Nieodpłatne przekazanie mieszkania następuje najczęściej w formie darowizny. Na taki krok często decydują się osoby z najbliższej rodziny, np. rodzice przekazujący mieszkanie swoim dzieciom lub dziadkowie wnukom. Warto wówczas pamiętać o zachowaniu odpowiedniej formy i formalnościach wobec urzędu skarbowego. Ile to kosztuje i czy należy zgłosić ją do urzędu? W artykule wyjaśniamy, jakie skutki niesie za sobą darowizna mieszkania.
Forma przekazania darowizny mieszkania
Najczęściej darowizna nie wymaga zachowania szczególnej formy, jednak dla celów dowodowych najlepiej, by pomiędzy podmiotami została sporządzona umowa darowizny. Darowizna mieszkania (oraz każde inne przekazanie własności nieruchomości) jest jednak wyjątkiem, bowiem w każdym przypadku wymagane jest zachowanie formy aktu notarialnego.
Wizyta u notariusza zwalnia podatników z obowiązku zgłoszenia darowizny mieszkania do urzędu skarbowego, ponieważ zrobi to za nich notariusz. Dodatkowo za opłatą może on dokonać wpisów do księgi wieczystej nieruchomości lub założy ją, jeśli nieruchomość jej nie posiada.
Darowizna mieszkania a podatek
Darowizna opodatkowana jest podatkiem od spadków i darowizn, gdzie wyróżnia się 3 grupy podatkowe. W każdej z nich określona jest kwota wolna od podatku, do wysokości której podatnicy są zwolnieni z płacenia podatku do urzędu skarbowego:
- grupa I - małżonek, zstępni (np. syn, córka, wnuki, prawnuki), wstępni (np. matka, ojciec, dziadkowie), ojczym, macocha - jest to tzw. grupa 0 - oraz pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, teściowie. Kwota wolna od podatku to 36 120 zł;
- grupa II - obejmuje zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych. Kwota wolna od podatku to 27 090 zł;
- grupa III - obejmuje innych nabywców, a kwota wolna od podatku to 5 733 zł.
Obowiązek zgłoszenia darowizny i zapłacenia podatku od spadków i darowizn spada na obdarowanego.
Jeżeli nie będzie możliwe skorzystanie ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn, wówczas to notariusz pełni funkcję płatnika podatku. Oznacza to, że wyliczy i pobierze podatek przy sporządzaniu aktu notarialnego.
Ile wynosi podatek od darowizny?
Podatek od darowizny oblicza się od nadwyżki ponad kwotę wolną od podatku, według poniższej skali:
Kwoty nadwyżki w PLN | Stawka i kwota podatku | |
Ponad | Do | |
Od nabywców zaliczanych do I grupy podatkowej | ||
11 833 | 3% | |
11 833 | 23 665 | 355 zł i 5% nadwyżki ponad 11 833 zł |
23 665 | 946,60 zł i 7% nadwyżki ponad 23 665 zł | |
Od nabywców zaliczanych do II grupy podatkowej | ||
11 833 | 7% | |
11 833 | 23 665 | 828,40 zł i 9% nadwyżki ponad 11 833 zł |
23 665 | 1 893,30 zł i 12% nadwyżki ponad 23 665 zł | |
Od nabywców zaliczanych do III grupy podatkowej | ||
11 833 | 12% | |
11 833 | 23 665 | 1 420 zł i 16% nadwyżki ponad 11 833 zł |
23 665 | 3 313,20 zł i 20% nadwyżki ponad 23 665 zł | |
Zabezpieczenie prawa do mieszkania - ustanowienie służebności
Przekazując mieszkanie w formie darowizny, darczyńca traci prawo do korzystania z niego na dotychczasowych zasadach. Innymi słowy, przestaje być właścicielem mieszkania i jeżeli nadal w nim mieszka lub w przyszłości okaże się, że miałby ponownie zamieszkać (np. w przypadku śmierci obdarowanego bądź jakiegokolwiek konfliktu), bez zawartej umowy okaże się to bezpodstawne.
Śmierć obdarowanego rodzi w takiej sytuacji komplikacje, ponieważ może on posiadać spadkobierców, którzy dziedziczą jego majątek w pierwszej kolejności - w tym mieszkanie. Bezumowne korzystanie z mieszkania przez darczyńcę może stworzyć konflikt pomiędzy nim a spadkobiercami. Jednak na gruncie prawa cywilnego wyróżnia się instytucję, która stanowi swego rodzaju zabezpieczenie w takich przypadkach, czyli służebność.
Służebność to prawo majątkowe, które umożliwia uprawnionym osobom korzystanie w określonym zakresie z cudzej nieruchomości. Wyróżnia się trzy rodzaje służebności:
- służebność gruntowa - ustanawiana na rzecz właściciela innej nieruchomości;
- służebność osobista - ustanawiana na rzecz konkretnej osoby fizycznej; nie może być przeniesiona na inną osobę;
- służebność przesyłu - ustanawiana na rzecz przedsiębiorcy będącego właścicielem, lub zamierzającego wybudować urządzenia przesyłowe (płynów, pary, gazu, energii itp.).
Ustanowienie służebności wymaga zawarcia umowy, przy czym oświadczenie właściciela nieruchomości musi być zawarte w akcie notarialnym. Służebność jest dożywotnia i nie przechodzi na spadkobierców uprawnionego.
Darowizna mieszkania a koszty notarialne
Koszty notarialne przy darowiźnie mieszkania uzależnione są od jego wartości. Maksymalne stawki taksy notarialnej określone są w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej i wynoszą:
- do 3 000 zł – 100 zł;
- powyżej 3 000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł;
- powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
- powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
- powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
- powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
- powyżej 2 000 000 zł – 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej - nie więcej niż 7 500 zł.
Podsumowując, darowizna mieszkania zawsze powinna zostać przekazana w formie aktu notarialnego, dzięki czemu podatnik nie musi dodatkowo zgłaszać indywidualnie darowizny do urzędu skarbowego. Koszty takiego przekazania uzależnione są od wartości mieszkania, a stawki taksy notarialnej określa rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości. Na gruncie prawa cywilnego zawsze warto pamiętać o ustanowieniu służebności, które umożliwia uprawnionym osobom korzystanie w określonym zakresie z cudzej nieruchomości.
