Przebudowa budynku a podatek od nieruchomości - jak prawidłowo rozliczyć?

W zakresie przedmiotowym podatku od nieruchomości mieści się budynek stanowiący własność podatnika. Tego typu obiekty budowlane mogą podlegać różnorodnym procesom modernizacyjnym i budowlanym. W związku z tym w praktyce przedsiębiorców często pojawia się pytanie, czy podatek od nieruchomości obowiązuje niezmiennie również w czasie trwania przebudowy budynku.

Podatek od nieruchomości - czym jest?

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają następujące nieruchomości lub obiekty budowlane:

1. grunty,
2. budynki lub ich części,
3. budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ww ustawy obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie tego obowiązku.

W myśl art. 6 ust. 3 ustawy, jeżeli w trakcie roku podatkowego zaistniało zdarzenie mające wpływ na wysokość opodatkowania w tym roku, a w szczególności zmiana sposobu wykorzystywania przedmiotu opodatkowania lub jego części, podatek ulega obniżeniu lub podwyższeniu, poczynając od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło to zdarzenie.

Obowiązek podatkowy wygasa z upływem miesiąca, w którym ustały okoliczności uzasadniające ten obowiązek (art. 6 ust. 4 ustawy). Jeżeli natomiast obowiązek podatkowy powstał lub wygasł w ciągu roku, podatek za ten rok ustala się proporcjonalnie do liczby miesięcy, w których istniał obowiązek.

Zgodnie z art. 6 ust. 6 ustawy osoby fizyczne, z zastrzeżeniem ust. 11, są obowiązane złożyć właściwemu organowi podatkowemu informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych, sporządzoną na formularzu według ustalonego wzoru IN-1, w terminie 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego w zakresie podatku od nieruchomości lub od dnia zaistnienia zdarzenia, o którym mowa w ust. 3.

Podatek od nieruchomości na rok podatkowy od osób fizycznych, z zastrzeżeniem ust. 11, ustala w drodze decyzji organ podatkowy właściwy ze względu na miejsce położenia przedmiotów opodatkowania. Podatek jest płatny w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, w terminach: do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada roku podatkowego. Jeżeli w ciągu roku podatkowego nastąpiło wygaśnięcie obowiązku podatkowego w zakresie podatku od nieruchomości lub zaistniało zdarzenie, o którym mowa w ust. 3, organ podatkowy dokonuje zmiany decyzji, którą ustalono ten podatek.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy stawki podatku wynoszą – od budynków lub ich części:

• mieszkalnych – 1,25 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej;
• związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – 35,53 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej;
• zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym – 16,64 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej;
• związanych z udzielaniem świadczeń zdrowotnych w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej, zajętych przez podmioty udzielające tych świadczeń – 7,27 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej;
• pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego – 12,00 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej.

Legalna definicja budynku

Jak już wskazaliśmy, przedmiotem opodatkowania jest budynek. Pojęcie to ma swoją legalną definicję zawartą w art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. W przepisie tym czytamy, że budynek to obiekt wzniesiony w wyniku robót budowlanych, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz który ma fundamenty i dach, z wyłączeniem obiektu, w którym są lub mogą być gromadzone materiały sypkie, materiały występujące w kawałkach albo materiały w postaci ciekłej lub gazowej, którego podstawowym parametrem technicznym wyznaczającym jego przeznaczenie jest pojemność.

W świetle ww. definicji, aby można było mówić o budynku, konieczne jest łączne spełnienie warunków, w tym m.in.:

• budynek musi powstać w wyniku robót budowlanych;
• budynek musi być trwale związany z gruntem;
• budynek musi mieć przegrody budowlane, fundament oraz dach.

Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 2b ww. ustawy roboty budowlane to prace polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie lub montażu, do których stosuje się przepisy Ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane. Natomiast w świetle art. 1a ust. 1 pkt 2c ww. ustawy trwałe związanie z gruntem to takie połączenie obiektu budowlanego z gruntem, które zapewnia temu obiektowi stabilność i możliwość przeciwdziałania czynnikom zewnętrznym niezależnym od działania człowieka, mogącym zniszczyć lub spowodować przemieszczenie lub przesunięcie się obiektu budowlanego na inne miejsce.

„Przegroda budowlana”, jako jeden z elementów budynku w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy, musi stanowić fizyczną barierę (płaszczyznę), pozwalającą na wydzielenie budynku w przestrzeni. Cechą „przegrody budowlanej” jest faktyczne, a nie iluzoryczne wydzielenie obiektu. Przegroda budowlana musi mieć charakter trwały i musi być konstrukcyjne powiązana z innymi elementami budynku (dachem i fundamentami). 

Określenie „wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych” zawiera dwie cechy: wydzielenie z przestrzeni i przegrodę budowlaną. Funkcją przegrody budowlanej obiektu budowlanego ma być wyodrębnienie tego obiektu z przestrzeni zewnętrznej w taki sposób, że co do zasady możliwe byłoby opisanie, która część przestrzeni ogólnej należy do przestrzeni obiektu, a która jest przestrzenią zewnętrzną w stosunku do obiektu. 

Jak natomiast wskazał NSA w wyroku z 25 maja 2018 roku (II FSK 1273/16), pozbawienie budynku dachu, a więc jednego z elementów składających się na budynek w ujęciu podatkowym, powoduje niemożność jego opodatkowania. Jednakże stan dachu, jego uszkodzenie lub usunięcie w znacznej części nie oznacza, że dany obiekt nie ma dachu, a przez to przestaje być budynkiem w rozumieniu ustawy podatkowej. Dopiero obiekt całkowicie i trwale pozbawiony dachu przestaje być budynkiem w rozumieniu prawa podatkowego, a nawet obiektem budowlanym.

Przebudowa budynku nie wyklucza opodatkowania podatkiem od nieruchomości

Przechodząc do meritum problemu, należy wskazać, że zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem sądowym przebudowa budynku w żaden sposób nie wyłącza opodatkowania podatkiem od nieruchomości.

NSA w wyroku z 22 sierpnia 2025 roku (III FSK 220/25) wskazał, że jeżeli dany budynek istnieje nieprzerwanie, to jego przebudowa mająca na celu zmianę parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego nie powoduje wygaśnięcia obowiązku podatkowego. Zły stan techniczny budynku czy też jego niekompletność nie świadczy jeszcze o tym, że nie istniał przedmiot opodatkowania. Fakt przejściowego rozebrania określonych elementów budynku nie pozbawia tego budynku jego pierwotnych cech w danym okresie. 

Co więcej, NSA we wskazanym wyroku podkreślił, że w okresie przebudowy (z budynku użytkowego na mieszkalny) taki budynek nie może zostać opodatkowany stawką jak dla budynków mieszkalnych, ponieważ taki charakter budynku nie wynika z ewidencji gruntów i budynków (nie doszło do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania budynku czy jego dopuszczenia do użytkowania jako budynku mieszkalnego). W tym miejscu przypomnijmy, że zgodnie z art. 21 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne podstawę wymiaru podatków i świadczeń stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. 

Remont i przebudowa budynku związana jest z aktywnością podatnika-przedsiębiorcy. Nie jest to działanie służące celom osobistym, pozagospodarczym. W rezultacie brak jest podstaw do zastosowania niższej stawki podatkowej przewidzianej dla budynków mieszkalnych.

Podsumowując, należy wskazać, że trwające prace budowlane polegające na przebudowie budynku nie zwalniają właściciela od uiszczania podatku od nieruchomości. Cały czas w toku prac mamy do czynienia z przedmiotem opodatkowania, co wiąże się z istniejącym obowiązkiem podatkowym.