Poradnik Przedsiębiorcy

Zasady opodatkowania przychodów z najmu prywatnego na przykładach

Poprzedni rok był wyjątkowo udany dla branży deweloperskiej pod względem liczby sprzedanych mieszkań. Wiele mieszkań w Polsce jest kupowanych w celach inwestycyjnych, przeznaczonych na wynajem. Najem ze względu na niskie stopy procentowe jest uważany za jedną z najlepszych, a jednocześnie bezpiecznych form inwestowania. Wraz z początkiem 2018 r. zostały sformułowane nowe zasady opodatkowania przychodów z najmu prywatnego, sprawdź w jaki sposób funkcjonują one w praktyce!

Co rozumiemy przez umowę najmu?

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Może być on oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju (patrz art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego). Czyli umowa najmu jest umową nazwaną. Każda umowa, aby można byłoby ją uznać za umowę najmu, musi spełniać powyższe kryteria ustawowe.

Najem źródłem przychodów

Należy przypomnieć, że ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 200 z późn. zm.), dalej jako ustawa o PIT, przewiduje rozróżnienie źródeł przychodów oraz sposobu opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W art. 10 ust. 1 ustawy o PIT ustawodawca określił katalog źródeł przychodów, podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Stwierdzenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak decyzja o sposobie opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. I tak zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o PIT, odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 6 tego przepisu:

  • pozarolnicza działalność gospodarcza,

  • najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Należy przypomnieć, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (vide art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT). Przepis ten koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT dotyczącym źródła przychodu, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Biorąc pod uwagę powyższe regulacje prawne, stwierdzić należy, że zasady opodatkowania przychodów z najmu prywatnego są inne, gdyż najem stanowi odrębne, w porównaniu do działalności gospodarczej, źródło przychodu. Oczywiście może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej. Tym samym wybór kwalifikacji i zasady opodatkowania przychodów z najmu prywatnego, pozostawiono do wyboru podatnikowi oddającemu rzeczy w najem. Jednakże w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą (vide art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT) przychód z tego tytułu zaliczany jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Nowe zasady opodatkowania przychodów z najmu prywatnego, a opodatkowanie

Podatnicy uzyskujący dochody z najmu mogą wybrać jakie zasady opodatkowania przychodów z najmu prywatnego lokali mieszkalnych będą ich obowiązywać. Podatnik ma do wyboru następujące formy opodatkowania

  • na zasadach ogólnych, wynikających z ustawy PIT

  • ryczałtem, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – dalej ustawa o ryczałcie ewidencjonowanym.

Podatnik chcący wybrać metodę opodatkowania podatkiem ryczałtowym musi złożyć oświadczenia o wyborze tej formy opodatkowania.

W przypadku współwłasności lokalu, każdy z podatników może opodatkować uzyskane z tego tytułu świadczenia w innej formie.

Przykład 1.

Dwaj podatnicy zakupili wspólnie dom. Powyższa nieruchomość była zakupiona na wynajem. Jeden z nich uznał, że dochody, które uzyska z najmu, będzie opodatkowywał na zasadach ogólnych. Drugi podatnik złożył do naczelnika urzędu skarbowego oświadczenie, że najem będzie opodatkowywał w formie ryczałtu ewidencjonowanego.

W przypadku, gdy podatnik prowadzi również działalność gospodarczą, w ramach której wykonuje usługi najmu, całość dochodów z najmu opodatkowana musi być na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej. Powyższe potwierdza interpretacja Ministra Finansów z 15 maja 2015 r., numer IBPBII/2/4511-212/15/MZM.

Przykład 2.

Podatnik w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej wynajmuje kilka apartamentów w Warszawie. W lutym postanowił zakupić kolejny apartament w Krakowie, który również będzie wynajmował. W takiej sytuacji podatnik powyższy najem apartamentu w Krakowie również będzie musiał opodatkować w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zmiany w opodatkowaniu ryczałtem najmu od 1 stycznia 2018 r.

Do końca 2017 r. zasady opodatkowania przychodów z najmu prywatnego, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze uzyskane przez osoby fizyczne poza działalnością gospodarczą opodatkowane, odnosiły się do ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne odpowiednio według stawki 8,5%.

Od 1 stycznia 2018 r. możliwość stosowania stawki ryczałtu 8,5% dotyczy przychodów z najmu nieprzekraczających rocznie 100 000 zł. W przypadku gdy podatnik uzyskuje wyższe przychody, ustawodawca wprowadził stawki ryczałtu w wysokości 12,5% od nadwyżki przychodów z najmu ponad kwotę 100 000 zł

Przykład 3.

Podatnik odziedziczył pół kamienicy w Łodzi. Jest ona wynajmowana przez najemców. Wybrał on zasady opodatkowania przychodów z najmu prywatnego w formie ryczałtu ewidencjonowanego. Przychody z najmu wyniosą w 2018 r. 200 000 zł. Tym samym kwota 100 000 zł opodatkowana jest stawką 8,5%, natomiast nadwyżka, która wynosi 100 000 zł, będzie opodatkowana stawką 12,5%. Tym samym kwota podatku wynosi 21 000 zł.

Koszty uzyskania przychodów przy najmie

W świetle art. 22 ust. 1 ustawy o PIT kosztami uzyskania przychodów z tytułu najmu są wydatki najmującego poniesione w celu osiągnięcia przychodów, zachowania lub zabezpieczenia ich źródła z wyjątkiem przychodów wymienionych w art. 23 ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 22 ust 4 ustawy o PIT koszty te należy rozpoznać w dacie ich poniesienia z wyjątkiem wydatków poniesionych na nabycie bądź ulepszenie najmowanego lokalu, które należy rozliczyć w ramach amortyzacji.

Poniżej przedstawimy najczęściej występujące koszty związane z najmem nieruchomości:

  • koszty administracyjne (np. koszty zarządu i eksploatacji nieruchomości wspólnej),

  • podatek od nieruchomości,

  • ubezpieczenie lokalu,

  • opłaty za media,

  • koszty remontów, zakupu wyposażenia,

  • odsetki od kredytu wziętego na zakup nieruchomości,

  • opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu pod lokalem.

Ponadto kosztem uzyskania przychodów z tytułu najmu mogą być odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej wynajmowanej nieruchomości. Zgodnie z art. 22b ust. 1 amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, nabyte od innego podmiotu, nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania:

1) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,

2) spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,

3) prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Stawka amortyzacji od lokalu mieszkalnego

Na wstępie należy podkreślić, iż ustawodawca umożliwił ustalenie wartości początkowej wynajmowanych lokali bądź budynków mieszkalnych w sposób uproszczony. Obliczona tą metodą wartość początkowa równa jest iloczynowi powierzchni lokalu w metrach kwadratowych i kwoty 988 zł (vide art. 22g ust. 10 ustawy o PIT). Biorąc pod uwagę aktualne wartości ceny metra kwadratowego mieszkania, metoda ta jest mało korzystna podatkowo.

Stawka odpisów amortyzacyjnych dla budynków i lokali mieszkalnych wynosi 1,5% według metody liniowej (por. poz. 1 Wykazu rocznych stawek amortyzacyjnych – załącznika nr 1 do ustawy o PIT).

Podatnik może jednak ustalić indywidualną stawkę amortyzacji w przypadku, gdy:

  • nieruchomość przed nabyciem przez podatnika była użytkowana przez co najmniej 60 miesięcy,

  • nieruchomość została ulepszona o równowartości przynajmniej 30% jej wartości początkowej.

Stawka amortyzacji indywidualnej dla nieruchomości wynosi 10%.

Przykład 4.

Podatnik dokonał zakupu 15-letniego mieszkania. Za mieszkanie zapłacił 220 000 zł. Postanowił on powyższe mieszkanie wynająć. Uzyskuje z najmu dochód w wysokości 2000 zł (po odliczeniu kosztów). Podatek w tym przypadku wyniósłby 360 zł. Podatnik w celu obniżenia podatku uwzględnił koszty związane z amortyzacją. Zakupione mieszkanie było użytkowane ponad 60 miesięcy, podatnik zastosował indywidualną stawkę amortyzacji w wysokości 10%. W związku z tym rozliczenie najmu będzie przedstawiać następująco:

(220 000 x 10%) / 12 = 1833,33 zł

Dochód do opodatkowania:

2000 - 1833,33 = 166,67

Podatek 18% x 166,67 = 30 zł

W wyniku powyższego podatnik zmniejszył swoje obciążenia podatkowe o 330 zł.