Przedmiotem leasingu mogą być nie tylko rzeczy ruchome, takie jak samochody i sprzęty firmowe, ale także nieruchomości. Leasing lokalu lub budynku należy w Polsce wciąż do rzadkości. Jednak co, jeśli właściciel mieszkania wykupionego z leasingu będzie chciał je sprzedać? Czy w tym przypadku musi wstrzymać się z transakcją przez najbliższych 5 lat, aby uniknąć zapłaty podatku dochodowego?
Czym jest leasing nieruchomości?
Leasing nieruchomości, będący odmianą leasingu operacyjnego lub finansowego, stanowi umowę, w której finansujący (leasingodawca) przekazuje korzystającemu (leasingobiorcy) prawo do używania oraz pobierania pożytków z nieruchomości w zamian za regularne opłaty. Kluczowym elementem konstrukcyjnym tej umowy, wynikającym z przepisów Kodeksu cywilnego oraz Ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest możliwość wykupu przedmiotu leasingu po zakończeniu okresu podstawowego za kwotę często znacznie niższą od wartości rynkowej. W trakcie trwania umowy leasingobiorca nie jest właścicielem nieruchomości, a jedynie posiadaczem zależnym, co ma fundamentalne znaczenie dla biegu terminów podatkowych. Własność prawna pozostaje po stronie finansującego aż do momentu finalnego zawarcia umowy przeniesienia własności, co stanowi prawny punkt startowy dla licznych operacji podatkowych, w tym późniejszego wycofania nieruchomości do majątku prywatnego. Najczęstszym źródłem błędów jest utożsamianie okresu korzystania z nieruchomości w leasingu z okresem jej posiadania jako właściciel.
Opodatkowanie dochodu a sprzedaż mieszkania z leasingu
Przy procesie zbycia nieruchomości wykupionej z leasingu lub wycofanej z firmy, kluczowe staje się precyzyjne ustalenie momentu, od którego należy liczyć pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten stanowi, że źródłami przychodów jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie następuje ono w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Fundamentem opodatkowania prywatnego zbycia nieruchomości jest zatem zasada, że odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu. Interpretacja tego przepisu przez organy podatkowe w kontekście nieruchomości uprzednio wykorzystywanych w działalności gospodarczej uległa w ostatnich latach pewnej zmianie. Po zmianach przepisów oraz ukształtowaniu się linii interpretacyjnej przyjmuje się, że w przypadku nieruchomości nabytych przez podatnika i następnie wycofanych z działalności gospodarczej samo wycofanie nie powoduje rozpoczęcia biegu nowego pięcioletniego terminu.
W przypadku nieruchomości wykupionych z leasingu operacyjnego sytuacja jest odmienna. W trakcie trwania umowy leasingu własność nieruchomości przysługuje finansującemu, a korzystający ma jedynie prawo do używania przedmiotu leasingu na podstawie art. 7091 kc. Dopiero w momencie skorzystania z opcji wykupu dochodzi do przeniesienia własności na korzystającego. W konsekwencji, w świetle przepisów podatkowych, za datę nabycia nieruchomości w drodze wykupu z leasingu uznaje się datę zawarcia umowy przenoszącej własność. Pięcioletni okres, o którym stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, zaczyna biec od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do formalnego wykupu, a nie od daty zawarcia umowy leasingu.
Przykład 1.
Przedsiębiorca prowadzący biuro projektowe wycofał z działalności lokal użytkowy, przekształcając go w lokal mieszkalny, a następnie sprzedał go przed upływem 6 lat od daty wycofania, ale ponad 10 lat od daty pierwotnego zakupu na firmę. Urząd skarbowy zakwestionował brak opodatkowania, twierdząc, że zmiana przeznaczenia lokalu na cele mieszkalne stanowi formę nowego nabycia. Czy przekwalifikowanie lokalu z użytkowego na mieszkalny po wycofaniu z firmy tworzy nowy termin pięcioletni dla celów podatkowych? Zmiana sposobu wykorzystania lokalu nie stanowi nabycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Podatnik pozostaje właścicielem tej samej nieruchomości, a zmiana funkcji użytkowej jest zdarzeniem techniczno-prawnym, które nie generuje nowego tytułu własności. W opisanej sytuacji podatek dochodowy nie wystąpi, ponieważ pięcioletni okres, o którym mowa w ustawie o PIT, już dawno upłynął.
Przykład 2.
Wspólnik spółki jawnej wycofał nieruchomość do majątku prywatnego tuż przed jej sprzedażą, obawiając się, że sprzedaż w ramach spółki spowoduje konieczność zapłaty pełnego podatku dochodowego od osób prawnych lub fizycznych, w zależności od formy opodatkowania, bez możliwości skorzystania z ulg dla osób fizycznych. Czy wycofanie nieruchomości ze spółki osobowej tuż przed sprzedażą może zostać uznane za czynność pozorną w świetle art. 83 kc? Wycofanie majątku ze spółki osobowej jest skuteczną czynnością prawną. Niemniej jednak, organy podatkowe mogą badać, czy głównym celem operacji było obejście prawa podatkowego. Oprócz przepisów kc organy mogą zastosować klauzulę przeciwko unikaniu opodatkowania (GAAR) z Ordynacji podatkowej. Jeśli sprzedaż następuje w bliskim sąsiedztwie czasowym wycofania, ryzyko zakwestionowania transakcji przez urząd skarbowy jest bardzo wysokie.
Przykład 3.
Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością planuje wykup lokalu biurowego, który był przedmiotem leasingu. Następnie chce sprzedać tę nieruchomość jednemu ze wspólników po cenie rynkowej. Zainteresowany zakupem wspólnik planuje natychmiastową odsprzedaż zewnętrznemu nabywcy. Jak prawidłowo ustalić moment rozpoczęcia biegu 5 lat, aby uniknąć zapłaty podatku dochodowego? Dla wspólnika, który kupuje lokal od spółki, bieg pięcioletniego terminu rozpoczyna się od nowa – od momentu, w którym faktycznie stanie się on właścicielem lokalu (czyli od daty zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości ze spółką). Jeśli wspólnik dokona odsprzedaży lokalu niemal natychmiast po jego nabyciu od spółki, co do zasady będzie podlegał opodatkowaniu. Sprzedaż przed upływem pełnych 5 lat (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym wspólnik kupił lokal od spółki) jest w pełni opodatkowana.
Przykład 4.
Przedsiębiorca prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą zakupił lokal mieszkalny na firmę, wykorzystywał go przez 3 lata, po czym wycofał go do majątku prywatnego i wynajął jako osoba fizyczna, a po upływie kolejnych 3 lat sprzedał. Twierdzi, że nie zapłaci podatku dochodowego, bo łącznie posiadał lokal przez 6 lat. Czy okres wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej wlicza się do pięcioletniego okresu wyczekiwania przed sprzedażą prywatną? Tak, w obecnym stanie prawnym okres wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej jest wliczany do łącznego okresu posiadania nieruchomości w ogóle, ale dotyczy to wyłącznie lokali i budynków mieszkalnych. Kluczowe jest, aby od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, do końca roku, w którym nastąpiło zbycie, upłynęło 5 lat kalendarzowych.
Wycofanie nieruchomości z firmy, sprzedaż mieszkania z leasingu a VAT
Decyzja o wycofaniu lokalu lub budynku z działalności gospodarczej wiąże się z jeszcze jedną kwestią podatkową – podatkiem od towarów i usług (VAT). W procesie wycofywania nieruchomości z działalności gospodarczej do majątku prywatnego kluczowe jest ustalenie, czy czynność ta podlega opodatkowaniu VAT, co zależy w głównej mierze od tego, czy podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu, wytworzeniu lub ulepszeniu danego składnika majątku. Zgodnie z art. 7 ust. 2 Ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług przekazanie towarów należących do przedsiębiorstwa na cele osobiste może zostać zrównane z odpłatną dostawą towarów, o ile przy nabyciu nieruchomości przedsiębiorca odliczył podatek VAT.
Prawo do odliczenia jest ściśle powiązane z późniejszym obowiązkiem opodatkowania sprzedaży lub wycofania majątku. Nieprawidłowe rozpoznanie charakteru tej operacji na gruncie VAT może prowadzić do powstania zaległości podatkowej wraz z odsetkami za zwłokę, co w połączeniu z ewentualnymi komplikacjami w podatku dochodowym tworzy złożone ryzyko finansowe. Dlatego przed podjęciem ostatecznej decyzji o przesunięciu nieruchomości między majątkiem firmy a majątkiem prywatnym niezbędne jest przeprowadzenie audytu historii odliczeń VAT oraz precyzyjne ustalenie aktualnego statusu podatkowego nieruchomości, aby uniknąć nieplanowanych obciążeń fiskalnych, które mogłyby zniweczyć zakładaną korzyść ekonomiczną całej operacji.
Sprzedaż mieszkania z leasingu – podsumowanie
Zbycie nieruchomości wycofanej z firmy lub wykupionej z leasingu to proces wymagający precyzyjnego rozróżnienia między zmianą przeznaczenia lokalu a przeniesieniem własności. Istotne staje się tutaj zachowanie ciągłości posiadania przez jednego właściciela, co pozwala uniknąć zapłaty podatku dochodowego po upływie 5 lat, licząc od końca roku pierwotnego nabycia (w przypadku wycofania nieruchomości mieszkalnych). Każda zmiana właściciela danej nieruchomości, jak w przypadku wykupu z leasingu czy sprzedaży między spółką a wspólnikiem, każdorazowo zeruje ten licznik, czyniąc transakcję w pełni opodatkowaną w przypadku szybkiej odsprzedaży. Dla pełnego bezpieczeństwa finansowego kluczowe jest rzetelne dokumentowanie historii nabycia oraz wcześniejszych odliczeń VAT, gdyż interpretacje organów skarbowych wymagają od przedsiębiorcy argumentacji za pomocą właściwych dowodów.
