Poradnik Przedsiębiorcy

Sprzedaż gruntu w trakcie dzierżawy - o czym należy pamiętać?

Sprzedaż jakiejkolwiek nieruchomości gruntowej wymaga dla swej ważności zachowania formy aktu notarialnego. Co jednak, jeśli grunt jest przedmiotem dzierżawy? Czy w takiej sytuacji można dokonać jego sprzedaży? Okazuje się, że tak – musimy jednak pamiętać o kilku ważnych kwestiach. Sprawdźmy zatem jakie konsekwencje niesie sprzedaż gruntu w trakcie dzierżawy.

Podstawowe wymogi przy sprzedaży nieruchomości

Jak już wiemy, sprzedaż nieruchomości wymaga dla swej ważności wizyty w kancelarii notarialnej. Bez formy aktu notarialnego nie uda się skutecznie przenieść własności gruntu – taka umowa będzie po prostu nieważna.

Aby skutecznie sprzedać nieruchomość gruntową, przed notariuszem muszą stawić się obie strony transakcji – kupujący oraz sprzedający. Istotne jest również wcześniejsze ustalenie ceny sprzedaży oraz aktualnego stanu prawnego nieruchomości.

Podstawowymi dokumentami niezbędnymi przy sprzedaży nieruchomości gruntowej będą:

  • dowody osobiste lub paszporty stron umowy (ewentualnie karty pobytu w przypadku, gdy kupujący lub sprzedający jest cudzoziemcem);

  • odpis z księgi wieczystej nieruchomości;

  • wypis i wyrys z rejestru gruntów – jeśli sprzedajemy część nieruchomości, dla której ma zostać założona nowa księga wieczysta;

  • zaświadczenie o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego – taki dokument uzyskamy we właściwej gminie;

  • zaświadczenie, że nieruchomość nie jest objęta uchwałą rady gminy o ustanowieniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji;

  • zaświadczenie, że nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej – taki dokument uzyskamy we właściwym starostwie powiatowym;

  • ostateczna decyzja zatwierdzająca podział/scalenie nieruchomości, wykaz zmian danych ewidencyjnych oraz wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej (dla celów wieczystoksięgowych) – jeśli sprzedajemy nieruchomość, która uległa podziałowi/scaleniu geodezyjnemu (scaleniu), a podział ten nie został ujawniony w księdze wieczystej;

  • oświadczenie banku o udzieleniu kredytu oraz umowa kredytowa – jeśli cena za nieruchomość będzie opłacana ze środków pochodzących z kredytu.

Ile kosztuje sprzedaż wydzierżawionego gruntu?

Istnienie dzierżawy na sprzedawanym gruncie nie ma znaczenia przy ustalaniu kosztów sporządzenia umowy w formie aktu notarialnego. Taksa i podatki są bowiem ustalane na podstawie wartości danej nieruchomości – im będzie ona większa, tym więcej przyjdzie nam zapłacić przed notariuszem.

§ 3 rozporządzenia ws. wysokości taksy notarialnej
Taksa notarialna uzależniona jest od wartości przedmiotu sprzedaży i wynosi:
- przy wartości przedmiotu do 3000 zł – taksa wynosi 100 zł;
- powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
- powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
- powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
- powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
- powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
- powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł”.

Do powyższych wartości musimy doliczyć także:

  • podatek VAT,

  • koszty za wypisy aktu notarialnego (6 zł + VAT za każdą stronę wypisu),

  • 200 zł opłaty sądowej za wniosek wieczystoksięgowy,

  • 200 zł + VAT taksy notarialnej za złożenie wniosku wieczystoksięgowego przez notariusza,

  • podatek od czynności cywilnoprawnych w stawce 2% wartości rynkowej sprzedawanej nieruchomości.

Dzierżawa nieruchomości

Nieruchomość gruntowa może być przedmiotem dzierżawy – jest to bardzo często spotykane w przypadku nieruchomości rolnych.

Art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego
Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz”.

Dzierżawa nie pozbawia prawa własności do gruntu – jest tak naprawdę formą czasowego przekazania nieruchomości innej osobie za odpłatnością.

W praktyce zdarza się, że właściciel wydzierżawionego gruntu decyduje się na jego sprzedaż. Pojawia się wówczas pytanie – czy zawarta umowa dzierżawy pozostanie dalej w mocy i jaki stosunek prawny zostanie nawiązany pomiędzy dzierżawcą a nabywcą takiej nieruchomości?

Sprzedaż gruntu w trakcie dzierżawy - czy zmiana właściciela wpływa na umowę?

Dzierżawa nie wyłącza prawa właściciela nieruchomości gruntowej do jej sprzedaży – tak naprawdę możemy tego dokonać w każdej chwili, nawet dzień po zawarciu umowy dzierżawy.

Zgodnie z treścią art. 694 kc do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie. Z uwagi na podobny charakter prawny umowy najmu oraz dzierżawy możemy bez problemu odpowiedzieć na pytanie, na jakich zasadach odbywa się sprzedaż gruntu w trakcie dzierżawy.

W razie zbycia przedmiotu dzierżawy w czasie trwania dzierżawy nabywca wstępuje w stosunek dzierżawy na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć dzierżawę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.
Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia dzierżawy nie przysługuje jednak nabywcy, jeżeli umowa dzierżawy była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została dzierżawcy wydana.
Pamiętajmy jednak, że właściciel gruntu rolnego może sprzedać wydzierżawianą nieruchomość bez wcześniejszego informowania i zgody dzierżawcy.
(art. 678 w zw. z art. 694 kc)

Wejście nabywcy nieruchomości gruntowej na miejsce dotychczasowego jej właściciela następuje w przypadku sprzedaży z mocy samego prawa. Nie ma przy tym konieczności aneksowania dotychczasowej umowy dzierżawy.

Innymi słowy, nowy właściciel nieruchomości staje się wydzierżawiającym automatycznie, bez konieczności dopełniania w tym zakresie jakichkolwiek formalności. Konstruując umowę sprzedaży, trzeba jednak zaznaczyć, że nieruchomość będąca jej przedmiotem jest wydzierżawiana – musimy więc poinformować o tym fakcie nie tylko kupującego, lecz także i notariusza.

Sprzedaż nieruchomości a modyfikacja dzierżawy

Sprzedaż wydzierżawionej nieruchomości nie wpływa w żaden sposób na prawa i obowiązki dzierżawcy – w tym zakresie umowa dzierżawy nie jest modyfikowana.

Podobnie będzie, jeśli chodzi o wcześniej ustalony czas trwania takiego zobowiązania – jeśli nowy właściciel nieruchomości nie będzie chciał zmodyfikować okresu, na jaki została zawarta umowa dzierżawy, to będzie ona obowiązywała tak długo, jak to zostało w niej zapisane.

Z drugiej strony musimy pamiętać, że kupujący wraz ze sfinalizowaniem całej transakcji nabywa prawo do wypowiedzenia istniejącej umowy dzierżawy z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Nie ma przy tym znaczenia, na jak długo została zawarta umowa dzierżawy. Jeśli na czas określony, nowy właściciel może wypowiedzieć ją nawet, gdy umowa nie przewidywała możliwości jej wcześniejszego rozwiązania, a także gdy nie zachodzą wypadki przewidziane w takiej umowie (sytuacje, które uprawniałyby wydzierżawiającego do wcześniejszego wypowiedzenia dzierżawy).

Odstępstwem od powyższej regulacji jest brak możliwości wypowiedzenia umowy dzierżawy gruntu rolnego przez nowego właściciela, jeśli umowa dzierżawy została zawarta na czas oznaczony z datą pewną, a grunt został już wydany dzierżawcy.

Umowa dzierżawy z datą pewną to umowa podpisana przed notariuszem lub wpisana do księgi wieczystej danej nieruchomości.
Kolejną istotną modyfikacją dzierżawy w omawianym przypadku będzie zmiana podmiotowa stron takiego zobowiązania. Innymi słowy, w miejsce wydzierżawiającego wejdzie nowy właściciel nieruchomości, dzierżawca pozostanie zaś ten sam.

Sprzedaż gruntu w trakcie dzierżawy 

Dzierżawa nieruchomości gruntowej nie wpływa w żaden sposób na możliwość jej sprzedaży. Pamiętajmy jednak, że nowy właściciel ma prawo do wypowiedzenia dzierżawy, nawet jeśli była ona zawarta na czas oznaczony. Nie dotyczy to jednak wypowiedzenia umowy dzierżawy nieruchomości rolnej z datą pewną, która została zawarta na czas określony.