Jak wygląda opodatkowanie dostawy lub budowy domów modułowych?

Opodatkowanie dostawy lub budowy domów modułowych to złożone zagadnienie, które wymaga od przedsiębiorcy precyzyjnego określenia charakteru świadczonych usług. Kluczowe jest rozróżnienie, czy realizowana transakcja stanowi dostawę towarów, czy usługę budowlaną, ponieważ to od tej kwalifikacji zależy prawidłowe zastosowanie przepisów podatkowych. Jak zatem przygotować się do rozliczenia przychodów w tej dynamicznie rozwijającej się branży?

Opodatkowanie przychodów z działalności gospodarczej

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy z 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawa o PIT) jednym ze źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych są przychody z działalności gospodarczej.

Za przychód z działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, nawet jeśli nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu:

• wartości zwróconych towarów,
• udzielonych bonifikat,
• skont,
• podatku VAT (u czynnych podatników VAT).

Za datę powstania przychodu należy uznać dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, niepóźniej niż dzień:

• wystawienia faktury,
• uregulowania należności.

Jeżeli strony ustalą, że usługa jest opłacana w okresach rozliczeniowych, za datę powstania przychodu uznaje się ostatni dzień takiego okresu określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nierzadziej jednak niż raz w roku.

Należy pamiętać jeszcze o art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy o PIT, według którego do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, a także otrzymanych lub zwróconych pożyczek (kredytów), w tym również uregulowanych w naturze, z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów).

Do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się zatem otrzymanych zaliczek na poczet przyszłej sprzedaży.

Wyjątkiem od reguły jest sytuacja, w której podatnik stosuje metodę kasową PIT do rozliczania przychodów i kosztów z działalności gospodarczej.

Dostępna ona jest dla podatników stosujących jako formę opodatkowania:

• podatek liniowy,
• skalę podatkową,
• ryczałt ewidencjonowany.

Zgodnie z art. 14c ust. 2 ustawy o PIT w przypadku metody kasowej rozliczania przychodów za datę powstania przychodu uważa się dzień uregulowania należności, niepóźniejszy niż dzień:

• upływu 2 lat, licząc od dnia wystawienia faktury;
• likwidacji działalności gospodarczej.

Na potrzeby metody kasowej rozliczania przychodów przez uregulowanie należności rozumie się również:

• częściowe uregulowanie należności;
• wpłaty na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych.

W metodzie kasowej PIT otrzymane zaliczki stanowią zatem przychód z działalności gospodarczej i podlegają opodatkowaniu podatkiem PIT w momencie ich otrzymania. Nie dotyczy to otrzymanej zaliczki na poczet sprzedaży środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych.

Co więcej, metoda kasowa PIT ma zastosowanie wyłącznie do przychodów, które:

• wynikają z transakcji między przedsiębiorcami,
• są udokumentowane fakturami wystawionymi w terminach określonych zgodnie z odrębnymi przepisami.

Zasady PIT przy opodatkowaniu dostawy lub budowy domów modułowych

Opodatkowanie dostawy lub budowy domów modułowych w podatku dochodowym od osób fizycznych występuje na zasadach ogólnych, a więc w zależności od kwalifikacji z chwilą:

1. dostawy domów w przypadku domów wyprodukowanych w fabryce i dostarczeniu na miejsce bez trwałego połączenia z gruntem,
2. wykonania usługi w przypadku budowy domów prefabrykowanych, ale trwale połączonych z gruntem

– niepóźniej niż z dniem wystawienia faktury albo uregulowania należności.

Powyższe dotyczy sytuacji, w której przedsiębiorca stosuje skalę podatkową albo podatek liniowy jak formę opodatkowania dochodów z działalności gospodarczej.

Opodatkowanie dostawy lub budowy domów modułowych w podatku VAT

Niektórzy przedsiębiorcy wybierają ryczałt jako formę opodatkowania przychodów z działalności gospodarczej.

Kiedy powstanie u nich obowiązek opodatkowania dostawy lub budowy domów modułowych?

Sytuacja tutaj jest podobna jak w przypadku przedsiębiorców stosujących zasady ogólne opodatkowania dochodów z działalności.

Natomiast należy zastanowić się, jaka stawka ryczałtu będzie w tym wypadku właściwa.

Opodatkowanie dostawy lub budowy domów modułowych w zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych występuje na takich samych zasadach jak w przypadku podatku PIT (dostawa towarów lub świadczenie usług, wystawienie faktury, otrzymanie należności).

Natomiast przedsiębiorcy ci muszą wybrać właściwą stawkę ryczałtu, a zatem:

1. 8,5% – jeżeli przedsiębiorca produkuje dom prefabrykowany we własnym zakładzie na własnych materiałach, a następnie montuje go na działce klienta albo sprzedaje jako dom mobilny, a całość świadczenia przypomina bardziej usługę niż wytworzenie domu – w tym przypadku ma miejsce odpłatne przeniesienie własności wyprodukowanego domu modułowego (dostawa towarów, a nie tylko roboty budowlane),
2. 5,5% – jeżeli przedsiębiorca produkuje dom prefabrykowany i stawia go na działce u klienta (także korzystając z jego materiałów), tzn. w sposób trwale związany z gruntem – całość ma przeważający charakter procesu wytwórczego – wyprodukowania, wytworzenia domu, a więc robót budowlanych.

Przykład zastosowania stawki 5,5% przedstawiono w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 6 października 2025 roku (sygn. 0115-KDST2-1.4011.401.2025.3.JPO), w której stwierdzono, że

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy w świetle powołanych przepisów prawa, stwierdzić należy, że w przypadku, gdy w ramach opisanej działalności gospodarczej będzie prowadził Pan proces wytwórczy – wybudowanie budynków mieszkalnych na zakupionych terenach budowlanych, a następnie ich sprzedaż, (czyli wskazaną przez Pana sprzedaż wyrobu gotowego w postaci budynku mieszkalnego), to działalność ta wpisuje się w definicję działalności wytwórczej, o której mowa w art. 4 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, dla której stawka ryczałtu wynosi 5,5%, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Stawka ryczałtu w wysokości 5,5%, określona w ww. przepisie, znajdzie zastosowanie również w przypadku, gdy klient zleca wybudowanie budynku mieszkalnego, a więc usługi dotyczą budowy (robót budowlanych), a także w przypadku świadczenia usług na podstawie umowy deweloperskiej, o której mowa w powołanym pkt 6.3. Krajowego Standardu Rachunkowości nr 8 „Działalność deweloperska” (tj. uznawanej za umowę o usługę budowlaną). Wówczas, bowiem mamy do czynienia z robotami budowlanymi, o których mowa w art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W świetle powyższego Pana stanowisko w zakresie stawki ryczałtu dla opisanej działalności uznano za prawidłowe.

Natomiast przykład zastosowania stawki 8,5% przedstawiono w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 14 stycznia 2022 roku (sygn. 0114-KDIP3-2.4011.1039.2021.3.MT), która stanowi, że

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym wskazał Pan, że:

• część usług będzie świadczona pod konkretne zamówienie klienta, to znaczy, że domki będą wybudowane według Pana wizji, a następnie wystawione na sprzedaż, nie pod konkretne zamówienie klienta.
• nie wyklucza Pan, że będzie budował domki drewniane pod zamówienie.

Zatem do uzyskanych przez Pana przychodów prowadzonej z działalności wytwórczej, tj. działalności, w wyniku której powstają nowe wyroby, niemające cech indywidualnych określonych przez zamawiającego (budowa, a następnie sprzedaż domków letniskowych całorocznych wraz z ich montażem nie pod konkretne zamówienie klienta), może Pan zastosować 5,5% stawkę ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Z kolei budując, a następnie sprzedając domki letniskowe całoroczne wraz z ich montażem pod konkretne zamówienie klienta, nie będzie prowadził Pan działalności wytwórczej w tym zakresie, ponieważ produkowane przez Pana przedmioty będą miały cechy indywidualnie określone przez zamawiającego. W konsekwencji do przychodów ze sprzedaży i montażu tych produktów nie znajduje zastosowania 5,5% stawka ryczałtu, określona w art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Stawką ryczałtu właściwą do opodatkowania tych przychodów będzie stawka 8,5%, o której mowa w art. 12 ust. 1 pkt 5 lit. a ww. ustawy.

Powstaje w tym miejscu kolejne pytanie – jak będzie wyglądać kwestia opodatkowania dostawy lub budowy domów modułowych na gruncie VAT?

Opodatkowanie dostawy lub budowy domów modułowych a VAT

Na gruncie podatku VAT opodatkowanie dostawy albo budowy domów modułowych zależy od klasyfikacji realizowanego przez przedsiębiorcę świadczenia na rzecz klienta w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Przedsiębiorca będący czynnym podatnikiem VAT może realizować bowiem:

1. usługę budowlano-montażową – wybudowanie domu modułowego, albo
2. dostawę towarów – dostawę gotowego domu modułowego.

Jak więc wygląda kwestia opodatkowania podatkiem VAT dostawy albo budowy domów modułowych?

Jeżeli sprzedawca domów modułowych będący czynnym podatnikiem VAT dokonuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej:

• usługę budowlano-montażową, a więc buduje dom modułowy i trwale wiąże go z fundamentem na działce klienta, (jako dom o charakterze mieszkalnym) oraz usługa ta kwalifikuje się do tzw. społecznego programu mieszkaniowego, wówczas w przypadku tej sprzedaży (tzw. świadczenia kompleksowego) może zastosować stawkę 8% VAT (stawka 8% obowiązuje w przypadku domów jednorodzinnych o powierzchni do 300 m²);
• dostawy domu jako towaru, czyli domu produkowanego w fabryce, a następnie przetransportowanego na działkę, jako gotowy obiekt, bez trwałego połączenia z gruntem wówczas dla tej sprzedaży stawkę 23% VAT.

Powyższe potwierdza pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 10 lutego 2025 roku (sygn. 0111-KDSB1-2.440.552.2024.3.KG) dotyczące Wiążącej Informacji Stawkowej, w której stwierdza, że:

Dokonana analiza powołanego przepisu wskazała, że warunkiem zastosowania 8% stawki podatku od towarów i usług, na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy, jest spełnienie dwóch przesłanek. Po pierwsze – zakres wykonywanych czynności musi obejmować dostawę, budowę, remont, modernizację, termomodernizację lub przebudowę budynków lub ich części. Po drugie – budynki lub ich części, których dotyczą ww. czynności, muszą być zaliczane do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Niespełnienie chociażby jednej z ww. przesłanek powoduje, że transakcja nie może korzystać z preferencyjnej, 8% stawki podatku.

Mając na uwadze powyższe wyjaśnienia, jak i okoliczności wynikające z niniejszej sprawy, ponownie należy podkreślić, że niemożliwe jest wydanie Wiążącej Informacji Stawkowej, której przedmiotem będzie dostawa budynku zaklasyfikowanego według PKOB. Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem wniosku nie można stwierdzić, że Wnioskodawca realizuje budowę budynku, o której mowa w art. 41 ust. 12 ustawy, gdyż jak zostało udowodnione w uzasadnieniu występowania świadczenia kompleksowego, elementem dominującym w przedmiotowym świadczeniu jest dostawa towaru – domu modułowego. W konsekwencji nie można również rozpatrywać przedmiotu wniosku w kontekście budowy budynku. Przedmiotem rozstrzygnięcia jest, bowiem towar (świadczenie kompleksowe) – dostawa domu modułowego [...] wraz z jego transportem i montażem na działce klienta, klasyfikowanego zgodnie z jego elementem głównym (dominującym), tj. towarem – domem modułowym, który spełnia kryteria i posiada właściwości dla towarów objętych działem 94 Nomenklatury scalonej (CN).

W związku z powyższym, ponieważ opisany we wniosku towar (świadczenie kompleksowe) – dom modułowy [...] o powierzchni [...] m2 wraz z jego transportem i montażem na działce klienta – klasyfikowany jest do działu 94 Nomenklatury scalonej (CN) oraz nie został objęty obniżoną stawką podatku od towarów i usług, jego dostawa podlega opodatkowaniu stawką w wysokości 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146ef ust. 1 pkt 1 ustawy.

Można zatem zauważyć, że opodatkowanie dostawy lub budowy domów modułowych zależy od wielu kwestii. Jedną z nich jest kwestia trwałego związania domu z gruntem klienta. Innym aspektem (na gruncie VAT) jest to, czy budowa lub dostawa domu modułowego kwalifikuje się do tzw. społecznego budownictwa mieszkaniowego. Znaczenie ma również to, czy sprzedawca korzysta z materiałów klienta, czy ze swoich, a także czy tworzy dom według indywidualnego projektu, czy też gotowego. W efekcie dopiero kompletne wypełnienie warunków stwarza możliwość zastosowania niskiej stawki ryczałtu – 5,5% oraz niskiej stawki 8% podatku VAT.