Najem prywatny a JPK_V7X w zawieszeniu działalności

Wielu przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą, którzy są czynnymi podatnikami VAT, dodatkowo wynajmuje składnik majątku wchodzący w skład zasobów prywatnych. Nie ma w tym nic szczególnego. Może się jednak zdarzyć, że przedsiębiorca będzie musiał okresowo zawiesić prowadzenie działalności. Dowiedz się więcej na temat najem prywatny a JPK_V7X w zawieszeniu działalności!

Umowa najmu

Zgodnie z tym, co mówi art. 659 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (zwanej dalej kc), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (może on być określony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju).

Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Najem prywatny na gruncie VAT to działalność 

Nawiązując do art. 15 ust. 1 Ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (zwanej dalej ustawą o VAT), podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT przez działalność gospodarczą należy rozumieć wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. 

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na tle powyższej definicji działalności gospodarczej najem (prywatny) jest identyfikowany jako działalność gospodarczą. Przy czym nie chodzi tutaj o formalne zarejestrowanie działalności gospodarczej w CEIDG. Niezależnie od tego, czy podatnik zarejestrował działalność gospodarczą, czy też nie, prowadzony najem prywatny będzie na gruncie VAT stanowił działalność gospodarczą.

Najem prywatny a JPK_V7X w zawieszeniu działalności

W pierwszej kolejności należałoby podkreślić, że gdy podatnik prowadzi działalność gospodarczą i dodatkowo prowadzi najem prywatny, to niezależnie od tego, czy jest czynnym podatnikiem VAT, czy podatnikiem zwolnionym z VAT, na gruncie podatku VAT jest widziany jako podatnik VAT (czynny lub zwolniony) prowadzący działalność gospodarczą, na którą składa się:

1. sprzedaż towarów lub usług w ramach prowadzonej działalności,
2. świadczenie usług w ramach najmu prywatnego.

To z kolei powoduje, że w niektórych przypadkach ma on obowiązek zewidencjonować i wykazać w ewidencji VAT przychody z najmu prywatnego.

JPK_V7X w okresie zawieszenia działalności gospodarczej

Czynny podatnik VAT ma obowiązek comiesięcznego składania części ewidencyjnej JPK_V7M albo JPK_V7K, natomiast jeżeli chodzi o część deklaracyjną, to jest zobligowany do:

1. miesięcznego jej składania w przypadku miesięcznego okresu rozliczeniowego w VAT,
2. kwartalnego jej składania w przypadku kwartalnego okresu rozliczeniowego w VAT.

W okresie zawieszenia działalności gospodarczej czynny podatnik VAT nie ma obowiązku m.in.:

• składania ewidencji i deklaracji JPK_V7X,
• zapłaty podatku VAT, chyba że wystąpi.

Od powyższej reguły są jednak wyjątki. Zgodnie z art. 99 ust. 7b ustawy o VAT zwolnienie z obowiązku składania ewidencji i deklaracji JPK_V7X nie dotyczy:

• podatników dokonujących wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów;
• podatników dokonujących importu usług lub nabywających towary – w których zakresie są podatnikiem (nabywca rozlicza podatek VAT z tytułu tych nabyć);
• okresów rozliczeniowych, w których zawieszenie wykonywania działalności gospodarczej nie dotyczyło pełnego okresu rozliczeniowego;
• okresów rozliczeniowych, za które podatnik jest obowiązany do rozliczenia podatku VAT z tytułu wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz za które jest obowiązany dokonać korekty podatku naliczonego.

Zmiany w najmie krótkoterminowym

Od 20 maja 2026 roku obowiązują regulacje Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z dnia 11 kwietnia 2024 roku w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych i zmieniające rozporządzenie (UE) 2018/1724.

Rozporządzenie to wprowadza jednolite zasady dla wszystkich państw UE w zakresie identyfikacji i przetwarzania danych (podatkowych) w stosunku do najmów krótkoterminowych.

W praktyce oznacza to znacznie większy stopień sformalizowania administracyjnego w zakresie danych dotyczących podmiotów świadczących usługi najmu krótkoterminowego, ale i platform, za pomocą których zamieszczane są ogłoszenia o tym najmie. To z kolei wzmocni jeszcze bardziej identyfikację najmu krótkoterminowego na gruncie podatkowym wyłącznie jako prowadzenie działalności.

Właściciele nieruchomości (wynajmujący) będą musieli dokonać rejestracji każdego wynajętego krótkoterminowo lokalu w celu nadania numeru identyfikacyjnego nieruchomości. Ten numer będzie musiał z kolei być podawany we wszystkich ofertach na różnych platformach ogłoszeniowych. Natomiast platformy te będą miały obowiązek przekazywania różnych informacji o nieruchomościach widniejących na ogłoszeniach zamieszczonych na tych platformach.

Przykładowo w art. 5 ww. rozporządzenia wskazano, że wynajmujący, dokonując rejestracji, przedkłada w formie oświadczenia następujące informacje:

1. w odniesieniu do każdej jednostki:
• dokładny adres jednostki, w tym, w stosownych przypadkach, jej numer mieszkania, numer skrzynki pocztowej, jeśli jest inny, piętro, na którym znajduje się ta jednostka, numer księgi wieczystej lub wszelkie inne informacje umożliwiające jej dokładną identyfikację,
• rodzaj jednostki,
• czy jednostka jest oferowana jako część lub całość głównego lub drugiego miejsca zamieszkania wynajmującego, czy też w innych celach,
• maksymalną liczbę dostępnych miejsc noclegowych, które znajdują się w jednostce, i maksymalną liczbę najemców, których jednostka może pomieścić,
• w stosownych przypadkach – czy jednostka podlega systemowi zezwoleń, w ramach którego wynajmujący podlega wymogowi uzyskania od odpowiedniego właściwego organu zezwolenia na oferowanie usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych;
2. w przypadku gdy wynajmujący jest osobą fizyczną:
• imię i nazwisko,
• krajowy numer identyfikacyjny lub inne informacje pozwalające na identyfikację tej osoby,
• adres,
• numer telefonu kontaktowego,
• adres poczty elektronicznej, który właściwy organ może wykorzystać do wymiany wiadomości w formie pisemnej;
3. w przypadku gdy wynajmujący jest osobą prawną:
• jej nazwę,
• krajowy numer identyfikacyjny działalności gospodarczej,
• imię i nazwisko pełnomocnika,
• adres jej siedziby,
• numer telefonu kontaktowego co najmniej jednego pełnomocnika tej osoby prawnej,
• adres poczty elektronicznej, który właściwy organ może wykorzystać do wymiany wiadomości w formie pisemnej.

Od czego zatem zależy, czy w okresie zawieszenia działalności gospodarczej podatnik ma, czy nie ma obowiązku złożenia ewidencji i deklaracji JPK_V7X, gdy prowadzi dodatkowo najem prywatny?

Najem prywatny a składanie JPK_V7X w okresie zawieszenia działalności gospodarczej – podatnik zwolniony z VAT

Najem prywatny i dodatkowo działalność zarejestrowana w CEIDG mogą być prowadzone przez czynnego podatnika VAT albo przez podatnika zwolnionego z VAT.

W przypadku podatnika zwolnionego z VAT nie ma on obowiązku składania ewidencji i deklaracji JPK_V7X, czy to w okresie prowadzenia działalności, czy to w okresie jej zawieszenia.

Należy tu jednak podkreślić jedną istotną rzecz. 

Jeżeli podatnik zwolniony z VAT prowadzi najem prywatny wyłącznie na cele mieszkaniowe (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT), to nawet gdy przekroczy roczny limit zwolnienia z VAT – 240 000 zł (liczy się wartość przychodów z działalności i z najmu prywatnego razem), to i tak przychody z tego najmu prywatnego będą korzystać ze zwolnienia z VAT (nawet gdy z działalności przekroczą ww. limit).

Jeżeli natomiast podatnik zwolniony z VAT prowadzi najem prywatny lokali użytkowych albo najem krótkoterminowy (który od 20 maja 2026 roku będzie przez administrację samorządową monitorowany), wówczas, gdy przekroczy roczny limit zwolnienia z VAT – 240 000 zł (tu także liczy się wartość przychodów z działalności i z najmu prywatnego razem), to utraci prawo do zwolnienia z VAT i będzie musiał dokonać rejestracji jako czynny podatnik VAT.

Najem prywatny a składanie JPK_V7X w okresie zawieszenia działalności gospodarczej – czynny podatnik VAT

Czynny podatnik VAT, który prowadzi działalność (CEIDG) i dodatkowo najem prywatny, ma obowiązek comiesięcznego składania ewidencji JPK_V7X oraz obowiązek comiesięcznego albo cokwartalnego składania JPK_V7X.

Czynny podatnik VAT ma obowiązek wykazywania przychodów z najmu prywatnego w ewidencji i deklaracji JPK_V7X.

Natomiast, gdy złoży wniosek CEIDG, w którym wskaże datę rozpoczęcia zawieszenia działalności, to obowiązek składania JPK_V7X w okresie tego zawieszenia zależy od charakteru prowadzonego najmu.

W przypadku gdy najem prywatny dotyczy:

1. nieruchomości mieszkalnych wynajmowanych wyłącznie w celach mieszkaniowych, wówczas wynajmujący przedsiębiorca nie musi składać ewidencji i deklaracji JPK_V7X za okresy zawieszenia działalności gospodarczej;

2. lokali użytkowych lub stanowi najem krótkoterminowy, wówczas wynajmujący przedsiębiorca będzie miał obowiązek składania ewidencji i deklaracji JPK_V7X za okresy zawieszenia działalności gospodarczej, w których uzyskał przychody z tego najmu (chyba że korzysta wciąż z limitu zwolnienia podmiotowego z VAT dla działalności i dla najmu prywatnego, wtedy jednak będzie miał ten obowiązek, gdy przekroczy ww. limit).

Powyższe potwierdza stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 października 2025 roku (sygn. 0112-KDIL1-2.4012.492.2025.2.SN), w którym stwierdza on, że: „[…] Przedsiębiorca niezatrudniający pracowników może zawiesić wykonywanie działalności gospodarczej na zasadach określonych w niniejszej ustawie, z uwzględnieniem przepisów dotyczących ubezpieczeń społecznych.

Zgodnie zatem z art. 99 ust. 7a ustawy w przypadku zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej podatnicy nie mają obowiązku składania deklaracji, o których mowa w ust. 1 i 2, za okresy rozliczeniowe, których to zawieszenie dotyczy.

Wyjątkiem od tej zasady są sytuacje enumeratywnie wskazane w art. 99 ust. 7b ustawy, a w szczególności uregulowania pkt 5 tego przepisu. Zwolnienie z obowiązku składania deklaracji podatkowych, o którym mowa w ust. 7a, nie dotyczy bowiem m.in. okresów rozliczeniowych, za które podatnik jest obowiązany do rozliczenia podatku z tytułu wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu.

Zatem zgodnie z ww. przepisami podatnicy nie są zobowiązani do złożenia deklaracji podatkowej za okres, w którym wystąpiła sprzedaż zwolniona, gdyż podatek do rozliczenia nie wystąpił. Sprzedaż tę wykazuję się w pierwszej deklaracji podatkowej, którą składa się do urzędu po odwieszeniu działalności.

Ponadto z art. 109 ust. 3 ustawy wynika m.in., że podatnicy, wykonujący wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy, nie są obowiązani prowadzić ewidencji zawierającej dane pozwalające na prawidłowe rozliczenie podatku i sporządzenie informacji podsumowującej.

Skoro zatem podczas zawieszenia działalności gospodarczej świadczy Pan jedynie usługę najmu, a czynność ta jest zwolniona od podatku VAT na postawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy (nie jest Pan zobowiązany do rozliczenia podatku), to nie ma Pan obowiązku składania JPK_VAT za okresy rozliczeniowe, których dotyczy zawieszenie działalności gospodarczej.

Podsumowując, stwierdzam, że w opisanych okolicznościach nie musi Pan składać JPK_VAT, gdy ma Pan zawieszoną działalność gospodarczą, o ile nie wystąpią sytuacje wskazane w art. 99 ust. 7b ustawy. […]”.

W większości przypadków w okresie zawieszenia działalności gospodarczej przez czynnego podatnika VAT, który dodatkowo osiąga przychody z najmu prywatnego, nie wystąpi obowiązek składania JPK_V7X, w którym powinny być wykazane te przychody.

Jednakże, gdy najem prywatny podlega opodatkowaniu VAT – ma miejsce najem lokali użytkowych lub najem krótkoterminowy – wówczas wynajmujący przedsiębiorca będzie miał obowiązek składania ewidencji i deklaracji JPK_V7X za okresy zawieszenia działalności gospodarczej, w których uzyskał przychody z tego najmu.