Na gruncie podatku VAT najem prywatny stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu jako odpłatne świadczenie usług. W związku z tym wielu podatników zastanawia się, jak wygląda relacja najem prywatny a mechanizm podzielonej płatności oraz czy przepisy te mają bezpośrednie zastosowanie do osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej.
Najem prywatny a podatek VAT
W pierwszej kolejności wskażmy, że definicja działalności gospodarczej, zawarta w art. 15 ust. 2 Ustawy z 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT) ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Ponadto za działalność gospodarczą należy uznać wykorzystywanie towarów w sposób ciągły w celach zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje zatem na prowadzenie działalności gospodarczej.
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną.
Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Oddanie w ramach umowy najmu osobie trzeciej nieruchomości lub rzeczy skutkuje zatem uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie podmiotu dokonującego wynajmu.
Istotne jest, że w podatku VAT nie występuje pojęcie „najmu prywatnego” i „najmu w ramach działalności gospodarczej”. W świetle przepisów ustawy działalnością gospodarczą jest każda czynność najmu czy dzierżawy niezależnie od tego, czy wynajmujący działalność tę zarejestrował, i niezależnie od tego, czy przedmiot najmu (dzierżawy) stanowi w jego działalności środek trwały.
Najem prywatnych lokali spełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, gdyż wykonywany jest w sposób ciągły w celach zarobkowych, bez względu na to, czy przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy w prowadzonej działalności gospodarczej przez podatnika czy też stanowi jego majątek osobisty.
Najem prywatny a mechanizm podzielonej płatności – czy to możliwe?
W myśl art. 108a ust. 1a ustawy o VAT: przy dokonywaniu płatności za nabyte towary lub usługi wymienione w załączniku nr 15 do ustawy, udokumentowane fakturą, w której kwota należności ogółem przekracza kwotę 15 000 zł lub jej równowartość wyrażoną w walucie obcej, podatnicy są obowiązani zastosować mechanizm podzielonej płatności. Do przeliczania na złote kwot wyrażonych w walucie obcej stosuje się zasady przeliczania kwot stosowane w celu określenia podstawy opodatkowania.
Jak stanowi art. 108a ust. 2 ustawy o VAT: zastosowanie mechanizmu podzielonej płatności polega na tym, że:
- zapłata kwoty odpowiadającej całości albo części kwoty podatku wynikającej z otrzymanej faktury jest dokonywana na rachunek VAT;
- zapłata całości albo części kwoty odpowiadającej wartości sprzedaży netto wynikającej z otrzymanej faktury jest dokonywana na rachunek bankowy albo na rachunek w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, dla których jest prowadzony rachunek VAT, albo jest rozliczana w inny sposób.
W kwestii regulacji dotyczących rachunku VAT należy sięgnąć do Ustawy z 29 sierpnia 1997 roku – Prawo bankowe. W myśl art. 49 ust. 1 pkt 1 tej ustawy: banki mogą prowadzić w szczególności następujące rodzaje rachunków bankowych rachunki rozliczeniowe, w tym bieżące i pomocnicze, oraz prowadzone dla nich na zasadach określonych w rozdziale 3a rachunki VAT.
Zgodnie z art. 62a ust. 1 Prawa bankowego dla rachunku rozliczeniowego bank prowadzi rachunek VAT.
Natomiast na mocy art. 49 ust. 2 ww. ustawy: rachunki rozliczeniowe oraz rachunki lokat terminowych mogą być prowadzone wyłącznie dla:
- osób prawnych;
- jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej, o ile posiadają zdolność prawną;
- osób fizycznych prowadzących działalność zarobkową na własny rachunek, w tym dla osób będących przedsiębiorcami.
Brak rachunku VAT a możliwość odliczenia podatku z faktury oznaczonej MPP
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 1 lipca 2021 roku (nr 0114-KDIP1-1.4012.309.2021.1.AKA) rozpatrywał przypadek podatnika, który jako czynny podatnik VAT prowadzący opodatkowany najem prywatny nie miał rachunku VAT (bank odmówił założenia rachunku rozliczeniowego z uwagi na brak statusu przedsiębiorcy i brak wpisu w CEIDG).
Podatnik miał wątpliwości, czy może odliczyć podatek naliczony z faktury wystawionej z oznaczeniem MPP, jeżeli płatność dokonano z pominięciem mechanizmu podzielonej płatności.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w uzasadnieniu interpretacji wskazał, że prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury zależy nie tylko od spełnienia warunków wynikających z przepisu art. 86 ust. 1 ustawy, lecz także od niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Należy wskazać, że wspomniany wyżej art. 88 ustawy nie przewiduje braku prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury, której zapłata została dokonana z pominięciem mechanizmu podzielonej płatności.
Przykład 1.
Pan Andrzej prowadzi wynajem prywatnej nieruchomości na okresy krótkiego pobytu. W tym zakresie jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Zakupił usługę remontu określoną w załączniku nr 15 do ustawy o VAT, w związku z czym usługodawca wystawił fakturę z oznaczeniem MPP. Pan Andrzej jako osoba prywatna nie ma rachunku rozliczeniowego, w tym rachunku VAT.
Czy pan Andrzej może dokonać odliczenia podatku naliczonego?
Ponieważ wynajmowany lokal będzie wykorzystywany do najmu prywatnego opodatkowanego i pan Andrzej jest podatnikiem VAT, to w analizowanym przypadku spełnione są warunki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy.
W związku z powyższym pan Andrzej będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego wykazanego w fakturze dokumentującej wykończenie lokalu przeznaczonego na wynajem, również w przypadku, gdy zapłata za fakturę zostanie dokonana z pominięciem mechanizmu podzielonej płatności.
Badając relacje pomiędzy osobą fizyczną prowadzącą opodatkowany najem prywatny a mechanizmem podzielonej płatności, należy wskazać, że brak możliwości zastosowania tego sposobu płatności (z uwagi na brak rachunku VAT) nie ogranicza podatnika w zakresie jego prawa do odliczenia podatku naliczonego.
