Poradnik Przedsiębiorcy

Taksa notarialna – czy może stanowić koszt uzyskania przychodu?

Podatnik sprzedając mieszkanie lub chcąc zawiązać spółkę prawa handlowego, musi skorzystać z usług notariusza. Dokonując czynności, które wymagają potwierdzenia w formie aktu notarialnego, przedsiębiorca musi liczyć się z różnego rodzaju opłatami, m.in. taksą notarialną, podatkiem PCC czy opłatą za wpis do księgi wieczystej. Taksa notarialna stanowi maksymalne wynagrodzenie notariusza. Gdzie znaleźć wysokość jej stawek oraz czy może ona stanowić koszt podatkowy? Sprawdź!

Taksa notarialna – gdzie znaleźć i jak ustalić?

Wysokość maksymalnych stawek taksy notarialnej jest ściśle określona w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (zwanej dalej rozporządzeniem). 

Zgodnie z § 2 rozporządzenia za wartość przedmiotu czynności notarialnej przyjmuje się wartość podaną przez stronę (strony) czynności, z uwzględnieniem zasad przewidzianych w ustawie o podatku od spadków i darowizn lub w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych. Podstawa określenia maksymalnej stawki została określona w § 3 rozporządzenia i jest nią:

  1. „przy umowie zamiany – najwyższa wartość zamienianego przedmiotu umowy;

  2. przy działach – ogólna wartość majątku podlegającego działowi;

  3. przy oddawaniu gruntu w użytkowanie wieczyste – wartość pierwszej opłaty, a przy jej braku – skapitalizowana wartość opłaty rocznej, stosownie do przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn;

  4. przy umowie o rentę, na podstawie której następuje zbycie nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – wartość tych rzeczy lub praw;

  5. przy licytacjach i przetargach – cena rzeczy uzyskana w wyniku licytacji lub przetargu;

  6. przy losowaniach nagród – wartość wylosowanych nagród;

  7. przy umowie dzierżawy (poddzierżawy) oraz najmu (podnajmu) – wartość świadczeń powtarzających się za czas, na jaki umowa została zawarta, a przy umowie zawartej na czas nieokreślony – wartość świadczeń za okres 10 lat;

  8. przy ustąpieniu pierwszeństwa hipotecznego – wartość przedmiotu czynności określona według pozycji posuwającej się naprzód, a jeżeli suma pozycji ustępującej jest niższa – według tej niższej sumy”.

Przy określaniu wartości przedmiotu czynności notarialnej nie są uwzględniane dodatkowe obciążenia i bonifikaty.

Czy taksa notarialna stanowi koszt uzyskania przychodu?

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o PIT kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia ich źródła, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23, czyli katalogu wydatków, które nie stanowią kosztów podatkowych. W art. 23 ustawy o PIT nie zostały wymienione koszty związane z opłatami notarialnymi, w związku z czym, jeżeli mają związek z uzyskaniem przychodów z działalności, to będą mogły zostać ujęte w kosztach podatkowych.

Dodatkowo zgodnie z art. 22 ust. 6c w przypadku sprzedaży:

  • nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

  • lub prawa wieczystego użytkowania gruntów 

  • za koszt uzyskania przychodu z zastrzeżeniem ust. 6d (art. 22 ustawy o PIT) uważa się koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia danych przedmiotów, powiększone o wydatki poniesione w czasie ich posiadania, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych.

Wysokość wydatków poniesionych w czasie posiadania danych praw majątkowych i nieruchomości ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych, co zostało bezpośrednio określone w art. 22 ust. 6e ustawy o PIT.
Oznacza to, że podatnik do kosztów uzyskania przychodów ma prawo zaliczyć wydatki poniesione na zakup nieruchomości i praw majątkowych, co określa zwykle umowa notarialna, w związku z czym opłaty notarialne poniesione w ramach zakupu czy sprzedaży nieruchomości także stanowią koszt uzyskania przychodu. 

Takie stanowisko przyjął również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 10 kwietnia 2017 r. o sygn. 2461-IBPB-2-2.4511.63.2017.1.KK., w której czytamy, że:

„(...) definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Koszt nabycia, co do zasady określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży (...).
Z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawczyni może zaliczyć następujące wydatki:

  • cenę nabycia lokalu mieszkalnego zgodnie z aktem notarialnym (niezależnie od tego czy zakup był finansowany ze środków własnych, czy kredytem),

  • koszty związane z nabyciem lokalu mieszkalnego, tj.:

•podatek od czynności cywilnoprawnych,

•wynagrodzenie tytułem taksy notarialnej”.

Przykład 1. 

Pan Stefan sprzedał lokal mieszkalny, który wcześniej wynajmował. W związku ze sprzedażą poniósł koszty związane z opłatami notarialnymi. Czy opłacona taksa notarialna będzie stanowić dla niego koszt uzyskania przychodu?

Tak, jako że opłata ta była związana bezpośrednio z uzyskanym przychodem, to będzie mogła zostać zaliczona do kosztów uzyskania przychodów. 

Przykład 2.

Pan Kazimierz świadczy usługi wynajmu mieszkań. 5 maja 2019 r. podpisał akt notarialny w związku z zakupem nowego mieszkania przeznaczonego pod wynajem, w związku z czym poniósł opłaty notarialne. Czy poniesiona taksa notarialna będzie w tym przypadku stanowić koszt uzyskania przychodu?

Tak, pan Kazimierz ma prawo ująć wydatki poniesione na zakup nieruchomości w kosztach podatkowych, w związku z tym opłacona taksa notarialna będzie powiększać wartość początkową zakupionej nieruchomości. 

Podsumowując, wysokość wynagrodzenia notariusza w postaci taksy notarialnej jest ściśle określona przepisami. Ponadto nie ma także przeciwwskazań, aby opłacona taksa notarialna została ujęta w kosztach firmowych podatnika, jeżeli ma związek z prowadzoną przez niego działalnością.