Zakup mieszkania od dewelopera wiąże się z szeregiem formalności i obowiązków prawnych, które wykraczają poza samą cenę nieruchomości. Jednym z aspektów, na który warto zwrócić uwagę, jest opłata przekształceniowa związana z przekształceniem prawa wieczystego użytkowania gruntu w prawo własności.
Zmiana użytkowania wieczystego w prawo własności
Osoby fizyczne będące 13 października 2005 roku użytkownikami wieczystymi nieruchomości mieszkaniowych (zabudowanych lub przeznaczonych pod zabudowę) albo garażowych, a także nieruchomości rolnych, mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Przez nieruchomość rolną należy rozumieć tę zdefiniowaną w Ustawie z 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny, z wyłączeniem działek przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy na cele niebędące rolnymi.
Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości na prawo własności mogą również wystąpić:
- osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje to prawo;
- spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży.
O przekształcenie mogą również wystąpić następcy wymienionych powyżej osób.
W przypadku współużytkowania wieczystego z żądaniem przekształcenia występują wszyscy współuprawnieni. O przekształcenie mogą wystąpić również współuprawnieni, których udziały stanowią co najmniej połowę. Jeżeli jeden z nich zgłosi sprzeciw wobec złożonego wniosku o przekształcenie, właściwy organ zawiesza postępowanie.
Użytkowanie wieczyste przekształca się w prawo własności nieruchomości z dniem ostateczności decyzji, która stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
Opłata przekształceniowa
Osoba, na rzecz której dokonano przekształcenia, jest zobowiązana do zapłacenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tego tytułu.
Właściwy organ, wydając decyzję, ustala opłatę z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, stanowiącą różnicę między wartością gruntu a wartością prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określonymi według stanu na dzień wydania decyzji. Do ich określania stosuje się przepisy Ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.
Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 marca 2018 roku (sygn. akt I OSK 890/16): w decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności właściwy organ orzekając o przekształceniu, ustala opłatę za przekształcenie i zasady odpłatności. Jeśli opłatę za przekształcenie organ orzekający rozkłada na raty, to niezbędnym warunkiem jest ustalenie oprocentowania rat i zabezpieczenie hipoteką przymusową (art. 4 ust. 4 i 5 Ustawy z 29 lipca 2012 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności). Nie jest zatem możliwe według wskazanych regulacji ustawy ustalenie kwoty odpłatności i rozłożenia jej na raty bez ustalenia oprocentowania i ustalenia wysokości kwoty dla zabezpieczenia jej hipoteką przymusową. Decyzja stanowiąca podstawę wpisu hipoteki przymusowej musi określać wysokość sumy pieniężnej zabezpieczonej hipoteką, co jest niezbędnym warunkiem żądania wpisu hipoteki. Literalne odczytanie art. 4 ust. 6 omawianej ustawy wskazuje, że organ ma obowiązek zabezpieczenia hipoteką przymusową wierzytelności z tytułu opłaty za przekształcenie. Jest prawnie oczywiste, że z decyzji wynikać musi oznaczona suma pieniężna będąca przedmiotem zabezpieczenia hipotecznego.
Opłatę wnosi się w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.
Nieuiszczona część rozłożonej na raty opłaty podlega oprocentowaniu równym stopie redyskonta weksli Narodowego Banku Polskiego.
Biorąc pod uwagę nieruchomość wykorzystywaną w dniu wydania decyzji do prowadzenia działalności gospodarczej, rozłożenie opłaty na raty wymaga zastosowania stopy referencyjnej ustalonej zgodnie z komunikatem Komisji w sprawie zmiany metody ustalania stóp referencyjnych i dyskontowych.
Wojewoda (w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa) albo właściwa rada lub sejmik (w przypadku nieruchomości należących do jednostek samorządu terytorialnego) mogą wyrazić zgodę na zastosowanie innej stopy procentowej.
Wierzytelność z tytułu opłaty podlega zabezpieczeniu hipoteką przymusową na nieruchomości, której dotyczy przekształcenie. W przypadku przekształcenia udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, związanego z odrębną własnością lokalu, hipoteka przymusowa obciąża nieruchomość lokalową osoby, na rzecz której nastąpiło to przekształcenie.
Przykład 1.
Pan Adam kupił mieszkanie od dewelopera na warszawskim Mokotowie. Grunt pod budynkiem, który wcześniej był w wieczystym użytkowaniu Skarbu Państwa, został przekształcony w prawo własności. Opłata z tytułu tego przekształcenia ciąży na właścicielach – nabywając współwłasność gruntu, pan Adam będzie musiał ją zapłacić.
Udzielenie bonifikaty
Organ właściwy do wydania decyzji może udzielić bonifikaty od opłaty w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność:
- Skarbu Państwa – na podstawie zarządzenia wojewody;
- jednostek samorządu terytorialnego – na podstawie uchwały właściwej rady lub sejmiku.
W przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa osobom fizycznym (i ich następcom prawnym), które prawo użytkowania wieczystego uzyskały przed 5 grudnia 1990 roku, organ właściwy do wydania decyzji udziela (na ich wniosek) 50% bonifikaty od opłaty.
Ponadto na wniosek użytkownika wieczystego opłatę za nieruchomość (lub jej część) wpisaną do rejestru zabytków obniża się o 50%.
W przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa organ właściwy do wydania decyzji może udzielić wyższej bonifikaty na podstawie zarządzenia wojewody. Mając na względzie nieruchomości należące do jednostek samorządu terytorialnego, potrzebna jest do tego uchwała właściwej rady lub sejmiku.
W zarządzeniu wojewody albo uchwale rady lub sejmiku określa się w szczególności warunki udzielania i wysokość stawek procentowych dla tych bonifikat.
Jeżeli w ciągu 2 lat przed złożeniem wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości niewykorzystywanej w dniu wydania decyzji do prowadzenia działalności gospodarczej zmieniono opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego, do ustalenia opłaty przekształceniowej przyjmuje się wartość nieruchomości gruntowej określoną dla celów tej aktualizacji.
Organ może zażądać zwrotu waloryzowanej kwoty bonifikaty, jeżeli osoba, na rzecz której dokonano przekształcenia, przed upływem 5 lat zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż te, które były podstawą udzielenia bonifikaty. Nie dotyczy to zbycia na rzecz osoby bliskiej, spółdzielni mieszkaniowej (w przypadku ustanowienia odrębnej własności dla członków) oraz właścicieli lokali, którym przekształcono udział w prawie użytkowania wieczystego w prawo własności. W szczególnie uzasadnionych przypadkach organ może odstąpić od żądania zwrotu bonifikaty za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku.
