Poradnik Przedsiębiorcy

Samowola budowlana - co za nią grozi i jak zalegalizować?

Na wybudowanie większości budynków potrzebne jest pozwolenie na budowę albo przynajmniej wcześniejsze zgłoszenie zamiaru rozpoczęcia prac i dostarczenie do urzędu wymaganych dokumentów. Zlekceważenie tych obowiązków, budowa bez wymaganych formalności to samowola budowlana. Może się ona skończyć nakazem rozbiórki nielegalnie postawionego obiektu, a nawet odpowiedzialnością karną. Zalegalizowanie samowoli jest kosztowne i nie zawsze możliwe.

Samowola budowlana - kiedy ma miejsce?

Samowola budowlana to budowa:

  • bez wymaganego przepisami pozwolenia na budowę albo

  • bez wymaganego przepisami zgłoszenia w urzędzie zamiaru rozpoczęcia prac.

Prawo budowlane dla większości inwestycji wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Zasadą jest, że roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, chyba że przepisy przewidują, że dana inwestycja nie wymaga pozwolenia na budowę, tylko zgłoszenie.

Dla niektórych inwestycji wystarczy zgłoszenie zamiaru wykonania robót i poczekanie 30 dni, czy organ nie wniesie sprzeciwu (są one wymienione w ustawie - Prawo budowlane). Dotyczy to np. domów jednorodzinnych.

Przykład 1.

Budowa wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, nie wymaga już pozwolenia na budowę - wystarczy zgłoszenie. Wybudowanie domu jednorodzinnego bez zgłoszenia zostanie uznane za samowolę budowlaną.

Nadzór budowlany często dowiaduje się o samowolach budowlanych w wyniku interwencji właścicieli lub mieszkańców sąsiednich nieruchomości. Niektóre samowole “wychodzą” po kilkudziesięciu latach, gdy np. nielegalnie “wybito” w ścianie w granicy działki dodatkowe okna, a po latach sąsiad chce w granicy działki postawić budynek.

Co potrzeba do zalegalizowania samowoli?

Zasadą jest, że jeśli organy nadzoru budowlanego dowiadują się o samowoli, to najpierw sprawdzają, czy jest możliwe jej zalegalizowanie. Dopiero jeśli się okaże, że samowola budowlana nie jest możliwa do zalegalizowania albo właściciel nieruchomości nie jest legalizacją zainteresowany, może zostać wydany nakaz rozbiórki samowoli (art. 48 - 53 Prawa budowlanego).

Zalegalizowanie samowoli budowlanej wymaga dopełnienia takich samych formalności, jakie byłyby potrzebne do legalnego postawienia obiektu. Do tego dochodzi konieczność zapłacenia dość wysokiej opłaty legalizacyjnej.

Nadzór budowlany po stwierdzeniu, że miała miejsce samowola budowlana, wydaje postanowienie, w którym wyznacza termin na dostarczenie wymaganych do jej zalegalizowania dokumentów:

  • zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o tym, że budowa jest zgodna z obowiązującym  miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a gdyby takiego planu nie było - z decyzją o warunkach zabudowy;

  • takich samych dokumentów, jakie byłyby potrzebne, gdyby inwestycja od początku była prowadzona legalnie (czyli np. projekt budowlany wykonany przez osobę z uprawnieniami, wymagane opinie, uzgodnienia, zgoda na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane).

Jeśli te dokumenty nie zostaną dostarczone w terminie, to do legalizacji samowoli nie dojdzie.

Przykład 2.

Właściciel bez wymaganego pozwolenia na budowę wybudował na działce pawilon handlowy tuż przy froncie działki. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zabrania jednak budowy w odległości 5m od frontu działki. Mimo, że samowolnie wybudowany pawilon jest zgodny ze sztuką budowlaną, nie można go zalegalizować - bo nie ma możliwości uzyskania zaświadczenia, że jest on zgodny miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Jeśli wymagane dokumenty zostaną dostarczone i są one prawidłowe, inspektor nadzoru budowlanego ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Gdy zostanie ona zapłacona, zatwierdzany jest projekt budowlany. Może być też konieczne uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. W ten sposób samowola budowlana zostaje zalegalizowana.

Opłata za legalizację samowoli budowlanej

Zalegalizowanie samowoli budowlanej jest drogie, bo opłata legalizacyjna może być wysoka.

Przy dużych obiektach komercyjnych legalizacja samowoli może kosztować setki tysięcy złotych. W przypadku domów jednorodzinnych opłata legalizacyjna wynosi 50.000 zł. Najtaniej jest w przypadku tzw. “małych samowoli”, czyli budowy bez wymaganego zgłoszenia (innej niż domów jednorodzinnych) - może wynieść 2.500 zł lub 5.000 zł.

Dla wielu obiektów wysokość opłaty zależy od ich kategorii, powierzchni, kubatury i oblicza się ją według wzoru z Prawa budowlanego i danych z załącznika do tej ustawy.

Legalizacja samowoli budowlanych - zasady:

  1. Samowolą jest obiekt wybudowany bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia.

  2. Do zalegalizowania samowoli są potrzebne takie same dokumenty, jak do legalnego wybudowania obiektu; termin na ich dostarczenie ustala nadzór budowlany.

  3. Nie można zalegalizować samowoli, która jest niezgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego; jeśli nie ma planu miejscowego, samowola musi być zgodna z decyzją o warunkach zabudowy.

  4. Do zalegalizowania samowoli potrzebne jest zapłacenie opłaty legalizacyjnej, której wysokość określa nadzór budowlany.

  5. Jeśli nie uda się zalegalizować samowoli, zostanie wydana decyzja nakazująca jej rozbiórkę.

Stare samowole tańsze w legalizacji

Dla legalizacji samowoli budowlanej znaczenie ma to, kiedy do niej doszło. Tańsze jest zalegalizowanie starych samowoli - sprzed 1 stycznia 1995 r. Wynika to z tego, że do ich legalizacji stosuje się stare przepisy (Prawo budowlane z 1974 r.), które nie przewidywało obowiązku uiszczania opłaty legalizacyjnej. Trzeba jednak dopełnić pozostałych formalności, żeby taka stara samowola budowlana została zalegalizowana (przedstawić wymagane dokumenty, zgodność z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy).

Nie ma czegoś takiego jak “przedawnienie samowoli”. Można nakazać rozbiórkę samowoli budowlanych nawet sprzed 100 lat.

Nakaz rozbiórki samowoli budowlanej

Najdalej idącym skutkiem samowoli budowlanej będzie nakazanie jej rozbiórki. Inspektor nadzoru budowlanego nakaże rozbiórkę obiektu lub jego części wybudowanego bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia wtedy, gdy nie uda się jej zalegalizować.

Od decyzji nakazującej rozbiórkę można się oczywiście odwoływać. Jeśli jednak nie udało się zalegalizować samowoli, to podważenie takiej decyzji z powoływaniem się np. na to, że w samowolnie wybudowanym sklepie prowadzona jest działalność gospodarcza będąca źródłem utrzymania rodziny nie pomoże.

Kto ma rozebrać samowolę: inwestor czy obecny właściciel?

Pojawia się problem, gdy samowola budowlana został zrealizowana przez wcześniejszego właściciela nieruchomości (inwestora), a nie przez obecnego właściciela. Kto w takiej sytuacji ma obowiązki związane z zalegalizowaniem samowoli lub jej rozbieraniem?

W przepisach Prawa budowlanego (art. 52) jest mowa o tym, że obowiązki ma wykonać inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. Kiedy inspektor nadzoru budowlanego wydaje decyzje, musi wskazać, kto jest jej adresatem. Nie ma tu jednak dowolności.

W pierwszej kolejności nakaz rozbiórki powinien być kierowany do inwestora, który dopuścił się samowoli i ma nadal prawo do tej nieruchomości na cele budowlane.

"Jeżeli inwestor po dokonaniu samowoli budowlanej utracił uprawnienie do wykonania decyzji rozbiórkowej albo jeżeli nie jest możliwe ustalenie inwestora - sprawcy samowoli budowlanej, to obowiązkiem wykonania nakazu rozbiórki należy obciążyć aktualnego właściciela nieruchomości, na której posadowiony jest samowolnie wzniesiony obiekt budowlany lub działającego w jego imieniu zarządcy" - uznał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 26 marca 2018 r., sygn. akt II OSK 2446/17.

Samowola budowlana przyczyną sprawy karnej

Za samowolę budowlaną może też grozić odpowiedzialność karna. Za wykonywanie robót budowlanych, które są samowolą, grozi grzywna, kara ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do dwóch lat (art. 90 Prawa budowlanego). Nawet zalegalizowanie samowoli budowlanej nie likwiduje ryzyka poniesienia odpowiedzialności karnej.