Poradnik Przedsiębiorcy

Rozwiązanie umowy dzierżawy - kiedy jest możliwe?

Umowę dzierżawy charakteryzuje długotrwałość – niejednokrotnie zawierana jest na 10 lat lub więcej. Może się jednak zdarzyć, że w tym czasie ulegnie zmianie sytuacja życiowa lub materialna jednej ze stron umowy, co zmusi ją do zakończenia stosunku dzierżawy. Niestety nie jest to takie proste jak w przypadku większości innych umów. Najkrótszy termin rozwiązania umowy dzierżawy w razie jej wypowiedzenia, w razie braku odmiennego zapisu umownego, to 6 miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego, zaś w przypadku dzierżawy gruntu rolnego – rok. Terminy te są dość odległe, dlatego przed wypowiedzeniem umowy warto sprawdzić, czy treść umowy lub ustawy nie daje możliwości szybszego rozwiązania stosunku, ewentualnie można spróbować dojść do porozumienia z drugą stroną i rozwiązać go w dogodnym terminie dla obojga. W niniejszym artykule wyjaśnimy jak wygląda rozwiązanie umowy dzierżawy.

Rozwiązanie umowy dzierżawy z zachowaniem terminów

Umowa dzierżawy została uregulowana w art. 693 i nast. Kodeksu cywilnego (dalej jako kc). Zobowiązuje ona jedną ze stron do oddania stronie drugiej rzeczy do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, z kolei drugą stronę – do płacenia umówionego czynszu. Co do zasady rozwiązanie umowy dzierżawy w przypadku dzierżawy gruntu rolnego można wypowiedzieć z rocznym wyprzedzeniem na koniec roku dzierżawnego. Inna dzierżawa podlegać będzie okresowi sześciomiesięcznemu przed upływem roku dzierżawnego. Jednocześnie kc przewiduje cały szereg okoliczności, kiedy omawiana umowa może zostać wypowiedzenia ze skutkiem natychmiastowym – bez zachowania wyżej wspomnianych terminów. Może się to zdarzyć, m.in. gdy dzierżawca popadnie w zwłokę z zapłatą czynszu lub gdy używa przedmiotu dzierżawy w sposób sprzeczny z umową.

Zgodnie z art. 704 kc dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na 6 miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Jest to generalna zasada wypowiadania umów dzierżawy, jednak nie dotyczy ona wszystkich umów. Aby strony mogły skorzystać z przewidzianych we wskazanym przepisie terminów, muszą bowiem zostać spełnione określone przesłanki.

Zasadniczo rzeczony przepis dotyczy jedynie umów dzierżawy zawartych na czas nieoznaczony. Może wprawdzie być stosowany przy umowach zawartych na czas oznaczony, jednak tylko pod warunkiem, że strony w umowie przewidziały możliwość jej wypowiedzenia z określonych powodów, lecz nie wskazały terminu wypowiedzenia.

Warto podkreślić, że przepisy kc regulujące terminy wypowiedzenia rozróżniają umowę dzierżawy gruntu rolnego (tj. nieruchomości) oraz inne umowy dzierżawy (tj. rzeczy lub prawa). To właśnie od przedmiotu umowy będzie zależał termin wypowiedzenia. Należy również wskazać, że art. 704 kc nie ma charakteru normy dyspozytywnej, co oznacza, że strony umowy mogą umówić się inaczej, np. skrócić lub przedłużyć wskazane w ustawie terminy.

Przechodząc do terminu wypowiedzenia umowy dzierżawy gruntu rolnego, trzeba podnieść, że chodzi tu o nieruchomość rolną zdefiniowaną w art. 461 kc – „nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”. Nie ma przy tym znaczenia przeznaczenie takiej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego – liczy się wyłącznie faktyczny sposób używania nieruchomości przez dzierżawcę określony w umowie. Jeżeli więc realny sposób wykonywania umowy wskazuje na dzierżawę gruntu rolnego, wówczas wypowiedzenie umowy wymaga zachowania rocznego terminu wypowiedzenia, który liczony jest od dnia, w którym oświadczenie o wypowiedzeniu zostało skutecznie złożone adresatowi. Wówczas taka umowa wygasa z dniem będącym terminem końcowym roku dzierżawnego.

Rok dzierżawny liczy się od dnia wydania przedmiotu dzierżawy dzierżawcy, chyba że strony umówiły się inaczej albo co innego wynika z miejscowych zwyczajów.

W sytuacji, gdy przedmiotem dzierżawy nie jest grunt rolny, termin wypowiedzenia wynosi 6 miesięcy liczonych od dnia doręczenia oświadczenia woli o wypowiedzeniu dzierżawy. Umowa wygasa po upływie tych 6 miesięcy w dniu będącym terminem końcowym roku dzierżawnego.

Inne sposoby na rozwiązanie umowy dzierżawy

Stosunek prawny dzierżawy może zakończyć się również w inny sposób niż wypowiedzeniem z zachowaniem ustawowych lub umownych terminów. Rozwiązanie umowy może mianowicie nastąpić także ze skutkiem natychmiastowym, tj. w chwili otrzymania przez stronę oświadczenia woli o wypowiedzeniu dzierżawy.

Wypowiedzenie umowy ze skutkiem natychmiastowym może nastąpić w przypadku:

  • oddania przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej bez zgody wydzierżawiającego do bezpłatnego lub odpłatnego korzystania;
  • zwłoki z zapłatą czynszu;
  • używania rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy albo jej istotnego zaniedbywania;
  • poważnych wad przedmiotu dzierżawy.

Oddanie przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej bez zgody wydzierżawiającego

Zgodnie z art. 698 § 2 kc wydzierżawiający ma prawo do wypowiedzenia umowy, jeżeli dzierżawca bez jego zgody odda przedmiot dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania lub odda go w poddzierżawę.

W przypadku zaistnienia powyższych okoliczności wydzierżawiający ma prawo do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia. Ta możliwość dotyczy dzierżawy zawartej zarówno na czas nieoznaczony, jak i oznaczony. Warto nadmienić, że nieskorzystanie przez wydzierżawiającego z tego uprawnienia nie oznacza zgody na poddzierżawę.

W omawianym wypadku wydzierżawiający może dochodzić naprawienia szkody, jeśli ją poniósł – na podstawie przepisów o odpowiedzialności kontraktowej.

Zwłoka z zapłatą czynszu

Wydzierżawiający ma prawo wypowiedzieć umowę dzierżawy, jeżeli dzierżawca dopuści się zwłoki w zapłacie czynszu. Zwłoka następuje, kiedy dzierżawca uchybia terminowi spełnienia świadczenia, chyba że wykaże, że opóźnienie powstało z powodu okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności. Brak zapłaty czynszu musi obejmować co najmniej dwa pełne okresy płatności, zaś w przypadku, gdy czynsz jest płatny rocznie, opóźnienie musi wynosić ponad 3 miesiące.

Omawiana instytucja dotyczy także sytuacji, kiedy dzierżawca zobowiązał się uiszczać oprócz czynszu podatki i inne należności związane z własnością przedmiotu dzierżawy i popada w zwłokę z ich zapłatą (nawet jeżeli opłaca czynsz).

Przed wypowiedzeniem umowy dzierżawy ze skutkiem natychmiastowym wydzierżawiający ma obowiązek wcześniejszego uprzedzenia dzierżawcy o tym zamiarze, z jednoczesnym udzieleniem mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu (lub podatków i innych ciężarów). Uprzedzenie nie musi zachowywać żadnej szczególnej formy, wystarczy, że będzie ono dostatecznie jasno wyrażać wolę wydzierżawiającego.

Strony umowy mogą wyłączyć obowiązek wydzierżawiającego dotyczący udzielenia dzierżawcy dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Mimo to wydzierżawiający powinien dać dzierżawcy dodatkowy termin na zapłatę czynszu, ponieważ natychmiastowe wypowiedzenie umowy będzie skuteczne wyłącznie, gdy w umowie znajduje się taki zapis.

Używanie przedmiotu dzierżawy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem

Kolejnymi okolicznościami, które dają wydzierżawiającemu możliwość wypowiedzenia umowy bez zachowania terminu, są sytuacje, gdy dzierżawca używa przedmiotu dzierżawy w sposób sprzeczny z umową lub z jego przeznaczeniem bądź gdy w sposób istotny ten przedmiot zaniedbuje.

Do używania przedmiotu dzierżawy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem dochodzi wówczas, gdy działania dzierżawcy mogą znacznie utrudnić lub wręcz uniemożliwić używanie przedmiotu dzierżawy do celów pierwotnie przewidzianych (np. dzierżawca wznosi budynki mieszkalne na gruncie rolnym).

Z kolei istotne zaniedbania dzierżawcy należy odczytywać jako brak dołożenia należytej staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju. Do zaniedbań może dojść m.in. poprzez niewykonywanie napraw obciążających dzierżawcę czy niesprawowanie odpowiedniej pieczy nad przedmiotem dzierżawy.

Aby jednak wydzierżawiający miał prawo do wypowiedzenia umowy dzierżawy, musi on wystosować wobec dzierżawcy upomnienie. Oznacza to, że wstępnie wydzierżawiający ma obowiązek wezwać dzierżawcę do zmiany jego dotychczasowego postępowania naruszającego zapisy umowy lub ustawy. Jeżeli upomnienie okaże się skuteczne, wydzierżawiający traci możliwość wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym. Upomnienie może być zrealizowane w dowolnej formie, jednak ważne jest, aby dostatecznie jasno wyrażało wolę wydzierżawiającego.

Oprócz sankcji wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia wydzierżawiający ma prawo dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych kc.

Poważne wady przedmiotu dzierżawy

W tym wypadku to dzierżawca, a nie wydzierżawiający, ma prawo do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia. Może on tego dokonać, gdy:

  • przedmiot dzierżawy w chwili wydania miał wady uniemożliwiające jego używanie przewidziane w umowie;
  • wady przedmiotu dzierżawy powstały później, a wydzierżawiający mimo zawiadomienia przez dzierżawcę nie usunął ich w odpowiednim czasie;
  • nie ma możliwości usunięcia istotnych wad przedmiotu dzierżawy.

Możliwość wypowiedzenia odnosi się jedynie do sytuacji, w której dzierżawca nie wiedział o istnieniu wad w chwili zawarcia umowy, przy czym wady te mogą być zarówno fizyczne, jak i prawne. W przypadku zaistnienia istotnych wad przedmiotu dzierżawy ustawa nie określa odpowiedniego czasu na ich usunięcie. Według doktryny należy go określać każdorazowo na podstawie konkretnego przypadku. Wada przedmiotu dzierżawy jest z kolei nieusuwalna, jeśli w danych warunkach z przyczyn obiektywnych nie jest w ogóle możliwe jej usunięcie, a także gdy nie da się tego zrobić w stosownym czasie.

Forma wypowiedzenia umowy dzierżawy

Jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron, a także odstąpienie od niej albo jej wypowiedzenie wymaga zachowania formy dokumentowej, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną formę. Jeżeli natomiast umowa została zawarta w innej formie szczególnej (np. jako akt notarialny), jej rozwiązanie za zgodą obu stron wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia. Odstąpienie od umowy albo jej wypowiedzenie powinno być stwierdzone pismem.

Nie ma potrzeby, aby w wypowiedzeniu podawać jego przyczyny – wystarczy, że powód obiektywnie istnieje. Dodatkowo należy pamiętać, że w przypadku umowy dzierżawy zastosowanie znajduje instytucja milczącego przedłużenia umowy. Oznacza to, że jeżeli po upływie terminu oznaczonego w wypowiedzeniu dzierżawca nadal używa przedmiotu dzierżawy za zgodą wydzierżawiającego, wówczas dzierżawa zostaje przedłużona.

Rozwiązanie umowy dzierżawy – podsumowanie

Umowa dzierżawy należy do tego rodzaju umów, wobec których ustawodawca dał pierwszeństwo postanowieniom umownym, które mogą w znaczący sposób modyfikować rozwiązania kodeksowe. Dotyczy to również zapisów w przedmiocie wypowiedzenia umowy. Strony mogą wydłużać lub skracać obowiązujące terminy, mogą również rozwiązać umowę za obopólnym porozumieniem.

Jednocześnie może dojść do sytuacji, gdy jedna ze stron umowy będzie miała wyłączne prawo do wypowiedzenia dzierżawy, i to ze skutkiem natychmiastowym. Będzie się tak działo za każdym razem, kiedy druga strona nie będzie wykonywała w sposób prawidłowy swoich obowiązków umownych lub gdy przedmiot umowy będzie posiadał wady, których nie da się naprawić.