Opłata planistyczna a koszty nabywcy to opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego określona w przepisach Ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W kontekście przepisów podatkowych warto dogłębnie przeanalizować, jakie skutki w sferze podatku PIT oraz VAT wywoła opłata planistyczna i obciążenie nabywcy nieruchomości obowiązkiem jej pokrycia.
Charakter prawny opłaty planistycznej
Jak wynika z treści art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.
Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5 (art. 37 ust. 6 tej ustawy).
Z kolei w myśl art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.
Wobec powyższego konieczność zapłaty opłaty planistycznej wynika tylko i wyłącznie z decyzji administracyjnej. Ponadto ma ona związek ze zbyciem nieruchomości, której wartość wzrosła. Należność z tytułu opłaty planistycznej może powstać wyłącznie po dacie uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia. Na dzień uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości opłata planistyczna nie jest jeszcze należna ani wymagalna.
Opłata planistyczna a koszty nabywcy
Uiszczenie opłaty planistycznej nie jest warunkiem do zawarcia transakcji odpłatnego zbycia nieruchomości. Nie ma jednak przeszkód, aby strony umowy sprzedaży nieruchomości ustaliły konieczność pokrycia opłaty planistycznej przez kupującego. To z kolei rodzi pytanie o kwestie kosztów uzyskania przychodów w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
Przesłanką konieczną do zaliczenia określonego wydatku do kosztów uzyskania przychodów jest wykazanie związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy poniesionym kosztem a uzyskanym przychodem bądź zachowaniem lub zabezpieczeniem źródła przychodów. Związek ten wykazać musi zarówno podatnik prowadzący księgi rachunkowe, jak i ten prowadzący podatkową księgę przychodów i rozchodów. W rezultacie w sytuacji, gdy dochodzi do nabycia nieruchomości, która ma być wykorzystywana na potrzeby prowadzonej działalności, taki związek jest zachowany.
Wydatek z tytułu zapłaty równowartości opłaty planistycznej spełnia warunki ustawowe do zakwalifikowania go jako kosztu podatkowego. Jest to bowiem koszt związany z prowadzoną działalnością gospodarczą, którego związek z uzyskiwanymi przychodami jest pośredni. Wydatek ten należy zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu w momencie poniesienia.
Odrębną kwestią jest natomiast prawidłowe udokumentowanie poniesionego wydatku i jego ujęcie w prowadzonej podatkowej księdze przychodów i rozchodów, zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów.
Jak wskazał Dyrektor KIS w interpretacji z 3 kwietnia 2023 roku (nr 0115-KDIT1.4011.68.2023.2.MR), omawiany wydatek stanowi część ceny zakupu przedmiotowej nieruchomości, dlatego też powinien zostać ujęty w kolumnie 10 księgi, czyli jako zakup materiałów oraz towarów handlowych według cen zakupu.
Zgodnie z par. 3 pkt 2 rozporządzenia w sprawie prowadzenia KPiR cena zakupu oznacza cenę, jaką nabywca płaci za zakupione składniki majątku, pomniejszoną o podatek od towarów i usług, podlegający odliczeniu zgodnie z odrębnymi przepisami, a przy imporcie powiększoną o należne cło, podatek akcyzowy oraz opłaty celne dodatkowe, obniżoną o rabaty, opusty, inne podobne obniżenia, w przypadku zaś otrzymania składnika majątku w drodze darowizny lub spadku – wartość odpowiadającą cenie zakupu takiego samego lub podobnego składnika.
Przykład 1.
Pan Emil w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zakupił nieruchomość, która będzie stanowić towar handlowy, czyli będzie przeznaczona do dalszej odsprzedaży. W ramach aktu notarialnego zawarto zapis, że mężczyzna poniesie koszt opłaty planistycznej. W jaki sposób wskazany wydatek księgować w KPiR?
Wartość opłaty planistycznej powinna być ujęta łącznie z ceną zakupu w kolumnie nr 10 „Zakup towarów handlowych i materiałów według cen zakupu”. Pan Emil nie powinien wyodrębniać wartości opłaty planistycznej w osobnej kolumnie 11 „Koszty uboczne zakupu”.
Obciążenie nabywcy obowiązkiem zapłaty opłaty planistycznej a podatek VAT
Z punktu widzenia podatku VAT należy się zastanowić, czy wartość opłaty planistycznej, jaką jest obciążony nabywca, wchodzi w podstawę opodatkowania podatkiem VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości.
Jeżeli dostawa nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz nie była zwolniona od tego podatku, to uiszczone przez nabywcę wynagrodzenie obejmujące koszty renty planistycznej również będzie podlegało opodatkowaniu na zasadach właściwych dla dostawy przedmiotowej nieruchomości.
Przypomnijmy, że na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
W myśl art. 29a ust. 6 ustawy podstawa opodatkowania obejmuje:
- podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
- koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy
Przepis ten wyjaśnia, jakie elementy uwzględnia się przy ustalaniu wynagrodzenia, stanowiącego podstawę opodatkowania i wymienia przykładowo kilka rodzajów kosztów mieszczących się w pojęciu podstawy opodatkowania.
Dotyczy on kosztów bezpośrednio związanych z zasadniczą dostawą towarów lub usług, które zwiększają łączną kwotę należną z tytułu transakcji. Zgodnie z tą regulacją każdy koszt bezpośrednio związany z dostawą towarów lub świadczeniem usług, którym dostawca obciążył nabywcę lub klienta, powinien być włączony do podstawy opodatkowania. Zasada włączenia tych świadczeń do podstawy opodatkowania oznacza, że wartości tego typu kosztów, których ciężar przerzucany jest na nabywcę, nie wykazuje się jako odrębnego świadczenia, lecz traktuje jako element świadczenia zasadniczego, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla świadczenia zasadniczego.
Zatem podstawa opodatkowania przedmiotu czynności obejmuje zarówno wartość samej nieruchomości, jak i ww. ponoszone koszty. Dyrektor KIS w interpretacji z 23 marca 2022 roku (nr 0111-KDIB3-1.4012.835.2021.1.KO) wskazał, że strony w umowach cywilnoprawnych określają, co jest przedmiotem sprzedaży. Jeżeli przedmiotem sprzedaży są nieruchomości, wówczas z dokonywanej dostawy nie można wyłączyć poszczególnych elementów kosztów do odrębnej sprzedaży, w przypadku gdy strony umowy zgodziły się na przeniesienie innych kosztów, np. opłaty planistycznej, dopłaty do ceny. Zapłatą sprzedającego jest uzgodniona kwota, którą w tym przypadku stanowi oprócz należności za nieruchomość również opłata planistyczna.
Mając na uwadze powyższe, należy wskazać, że dopuszczalny jest zapis w umowie określający obowiązek nabywcy nieruchomości zapłaty opłaty planistycznej. Z punktu widzenia nabywcy taka opłata jest elementem konstrukcyjnym ceny zakupu nieruchomości i stanowi koszt uzyskania przychodu w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.
Polecamy:
