Zwrot podatku od nieruchomości wynajmującemu a podatek VAT

W zakresie umowy najmu nieruchomości częstą praktyką jest przerzucenie kosztów podatku od nieruchomości na najemcę. W wyniku tego typu zapisów wynajmujący otrzymuje zwrot kwoty zapłaconego podatku. Z punktu widzenia podatku od towarów i usług warto rozważyć, czy otrzymany zwrot powinien być uwzględniony w podstawie opodatkowania z tytułu odpłatnego świadczenia usługi najmu.

Możliwość obciążenia najemcy podatkiem od nieruchomości

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych podatnikiem podatku od nieruchomości jest właściciel. Podkreślić należy, że statusu podatnika nie ma najemca nieruchomości.

Podatek ten ma charakter majątkowy i związany jest z posiadanym majątkiem, a nie wynagrodzeniem uzyskiwanym z tytułu posiadania nieruchomości. W kontekście możliwości przerzucenia podatku nieruchomości na najemcę należy wskazać, że zobowiązanie podatkowe w podatku od nieruchomości ciąży na właścicielu nieruchomości i nie może być w drodze umowy przeniesione na inną osobę ze skutkiem zwalniającym właściciela z obowiązku podatkowego. 

Strony stosunku cywilnoprawnego mogą jednak w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych zawrzeć w umowie postanowienie co do zwrotu (refundacji) należności z tytułu ponoszonych przez właściciela nieruchomości opłat lub kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, a więc również z tytułu podatku od nieruchomości. 

Niezależnie jednak od tego, czy zwracana wynajmującemu przez najemcę kwota podatku od nieruchomości została włączona do czynszu i stanowi jego element kalkulacyjny, czy jest wyodrębniona z czynszu, zawsze jest należnością obciążającą najemcę, wynikającą z odpłatnego świadczenia usługi najmu.

Zwrot podatku od nieruchomości wynajmującemu a podatek VAT

Na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Z przepisu art. 29a ust. 1 ustawy wynika, że odnosi się on do wszystkiego, co stanowi zapłatę, obejmując swym zakresem każdą formę zapłaty otrzymaną przez sprzedawcę z tytułu dostawy towarów lub wykonania usługi.

Stosownie do art. 29a ust. 6 ustawy podstawa opodatkowania obejmuje:

1. podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
2. koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

W myśl zaś art. 29a ust. 7 ustawy podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:

1. stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;
2. udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży;
3. otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.

Przepis art. 29a ust. 6 ustawy wyjaśnia, jakie elementy uwzględnia się przy ustalaniu wynagrodzenia, stanowiącego podstawę opodatkowania, i wymienia przykładowo kilka rodzajów kosztów mieszczących się w pojęciu podstawy opodatkowania. Dotyczy on kosztów bezpośrednio związanych z zasadniczą dostawą towarów lub usług, które zwiększają łączną kwotę należną z tytułu transakcji. Zasada włączenia tych świadczeń do podstawy opodatkowania oznacza, że wartości tego typu kosztów, których ciężar przerzucany jest na nabywcę, nie wykazuje się jako odrębnego świadczenia, lecz traktuje jako element świadczenia zasadniczego, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla świadczenia zasadniczego.

Kwota zwróconego podatku od nieruchomości wlicza się do podstawy opodatkowania w VAT

Koszty podatku od nieruchomości są należnościami bezpośrednio związanymi z odpłatnym świadczeniem usługi najmu i podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach właściwych dla wiążącego strony stosunku cywilnoprawnego – tak jak czynsz.

Z uwagi na powyższe opodatkowaniu nie będzie podlegał koszt podatku od nieruchomości, ale usługa najmu, w której jako element kalkulacyjny może znajdować się koszt przedmiotowego podatku.

Jeżeli z zawartej umowy najmu wynika, że oprócz czynszu najemca ponosi również dodatkowe opłaty, m.in. podatek od nieruchomości, związane z konkretną nieruchomością, oznacza to, że do podstawy opodatkowania powinny być wliczane także koszty dodatkowe, bezpośrednio związane z zasadniczą usługą najmu, w tym również podatku od nieruchomości, którymi zainteresowana obciąża najemcę w związku ze świadczeniem usługi najmu. Świadczenie to jest bowiem nierozerwalnie związane z usługą najmu, jako konieczne do korzystania z nieruchomości, mające w stosunku do niej charakter poboczny. 

Jak wskazał Dyrektor KIS w interpretacji z 13 października 2025 roku (nr 0111-KDIB3-1.4012.697.2025.1.MSO), sam podatek od nieruchomości, jako że nie może być przedmiotem odsprzedaży, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jeżeli jednak strony umowy postanowią, że wydzierżawiający nieruchomość „przerzuca” koszt podatku od nieruchomości na korzystającego z nieruchomości, tj. dzierżawcę, wówczas koszt ten stanowi element cenotwórczy usługi dzierżawy. Podsumowując, zapłata przez najemcę kwoty podatku od nieruchomości (zwrot podatku od nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż w tym przypadku podatek od nieruchomości stanowi element kalkulacyjny ceny usługi dzierżawy (najmu) nieruchomości.

Przykład 1.

Pan Paweł, będący czynnym podatnikiem podatku VAT, wynajmuje lokal użytkowy stanowiący jego własność. Zgodnie z decyzją prezydenta miasta kwota podatku od nieruchomości od ww. lokalu wynosi 2000 zł. Ekonomiczny ciężar podatku ponosi najemca, który zwraca panu Pawłowi równowartość podatku odprowadzonego do urzędu. Czy kwota zwrotu podatku od nieruchomości jest opodatkowana?

W ocenie fiskusa pan Paweł nie może bezpośrednio refakturować na najemcę kwoty podatku od nieruchomości, ale stanowi ona element cenotwórczy czynszu za wynajem, a zatem jest to część składowa podstawy opodatkowania z tytułu podatku VAT.

Podsumowując, wskażmy, że przedmiotem opodatkowania VAT jest konkretna usługa, nie zaś zbiór wyodrębnionych w jej ramach kosztów. Zwrot podatku od nieruchomości stanowi część składową czynszu, pozostając w związku ze świadczoną usługą najmu. W konsekwencji opodatkowaniu nie będzie podlegał koszt podatku od nieruchomości, ale usługa najmu, w której jako element kalkulacyjny znajduje się koszt przedmiotowego podatku.