0 0
dni
0 0
godz
0 0
min
0 0
sek

Podatek PCC od zakupu mieszkania - ile wynosi i co zawiera?

Nasz ekspert:
Artykuły autora

Wielkość tekstu:

Decydując się na kupno mieszkania trzeba mieć na uwadze, że wydatki jakie należy ponieść, nie odnoszą się jedynie do jego ceny, ale także do pozostałych kosztów związanych z zakupem. O rodzaju i wysokości dodatkowych kosztów, decyduje przede wszystkim charakter danej nieruchomości. Jednym z najczęściej występujących kosztów dodatkowych, w przypadku zakupu mieszkania, jest podatek PCC. Co do zasady wartość podatku PCC, jest zależna od ceny nieruchomości, im więc wyższa cena mieszkania, tym wyższy podatek do zapłaty. Należy mieć na uwadze fakt, iż nie zawsze nabywca nieruchomości będzie zobowiązany do zapłaty podatku PCC. O tym kiedy należy zapłacić podatek PCC od zakupu mieszkania, a kiedy nie, dowiesz się w artykule!

Czy kupując z rynku pierwotnego należy płacić PCC?

Osoby decydujące się na zakup mieszkania od dewelopera, z reguły nie ponoszą dodatkowych kosztów z tytułu podatku od czynności cywilnoprawnych. Co do zasady dokumentem zakupu nieruchomości jest faktura VAT, wystawiana przez dewelopera (jeśli jest podatnikiem VAT) na rzecz osoby kupującej. Na fakturze najczęściej jest doliczony podatek VAT, który jest już wliczony w cenę nieruchomości (wartość brutto). Wysokość podatku zależna jest od rodzaju nieruchomości dla obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym wynosi odpowiednio 8%, natomiast dla pozostałych 23%.

Warto mieć na uwadze, że jeśli osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej zakupi mieszkanie z rynku pierwotnego a następnie dokona jego sprzedaży (lokal pozostanie nowy, nieużywany - w stanie deweloperskim), wówczas mowa o zakupie z rynku wtórnego, bowiem pojęcie rynku pierwotnego obejmuje nieruchomości, które powstały w zakresie przedsięwzięcia deweloperskiego.

Mieszkanie z rynku wtórnego – czy zawsze płacimy PCC?

Niektórzy podatnicy decydujący się na zakup mieszkania, szukają ofert na rynku wtórnym, gdyż cenowo wydaje się to korzystniejsze. Co do zasady transakcje zawierane pomiędzy nabywcą, a sprzedawcą (zwykle osobą prywatną) nie są opodatkowane podatkiem VAT. Dzieje się tak dlatego, że osoby prywatne co do zasady nie posiadają statusu czynnego podatnika, a sprzedaż dokonywana jest w charakterze prywatnym i nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Mimo, iż przy takim zakupie nieruchomości nabywca nie będzie musiał się liczyć z koniecznością zapłaty oprócz wartości mieszkania, także podatku VAT w wysokości 8% lub 23%, to z tytułu zawartej umowy kupna-sprzedaży, wystąpi po jego stronie konieczność zapłaty podatku PCC w wysokości 2% wartości rynkowej nabywanej nieruchomości.

Natomiast od 1 stycznia 2024 roku należy mieć na uwadze, że zgodnie z art. 2 ust. 4 a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

nie podlegają opodatkowaniu PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a.
 

Natomiast zgodnie z art. 7a od 1 stycznia 2024 roku:

W przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu, wynosi 6%.

2. Jeżeli nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość następuje na współwłasność przez kilku kupujących, przepis ust. 1 stosuje się także wtedy, gdy chociażby jeden z kupujących jest zobowiązany do uiszczenia podatku w takiej stawce. Przepisy art. 7 ust. 3 pkt 1 stosuje się odpowiednio.

W związku z powyższym od 2024 roku zlikwidowana została konieczność opłacenia 2% podatku PCC przy zakupie pierwszego mieszkania z rynku wtórnego. A dopiero zakup szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego będzie się wiązać z uregulowaniem podatku w wysokości 6%.

Jak wycenić mieszkanie do określenia podatku PCC?

Uzasadnienie zaniżonej wartości mieszkania i tym samym mniejszego podatku do zapłaty, można ująć w składanej do urzędu deklaracji PCC-3. Warto tam wspomnieć o czynnikach wpływających za zaniżenie ceny, jak np. zły stan techniczny. W przypadku bowiem zaniżenia ceny bez odpowiedniego uzasadnienia, urząd skarbowy może naliczyć podatek PCC od zakupu mieszkania według ceny rynkowej, wraz z odsetkami za zwłokę.

Co do zasady sytuacja taka ma miejsce, gdy organ podatkowy poddaje pod wątpliwość wskazaną przez nabywcę wartość nieruchomości. Wówczas na skutek opinii biegłego, następuje ponowne oszacowanie wartości. W przypadku, gdy wartość wskazana przez biegłego różni się od wartości nieruchomości przedstawionej przez nabywcę o więcej niż 33%, konieczne jest dokonanie dopłaty wraz z odsetkami. Dodatkowo nabywca zostaje obciążony kosztami opinii biegłego.

Definicje wartości rynkowej określa ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, w art. 6 ust. 2:

„Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów”.

Zobowiązanie z tytułu podatku PCC należy uregulować w terminie 14 dni, licząc od daty powstania obowiązku podatkowego, tj. od dnia zawarcia umowy kupna-sprzedaży. W większości przypadku, wysokość podatku jest wyliczana i opłacana przez notariusza w imieniu nabywcy.

Podatek od zakupu mieszkania – koszty notarialne

Sam zakup mieszkania i opłacenie podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), to jednak nie wszystkie koszty jakie mogą obciążyć kupującego. W większości przypadków w kalkulacji kosztów, trzeba będzie uwzględnić także prowizje agencji nieruchomości, jeśli zdecydujemy się skorzystać z jej usług. Z reguły gaża agenta wynosi około 2,5% wartości zawieranej przez niego transakcji. Istotną kwestią jest także tzw. taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza od sporządzonego aktu notarialnego. Z usług notariusza musi bowiem skorzystać każdy nabywca nieruchomości. Maksymalne wysokości stawek zostały uregulowane prawnie i zgodnie z § 3 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, które wynoszą odpowiednio:

  • do 3000 zł – 100 zł,
  • powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł,
  • powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
  • powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
  • powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
  • powyżej 1 mln zł do 2 mln zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 mln zł,
  • powyżej 2 mln zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

Ile wynosi podatek PCC od zakupu mieszkania na kredyt?

W przypadku zakupu mieszkania finansowanego kredytem, nawet jeśli następuje bezpośrednio od dewelopera, wyniknie konieczność zapłacenia podatku PCC w wysokości 19 zł lub 0,1%. Wysokość ta zależna jest od rodzaju kredytowania. Jeśli w momencie ustanawiania hipoteki, wartość całego zobowiązania jest znana, czego dowodem jest sporządzony harmonogram spłaty, wówczas wysokość podatku PCC będzie wynosić 0,1% wartości (hipoteka zwykła). W odwrotnej sytuacji, gdy wartość hipoteki na dzień jej ustanowienia nie jest znany i będzie się on zmieniał sukcesywnie wraz ze zmianą stóp procentowych, wówczas konieczne będzie zapłacenie PCC w kwocie 19 zł (hipoteka kaucyjna). W celu opłacenia podatku PCC od zakupu mieszkania, konieczne będzie wypełnienie deklaracji PCC - 3 i złożenie jej w terminie 14 dni od momentu powstania obowiązku podatkowego (zawarcia umowy), w odpowiednim z uwagi na miejsce zamieszkania, urzędzie skarbowym.

Podatek PCC od zakupu mieszkania - kiedy nie musimy płacić?

Mimo, iż konieczność zapłaty podatku PCC (do końca 2023 roku i po 2024 roku w stosunku do nabytego szóstego mieszkania i każdego kolejnego) jest uregulowana przepisami, w odniesieniu do zakupu mieszkania, występują sytuacje kiedy nabywca nie będzie zobowiązany do jego zapłaty. Takie sytuacje mają miejsce, gdy:

  • kupujemy mieszkanie od dewelopera będącego podatnikiem podatku VAT;
  • sprzedawcą mieszkania jest spółdzielnia, a przedmiotem sprzedaży jest mieszkanie na prawie spółdzielczym własnościowym;
  • dokonujemy wykupu mieszkania komunalnego, na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami;
  • kupujemy mieszkanie z powodu wywłaszczenia wcześniej posiadanego, które finansowane jest w całości z otrzymanego odszkodowania z tego tytułu (nieruchomość zajęta na cele publiczne). Zwolnieniu podlega mieszkanie zakupione w ciągu 5 lat, licząc od momentu otrzymania odszkodowania;
  • zakup dotyczy nieruchomości wykupionej na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska.

Podsumowując, podczas podejmowania decyzji o zakupie mieszkania, należy brać pod uwagę fakt, że oprócz ceny zakupu konieczne jest uregulowanie kosztów usług agenta nieruchomości i notariusza. Natomiast jeśli nabywane będzie pierwsze mieszkanie po 2024 roku, to nie wystąpi podatek PCC od zakupu mieszkania. W związku z czym prawidłowe oszacowanie planowanych kosztów przez podatnika, pozwoli mu się lepiej przygotować finansowo na zakup mieszkania.

Artykuły
Brak wyników.
Więcej artykułów
Wzory
Brak wyników.
Więcej wzorów