Wojna w Ukrainie spowodowała, że spora grupa tamtejszych obywateli stała się polskimi rezydentami podatkowymi na skutek fali uchodźców. Sprawdźmy, jak wygląda sprzedaż nieruchomości położonej w Ukrainie przez obywatela Ukrainy mieszkającego w Polsce na gruncie podatkowym.
Ustalenie obowiązku podatkowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości
Nasze rozważania należy rozpocząć od wskazania, że zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy PIT osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).
Za osobę mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uważa się osobę fizyczną, która:
- posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej centrum interesów osobistych lub gospodarczych (ośrodek interesów życiowych) lub
- przebywa na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 183 dni w roku podatkowym.
Jak widać z powyższych regulacji, kryterium decydującym w zakresie ustalenia rezydencji podatkowej nie jest obywatelstwo. Pierwszeństwo w tym zakresie zostało przyznane miejscu zamieszkania z zamiarem stałego pobytu utożsamianemu z ośrodkiem interesów życiowych.
W konsekwencji osoba fizyczna, która na skutek działań wojennych zmieniła miejsce zamieszkania z Ukrainy na Polskę i na stałe osiedla się na terenie RP, staje się polskim rezydentem podatkowym podlegającym pod nieograniczony obowiązek podatkowy.
Następnie wskażmy, że w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia. W przypadku rezydentów regulacja ta ma zastosowanie zarówno do nieruchomości znajdujących się w Polsce, jak i za granicą.
Sprzedaż nieruchomości położonej w Ukrainie w świetle polsko-ukraińskiej umowy międzynarodowej
Jednocześnie nie można zapominać, że na podstawie art. 4a ustawy PIT polskie przepisy należy stosować z uwzględnieniem umowy w sprawie unikania podwójnego opodatkowania.
Zgodnie z art. 13 polsko-ukraińskiej umowy dochody osiągnięte przez osobę mającą miejsce zamieszkania w Polsce z przeniesienia własności majątku nieruchomego położonego w Ukrainie mogą być opodatkowane w Ukrainie.
Przy czym sformułowanie „dochód z przeniesienia własności majątku może być opodatkowany w drugim państwie” oznacza, że drugie państwo (w rozpatrywanym przypadku państwo, w którym położona jest zbywana nieruchomość) ma prawo opodatkować taki dochód, jeżeli na podstawie przepisów tego państwa dochód ze sprzedaży nieruchomości podlega w tym państwie opodatkowaniu. Sformułowanie to oznacza zatem brak wyłączności do opodatkowania tego dochodu przez państwo, w którym podatnik ma miejsce zamieszkania.
W konsekwencji odpłatne zbycie nieruchomości położonej w Ukrainie przez polskiego rezydenta podatkowego podlega opodatkowaniu zarówno w kraju rezydencji, jak i w kraju źródła dochodu. Dochód ze sprzedaży nieruchomości może być opodatkowany i w państwie miejsca zamieszkania zbywcy, tj. w Polsce, i w państwie, w którym nieruchomość ta jest położona – tj. w Ukrainie.
Aby jednak nie doszło do podwójnego opodatkowania, zastosowanie będzie mieć metoda unikania podwójnego opodatkowania określona w art. 24 ust. 2 umowy. W myśl tego przepisu jeżeli osoba mająca miejsce zamieszkania lub siedzibę w Polsce uzyskuje dochód lub posiada majątek, który zgodnie z postanowieniami niniejszej konwencji może być opodatkowany w Ukrainie, to Polska zwolni taki dochód lub majątek od podatku.
W rezultacie obowiązuje metoda wyłączenia z progresją, która polega na tym, że dochód ze sprzedaży nieruchomości położonej w Ukrainie jest zwolniony od podatku w Polsce.
Z praktycznego punktu widzenia będzie to oznaczać, że podatek od zbycia nieruchomości zostanie zapłacony tylko w jednym państwie, tj. w kraju miejsca położenia nieruchomości.
Zagadnienie to wyjaśnił Dyrektor KIS w interpretacji z 30 października 2020 roku, nr 0115-KDIT2.4011.536.2020.3.ENB, wskazując, że ponieważ dochód z odpłatnego zbycia mieszkania położonego w Ukrainie – w sytuacji gdy sprzedaż zostanie dokonana przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – podlega opodatkowaniu zarówno w Ukrainie, jak i w Polsce, zastosowanie znajdzie metoda unikania podwójnego opodatkowania uregulowana w powołanym art. 24 ust. 2 lit. a ww. umowy.
W konsekwencji dochód uzyskany z tytułu sprzedaży nieruchomości położonej na terenie Ukrainy będzie w Polsce zwolniony z opodatkowania.
Jednocześnie, z uwagi na fakt, że w Polsce dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł, dochód uzyskany ze zbycia nieruchomości położonej w Ukrainie nie będzie miał wpływu na wysokość zobowiązania podatkowego w Polsce oraz nie będzie podlegał wykazaniu w zeznaniu podatkowym.
Przykład 1.
Obywatel Ukrainy na stałe przeprowadził się do Polski, pozostawiając w kraju nieruchomość zakupioną w 2010 roku. Czy sprzedaż nieruchomości położonej w Ukrainie podlega opodatkowaniu w Polsce?
Dokonanie zbycia nieruchomości w 2023 roku nie generuje żadnych obowiązków na gruncie prawa polskiego, ponieważ upłynął okres dłuższy niż 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia.
Przykład 2.
Obywatel Ukrainy na stałe przeprowadził się do Polski, pozostawiając w kraju nieruchomość zakupioną w 2020 roku. Czy sprzedaż nieruchomości położonej w Ukrainie podlega opodatkowaniu w Polsce?
Sprzedaż nieruchomości w 2023 roku rodzi konieczność rozliczenia podatku, jednakże z uwagi na obowiązującą metodę wyłączenia z progresją w Polsce dochód ze zbycia jest zwolniony od podatku. Osoba fizyczna nie ma obowiązku składania PIT-39 z tego tytułu.
W świetle przedstawionych przepisów należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości zlokalizowanej w Ukrainie przez rezydenta polskiego nie podlega opodatkowaniu PIT w Polsce z uwagi na obowiązującą metodę wyłączenia z progresją.
