Opodatkowanie VAT sprzedaży udziału w prawie własności niezabudowanej działki

Sprzedaż gruntu zabudowanego albo niezabudowanego lub udziału w takim gruncie to wyjątkowa transakcja na gruncie przepisów podatkowych. W praktyce opodatkowanie VAT sprzedaży udziału w prawie własności niezabudowanej działki budzi wiele wątpliwości interpretacyjnych wśród podatników. Może być ono opodatkowane podstawową stawką podatku, ale może także w określonych sytuacjach korzystać ze zwolnienia z tego opodatkowania. Od czego dokładnie to zależy?

Sprzedaż gruntu niezabudowanego

W praktyce gospodarczej podatnicy nierzadko dokonują sprzedaży gruntów zabudowanych lub niezabudowanych. Sprzedaż tę realizują zarówno osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, jak i przedsiębiorcy.

Sprzedaż gruntów zakwalifikowana jako działalność gospodarcza (nawet jeżeli osoba nie ma zarejestrowanej działalności) podlega nieco innym regułom niż sprzedaż dokonana przez osobę prywatną realizowana poza działalnością.

Warto wspomnieć o tym, że sprzedaż udziału w prawie własności niezabudowanego gruntu będzie podlegać opodatkowaniu lub zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT tak jak sprzedaż całego gruntu. 

W przypadku sprzedaży udziału w prawie własności niezabudowanego gruntu należy od razu zwrócić uwagę, że mamy do czynienia z gruntem jeszcze niezabudowanym jakimkolwiek budynkiem.

Sprzedaż udziału w gruncie niezabudowanym VAT przez osobę fizyczną a opodatkowanie VAT sprzedaży udziału w prawie własności niezabudowanej działki

Sprzedaż udziału w prawie własności niezabudowanej działki na gruncie opodatkowania lub zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT zależy od kilku czynników. 

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy z 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (zwanej dalej ustawą o VAT) odpłatna dostawa towarów dokonana na terytorium RP to przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nieruchomość gruntowa, czy to zabudowana, czy niezabudowana, spełnia definicję towaru, a więc może być przedmiotem obrotu w prowadzonej działalności, ale może także stanowić przedmiot sprzedaży w ramach zarządu prywatnym majątkiem.

W tym miejscu należy podkreślić, że sprzedaż gruntu może być dokonana przez osobę fizyczną, prawną, jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej lub przez inne podmioty.

W niniejszej publikacji skupiono uwagę na sprzedaży gruntu przez osobę fizyczną, która dokonuje sprzedaży gruntu niezabudowanego:

1. należącego do jej majątku osobistego a samo zbycie następuje na płaszczyźnie zarządu wyłącznie osobistym majątkiem;
2. w ramach prowadzenia działalności gospodarczej zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, czyli podatnik będzie działać w charakterze podatnika VAT (art. 15 ust. 1 ustawy o VAT).

Jak już wyżej wspomniano, podatnikiem VAT, a więc podatnikiem objętym regulacjami ustawy o VAT, jest m.in. osoba fizyczna prowadząca działalność. Natomiast definicja działalności na gruncie ustawy o VAT obejmuje szerokie grono osób fizycznych – nawet tych, które formalnie nie zarejestrowały działalności gospodarczej w rejestrze CEIDG lub w KRS.

Osoba fizyczna, która nie ma zarejestrowanej żadnej działalności, a chce sprzedać udział w gruncie niezabudowanym, musi zweryfikować, czy dokonuje tej sprzedaży w ramach zarządu prywatnym majątkiem, czy jako podatnik VAT (nawet jeśli nie ma zarejestrowanej działalności, jednakże na gruncie ustawy o VAT poprzez tę sprzedaż może prowadzić działalność w charakterze podatnika VAT).

W wyroku wydanym przez TSUE z 15 września 2011 roku (sygn. C-180/10 i C-181/10) wskazano, że:

„[…] ilość transakcji nie może wskazywać na wykonywanie działalności gospodarczej w charakterze podatnika VAT tak samo działanie, jako podatnik VAT przez osobę fizyczną, która nabyła grunt do majątku osobistego (poza prowadzoną działalnością gospodarczą), a następnie zbyła, jeżeli wszystkie realizowane przez tę osobę czynności składały się na standardowe wykonywanie prawa własności. […]”.

Powyższe potwierdza stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wydane w interpretacji indywidualnej z 20 marca 2026 roku (sygn. 0112-KDIL1-1.4012.54.2026.1.DS), w której stwierdza, że:

„[…] W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży przez Pana niezabudowanej nieruchomości o powierzchni około […] ha, która powstanie w wyniku podziału działki numer […], nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży przez Pana niezabudowanej nieruchomości o powierzchni około […] ha, która powstanie w wyniku podziału działki numer […], będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działki, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży przedmiotowej działki, będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem sprzedaż przez Pana niezabudowanej nieruchomości o powierzchni około […] ha, która powstanie w wyniku podziału działki numer […], nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.

Sprzedaż niezabudowanej nieruchomości o powierzchni około […] ha, która powstanie w wyniku podziału działki numer […] nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z powyższym nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. […]”.

Takie samo stanowisko zostało zawarte w innych licznych interpretacjach indywidualnych wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, np. w interpretacji indywidualnej z 4 czerwca 2025 roku (sygn. 0114-KDIP4-2.4012.207.2025.3.AA) czy interpretacji indywidualnej z 29 stycznia 2026 roku (sygn. 0112-KDIL1-1.4012.830.2025.2.WK).

Jeżeli więc osoba fizyczna sprzedaje grunt niezabudowany w ramach zarządu własnym majątkiem prywatnym, a sprzedaż ta nie nosi cech działalności gospodarczej na gruncie VAT (definicja powyżej), to nie będzie ona podlegała opodatkowaniu VAT. Ostatnie zdanie jest bardzo ważne, ponieważ gdy sprzedaż udziału w gruncie niezabudowanym przez osobę fizyczną nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, to nie znajdzie dla niej zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT (nie stosuje się w tym przypadku przepisów dotyczących zwolnienia z VAT) i należy o tym pamiętać.

Sprzedaż udziału w gruncie niezabudowanym jako działalność gospodarcza a opodatkowanie VAT sprzedaży udziału w prawie własności niezabudowanej działki

Sprzedaż udziału w gruncie niezabudowanym sklasyfikowana jako działalność gospodarcza (sprzedaż nosząca cechy działalności na gruncie VAT) w większości przypadków będzie zwolniona z opodatkowania VAT. Warto zauważyć, że sam podział gruntu niezabudowanego i przeznaczenie go do sprzedaży na mniejsze działki może być uznany za prowadzenie działalności gospodarczej na gruncie ustawy o VAT.

Należy podkreślić, że sprzedaż udziału w gruncie niezabudowanym sklasyfikowana jako działalność gospodarcza może być dokonana m.in. przez:

1. osobę fizyczną niemającą zarejestrowanej żadnej działalności gospodarczej, jednak sprzedaż ta nosi znamiona działalności gospodarczej na gruncie VAT (definicja działalności zaprezentowana powyżej);
2. osobę fizyczną mającą zarejestrowaną działalność gospodarczą.

Dzieje się tak dlatego, że występuje wiele zwolnień z opodatkowania VAT w przypadku gruntu niezabudowanego.

Sprzedaż udziału w gruncie niezabudowanym sklasyfikowana jako działalność gospodarcza będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem w przypadku gdy:

1. sprzedający będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT;
2. sprzedaż jest opodatkowana podatkiem VAT (nie korzysta ze zwolnienia z VAT).

W pozostałych przypadkach sprzedaż udziału w gruncie niezabudowanym sklasyfikowana jako działalność gospodarcza będzie korzystać ze zwolnienia z VAT. Dlaczego?

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 ustawy o VAT zwalnia się z podatku VAT:

1. dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
2. dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Sprzedaż udziału w gruncie niezabudowanym sklasyfikowana jako działalność gospodarcza korzysta ze zwolnienia z VAT z uwagi na samą klasyfikację gruntu, tzn. grunt stanowi teren niezabudowany, czyli nie jest sklasyfikowany w planie zagospodarowania przestrzennego lub na mocy wydanej decyzji o zabudowie jako teren budowlany.

Kolejna kwestia jest taka, że gdy osoba fizyczna prowadzi działalność zwolnioną z VAT, to sprzedaż udziału w gruncie niezabudowanym sklasyfikowana jako działalność gospodarcza także będzie korzystała ze zwolnienia z VAT.

Jedynie sprzedaż udziału w gruncie niezabudowanym sklasyfikowana jako działalność gospodarcza będzie opodatkowania podatkiem VAT, jeżeli:

1. sprzedający będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT;
2. sprzedaż jest opodatkowana podatkiem VAT (nie korzysta ze zwolnienia z VAT).

Niemniej sprzedaż taka wciąż będzie korzystać ze zwolnienia z VAT z uwagi na klasyfikację gruntu niezabudowanego w planie zagospodarowania przestrzennego lub na mocy wydanej decyzji o zabudowie jako grunty niezabudowane.

Jest jednak jeden wyjątek.

Sprzedaż uznana za działalność udziału w gruncie niezabudowanym, ale z decyzją o warunkach zabudowy 

Sprzedaż gruntu niezabudowanego będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23% w jednym konkretnym przypadku –  jeżeli dla tego gruntu zostanie złożony wniosek o wydanie decyzji dotyczącej zmiany jego charakteru, np. przekształcenie gruntu, wydanie decyzji klasyfikującej grunt jako pod zabudowę, inne charakterystyki.

Jeśli dla gruntu niezabudowanego zostanie wydana decyzja o przeznaczeniu go pod zabudowę, wówczas straci on charakter prawny gruntu niezabudowanego i stanie się od daty widniejącej w tej decyzji terenem budowalnym lub terenem pod zabudowę.

Decydujące na gruncie opodatkowaniu VAT będzie więc przeznaczenie tego gruntu widniejące w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o zabudowie.

Jeżeli był on wcześniej gruntem niezabudowanym, ale stanie się terenem budowlanym, to jego sprzedaż będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, ale wtedy, gdy:

1. sprzedający będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT;
2. sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT (nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT).