Poradnik Przedsiębiorcy

Zmiana sposobu użytkowania lokalu – jak zalegalizować?

Zmiana sposobu użytkowania lokalu czy budynku, np. urządzenie w mieszkaniu gabinetu lekarskiego, wymaga dopełnienia formalności. Dokonanie zmiany samowolnie, nawet wtedy, gdy nie wiązało się z żadnymi pracami budowlanymi, może spowodować problemy, w tym konieczność uiszczenia opłat legalizacyjnych.

Czy zmiana sposobu użytkowania lokalu wymaga zgłoszenia?

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Dotyczy to nawet takich przypadków, gdy w związku ze zmianą nie są prowadzone żadne prace budowlane. Jeśli zmiana wiąże się z pracami wymagającymi pozwolenia na budowę, to rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w pozwoleniu na budowę.

Zgłoszenia należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu lub jego części. Po doręczeniu zgłoszenia urząd ma 30 dni na złożenie sprzeciwu. Jego brak oznacza, że można zmienić sposób użytkowania. Warto przy tym odczekać kilka dodatkowych dni, bo urząd może nadać decyzję pocztą ostatniego, 30 dnia.

Zmiana bez wymaganych formalności

Zlekceważenie obowiązku zgłoszenia zmiany może wywołać szereg negatywnych konsekwencji. Jakich?

  • wstrzymanie użytkowania obiektu budowlanego,

  • konieczność przedłożenia dokumentów do zalegalizowania nowego sposobu użytkowania,

  • zapłata opłaty legalizacyjnej,

  • obowiązek przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania. 

Jeśli zmiana sposobu użytkowania była związana z samowolnie przeprowadzonymi pracami budowlanymi, to będzie prowadzone postępowanie w sprawie samowoli budowlanej, które może, ale nie musi doprowadzić do zalegalizowania wykonanych prac i nowego sposobu użytkowania.

W dalszej części przedstawiamy zasady dotyczące sytuacji, gdy zmiana sposobu użytkowania nie wiązała się z samowolnie wykonanymi pracami budowlanymi. Są one określone w art. 71a Prawa budowlanego.

Wstrzymanie użytkowania obiektu

Jeśli nadzór budowlany ustali, że doszło do samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu lub jego części, nakaże wstrzymanie użytkowania obiektu.

Dla osób prowadzących w budynku działalność gospodarczą wywołuje to spore komplikacje: oznacza bowiem obowiązek całkowitego zaprzestanie korzystania z obiektu – nie wystarczy samo ograniczenie korzystania z niego. Zlekceważenie tego obowiązku skutkuje tym, że nie można prowadzić postępowania w sprawie zalegalizowania nowego sposobu użytkowania. Zamiast tego, zostanie wydana decyzja nakazująca przywrócenie wcześniejszego sposobu użytkowania.

Ograniczenie produkcji nie może być traktowane jako wstrzymanie użytkowanie obiektu. Pojęcie wstrzymanie użytkowania obiektu budowlanego wiąże się jednoznacznie z czasowym wyłączeniem użytkowania lub korzystania z tego obiektu, a nie wprowadzeniu ograniczenia w korzystaniu z obiektu poprzez zmniejszenie rozmiarów prowadzonej tam działalności. – Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 17 grudnia 2010 r., sygn. akt II SA/Kr 1185/10.

Konieczność zgromadzenie dokumentów

Inspektor nadzoru budowlanego musi najpierw dać szansę na zalegalizowanie nowego sposobu użytkowania. Dlatego w tym samym postanowieniu, w którym nakazuje wstrzymanie użytkowania obiektu (lub jego części), nakłada obowiązek przedłożenia w wyznaczonym terminie szeregu dokumentów potrzebnych do legalizacji. Są to:

1) opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;

2) zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;

3) oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane;

4) zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo (gdy brak planu miejscowego) z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;

5) ekspertyza techniczna, wykonana przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane w danej specjalności – w przypadku zmiany sposobu użytkowania zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń;

6) w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.

Co jeśli dokumenty nie zostaną dostarczone w terminie? Inspektor nadzoru budowlanego wyda decyzję nakazującą przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu.

Jeśli dokumenty zostaną dostarczone, inspektor nadzoru przejdzie do kolejnego etapu – wyda postanowienie, w którym ustali wysokość opłaty legalizacyjnej.

Opłata legalizacyjna

Oprócz konieczności zgromadzenia szeregu dokumentów, problemem może być konieczność zapłacenia opłaty legalizacyjnej. W konkretnym przypadku może się okazać, że opłata jest tak wysoka, że bardziej opłacalne będzie przywrócenie wcześniejszego sposobu użytkowania obiektu.

Opłatę legalizacyjną oblicza się wg wzoru:

5000 zł x (k) x (w)

(k) – współczynnik kategorii obiektu budowlanego

(w) – współczynnik wielkości obiektu budowlanego

Kategorie obiektów, współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu określa załącznik do Prawa budowlanego.

Przykład 1.

Piotr samowolnie zmienił lokal mieszkalny na mały sklep, bez wymaganego zgłoszenia.

Współczynnik (k) dla budynków handlu, gastronomii i usług (sklepy, restauracje, bary, dyskoteki, warsztaty rzemieślnicze) wynosi 15.

Współczynnik (w) wielkości obiektu dla budynku handlu w zależności od jego kubatury wynosi od 1.0 (obiekty ≤ 2500 m3) do 2,5 (obiekty > 10 000 m3).

Opłata legalizacyjna dla małego sklepu wyniesie więc: 5000 zł x 15 x 1 = 75 000 zł.

Opłata legalizacyjna to nie kara

Opłata legalizacyjna nie jest karą. Trzeba ją zapłacić wtedy, gdy chce się zalegalizować nowy sposób użytkowania.  Można oczywiście zamiast próbowania legalizowania nowego sposobu użytkowania obiektu, zdecydować się na przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania.

Co to da? Pozwoli to zaoszczędzić na opłatach legalizacyjnych. Po „powrocie” do starego sposobu użytkowania, można zgromadzić i złożyć w urzędzie dokumenty niezbędne do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania.