Nie każda zmiana w sposobie korzystania z lokalu wymaga zgłoszenia czy pozwolenia, jednak w przypadku naruszenia przepisów mogą pojawić się konsekwencje prawne. Warto zatem wiedzieć, jak prawidłowo ustalić, czy wystąpiła zmiana sposobu użytkowania lokalu.
Definicja zmiany sposobu użytkowania
Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności:
- podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń;
- podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu Ustawy z dnia 3 października 2008 roku o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.
Przykład 1.
Załóżmy, że właściciel budynku mieszkalnego postanawia zmienić sposób użytkowania części lokalu na biuro. W takim przypadku może dojść do zmiany sposobu użytkowania, jeśli zmiana ta wpłynie na warunki bezpieczeństwa pożarowego. Przekształcenie lokalu mieszkalnego na biurowy może wiązać się z koniecznością dostosowania systemu przeciwpożarowego, np. poprzez zmianę liczby wyjść ewakuacyjnych, zainstalowanie dodatkowych urządzeń gaśniczych (np. gaśnic, hydrantów), modernizację systemu wentylacji, który mógłby wpłynąć na rozprzestrzenianie ognia, zmianę rodzaju materiałów budowlanych, które mogą zwiększyć ryzyko pożaru (np. materiały łatwopalne w biurach). Jeśli właściciel nie przeprowadziłby wymaganych zmian w systemie bezpieczeństwa pożarowego, mogłoby to prowadzić do zagrożenia w przypadku pożaru, ponieważ zmiana użytkowania wpłynęła na intensywność i charakter obciążenia budynku.
Warto podkreślić, że ustawodawca nie zdefiniował ściśle pojęcia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Sytuacje przesądzające o takiej zmianie zostały wymienione w art. 71 ust. 1 Prawa budowlanego w sposób niewyczerpujący, na co wyraźnie wskazuje użycie przez ustawodawcę określenia „w szczególności”. Oznacza to, iż wymienione w tym przepisie działalności zmieniające określone warunki zostały wskazane jedynie przykładowo. Co za tym idzie, mieścić się będzie w tej normie także inne niż wymienione w tych przepisach działanie, które wpływa na zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego.
Zmiana sposobu użytkowania lokalu - jak ustalić, czy do niej doszło?
Aby prawidłowo ustalić, czy doszło do zmiany sposobu użytkowania lokalu, należy:
- porównać aktualny sposób użytkowania z dokumentacją budowlaną – należy sprawdzić, czy obecne użytkowanie lokalu jest zgodne z pozwoleniem na budowę, zgłoszeniem budowlanym lub wcześniejszymi decyzjami administracyjnymi;
- przeanalizować rodzaj prowadzonej działalności – zmiana funkcji lokalu, np. z handlowej na usługową, może wskazywać na zmianę sposobu użytkowania;
- ocenić wpływ na warunki techniczne i bezpieczeństwa – zmiana sposobu użytkowania może wpłynąć na obciążenia konstrukcji budynku, wymagania sanitarno-higieniczne czy bezpieczeństwo pożarowe;
- sprawdzić zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – niektóre zmiany mogą być niedopuszczalne, jeśli są sprzeczne z planem zagospodarowania.
Ustalenie, czy doszło do zmiany sposobu użytkowania lokalu, wymaga dokładnej analizy dokumentacji budowlanej, rodzaju prowadzonej działalności oraz jej wpływu na warunki techniczne i bezpieczeństwa. W przypadku wątpliwości warto skonsultować się z odpowiednim organem administracji architektoniczno-budowlanej lub specjalistą w tej dziedzinie.
Zmiana sposobu użytkowania lokalu - jak zgłosić zmianę?
Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części i dołączyć do niego:
- opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
- zwięzły opis techniczny określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
- zaświadczenie lub kopię zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub kopię tej decyzji, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
- w przypadku zmiany sposobu użytkowania – ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności, lub kopię takiej ekspertyzy;
- w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, w szczególności decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach lub kopie tych pozwoleń, uzgodnień i opinii.
W przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, polegającej na podjęciu lub zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego – do zgłoszenia, należy dołączyć ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.
Zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części dokonuje się w:
- postaci papierowej albo
- formie dokumentu elektronicznego za pośrednictwem portalu e-Budownictwo.
W razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia organ administracji architektoniczno-budowlanej nakłada na zgłaszającego, w drodze postanowienia, obowiązek uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia, wnosi sprzeciw w drodze decyzji.
Organ administracji architektoniczno-budowlanej wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:
- wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;
- narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innych aktów prawa miejscowego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
- może spowodować niedopuszczalne zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków, pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych;
- wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.
Dokonanie zgłoszenia po zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie wywołuje skutków prawnych.
Opłata legalizacyjna
W razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia organ nadzoru budowlanego, w drodze postanowienia:
- wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części;
- nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie wymaganych dokumentów.
Po upływie terminu lub na wniosek zobowiązanego organ nadzoru budowlanego sprawdza wykonanie obowiązków i – w przypadku stwierdzenia jego wykonania – w drodze postanowienia ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Na postanowienie to stronie przysługuje zażalenie.
