Poradnik Przedsiębiorcy

Najem i dzierżawa - którą umowę zawrzeć?

Kiedy zawrzeć umowę najmu, a kiedy dzierżawy? O tym, która z tych umów została zawarta, nie decyduje jej nazwa zawarta w nagłówku, ale treść i cel umowy. W większości przypadków mamy do czynienia z najmem. Różnice dotyczą m.in. prawa do pobierania pożytków z rzeczy i maksymalnego czasu, na jaki można je zawrzeć. Najem i dzierżawa - czym się różnią?

Najem i dzierżawa - podstawowa różnica

Na czym polega najważniejsza różnica między najmem i dzierżawą?

Przy najmie - najemca może używać rzeczy, płaci za to wynajmującemu czynsz (art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego).

Przy dzierżawie - dzierżawca może nie tylko używać rzeczy, ale też pobierać z niej pożytki. Dzierżawca płaci za to wydzierżawiającemu czynsz (art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego).

Prawo pobierania pożytków z rzeczy występuje więc przy dzierżawie, nie ma go przy najmie. Na czym to prawo polega i dlaczego jest tak ważne?

Pobieranie pożytków przy dzierżawie

Dzierżawca (w przeciwieństwie do najemcy) ma prawo pobierania pożytków z rzeczy - najem i dzierżawa tym się przede wszystkim różnią. Co to są pożytki? Co może być pożytkiem?

Najprościej wygląda sprawa w przypadku gruntów rolnych. Pożytkami są plony rolne, które na nich wyrosną. Dzierżawca ma prawo te plony zebrać i wykorzystać (np. sprzedać). Są to tzw. pożytki naturalne.

Sytuacja się komplikuje, gdy mamy do czynienia z rzeczami, w tym nieruchomościami, które nie przynoszą pożytków naturalnych (nie wydają plonów, jak grunty rolne).

Pożytkami są nie tylko pożytki naturalne, ale też tzw. pożytki cywilne, czyli pożytki, które przynosi rzecz na podstawie stosunku prawnego (np. na podstawie umowy, jaką zawarł dzierżawca z kolejną osobą). Jeśli konkretna rzecz może w ten sposób “zarabiać”, czyli przynosić pożytki cywilne, to może być przedmiotem umowy dzierżawy.

Przykład 1.

Przedmiotem dzierżawy może być np. nieruchomość zabudowana pawilonem, w którym znajdują się lokale handlowe. Dzierżawca w zamian za płacony czynsz będzie miał prawo nie tylko używać tej nieruchomości (np. samemu prowadzić w niej działalność gospodarczą). Będzie też mógł pobierać z niej pożytki cywilne - w tym celu może zawrzeć umowy najmu, na podstawie których odda w najem poszczególne lokale; pożytkiem będzie uzyskany w ten sposób czynsz. Gdyby pawilon został oddany w najem, a nie w dzierżawę, to najemca bez zgody wynajmującego nie mógły podnająć poszczególnych lokali innym osobom.

“Przedmiotem dzierżawy mogą być tylko takie rzeczy, których charakter dopuszcza przynoszenie przez nie pożytków, choć z drugiej strony rzeczy przynoszące pożytki mogą być również przedmiotem najmu pod warunkiem, że najemca nie będzie uprawniony do pobierania pożytków. Chociażby z tego powodu stworzenie zamkniętych katalogów rzeczy mogących być wyłącznie przedmiotem umowy najmu lub wyłącznie umowy dzierżawy nie jest możliwe.”

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 5 marca 2013 r., sygn. akt I ACa 83/13


Lokal na działalność: najem czy dzierżawa?

Najem i dzierżawa mogą też dotyczyć nieruchomości na potrzeby działalności gospodarczej. Czy w przypadku lokalu przeznaczonego na prowadzenie w nim działalności gospodarczej (np. sklepu, zakładu usługowego) powinno się zawrzeć umowę najmu czy dzierżawy?

W zdecydowanej większości przypadków będzie to umowa najmu, a nie dzierżawy. Lokal jest oddawany do używania go, a nie do pobierania z niego pożytków. I choć oczywiście dzięki prowadzonej w nim działalności można osiągnąć zysk, a więc korzyści, to taki wypracowany przez firmę zysk nie jest “pożytkiem z lokalu” w rozumieniu przepisów o dzierżawie.  “Bezpośrednie użycie rzeczy w działalności gospodarczej nie jest pobieraniem z niej pożytków cywilnych, dochód bowiem jest w tym wypadku dopiero końcowym efektem działalności gospodarczej” - uznał Sąd Najwyższy w wyroku z 30 listopada 2000 r. (sygn. akt I CKN 924/98).

Lokal mógłby być przedmiotem dzierżawy, gdyby np. miały w nim powstać stoiska handlowe, które dzierżawca (czyli osoba, która wzięła lokal w dzierżawę) miałby prawo podnajmować kolejnym osobom i pobierać w ten sposób pożytki (czynsz z podnajmu). Ale to musiałoby wynikać z treści umowy i celu jej zawarcia. Innym rozwiązaniem byłoby zawarcie umowy najmu, w której zapisano by, że najemca ma prawo podnająć lokal lub jego część innym osobom bez zgody wynajmującego. 

Parking a najem i dzierżawa

Obie umowy - najem i dzierżawa - mogą mieć zastosowanie do parkingów. Kiedy wybrać najem, a kiedy dzierżawę?

Jeśli przedmiotem umowy ma być miejsce parkingowe, czy nawet cały parking, na którym druga strona umowy może parkować swoje auta czy auta np. klientów sklepu, to mamy do czynienia z najmem, a nie dzierżawą. Parking (miejsce parkingowe) jest oddawane “do używania”, czyli do zaparkowania na nim auta.

Kiedy parking może być przedmiotem umowy dzierżawy? Gdy będzie przynosić drugiej stronie pożytki - bo np. z umowy wynika, że zostanie na nim zorganizowany płatny parking, z którego dzierżawca będzie osiągać dochody w postaci opłat za parkowanie na nim. Wtedy dochody z czynszu najmu (opłat za parkowanie) są pożytkami cywilnymi. To, że parking jest oddawany w dzierżawę powinno jasno wynikać z treści umowy, gdzie opisywane są prawa i obowiązki stron, a nie tylko z jej nagłówka. Najem i dzierżawa nie mogą być więc stosowane wymiennie, bo te umowy istotnie się różnią. 

Przykład 2.

Jan Nowak wynajął od swojego sąsiada działkę sąsiadującą z jego firmą. Podpisano umowę najmu nieruchomości z przeznaczeniem na parking dla obsługi samochodów pracowników firmy Jana Nowaka i jego klientów. Po jakimś czasie Jan Nowak uznał, że ze względu na deficyt miejsc postojowych w pobliżu, opłacalne byłoby prowadzenie na tej działce płatnego parkingu i sprzedawanie abonamentów na pozostawienie na nim pojazdu. Jan Nowak nie może zgodnie z zawartą umową takiej działalności na parkingu prowadzić, bo zawarł umowę najmu, a nie umowę dzierżawy parkingu. Tylko umowa dzierżawy pozwalałaby mu pobierać tzw. pożytki cywilne z nieruchomości - w tym przypadku w postaci wpływu z opłat za parkowanie na nim (czynszu najmu od osób, którym wynajmował miejsca parkingowe). Gdyby na działce zorganizował płatny parking, naruszyłby umowę i dałby drugiej stronie powód do wypowiedzenia umowy.

Najem na 10 lat, dzierżawa na 30 lat

Najem i dzierżawa różnią się między sobą maksymalnym czasem trwania. Jedna z ważniejszych różnic między najmem i dzierżawą dotyczy maksymalnego czasu, na jaki można zawrzeć umowę na czas oznaczony. Wielu osobom przy najmie nieruchomości zależy na tym, żeby czas trwania umowy był jak najdłuższy, bo chcą sobie zagwarantować możliwość długiego korzystania z niej, przede wszystkim w związku z prowadzeniem na niej działalności gospodarczej. Nie chcą, bo po kilku latach umowa została im wypowiedziana.

Lepsza jest tu umowa dzierżawy, bo można ją zawrzeć nawet na 30 lat. Umową zawarta na dłużej przekształca się po 30 latach w umowę na czas nieoznaczony. Nie można tej zasady obejść wpisując do umowy, że po 30 latach ulega ona przedłużeniu na kolejny okres. 

"Postanowienie umowy dzierżawy przyznające dzierżawcy uprawnienie do jej przedłużenia na kolejne 30-letnie okresy jest nieważne (art. 695 § 1 w związku z art. 58 § 1 i 3 Kodeksu cywilnego)."

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 marca 2014 r., sygn. akt II CSK 290/13

W przypadku umowy najmu, można ją zawrzeć na 30 lat tylko wtedy, gdy po obu stronach umowy występują przedsiębiorcy. Najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści uznaje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.

Jeśli umowa najmu nie jest zawierana między przedsiębiorcami (bo żaden z nich nie jest przedsiębiorcą albo przedsiębiorcą jest tylko jedna ze stron umowy) - to umowę można zawrzeć na maksymalnie 10 lat. Gdyby umowę zawarto na dłuższy czas, to po upływie 10 lat należałoby ją traktować jako umowę na czas nieoznaczony.

Najem i dzierżawa - maksymalny czas trwania umowy na czas oznaczony

  • 30 lat - maksymalny czas trwania dzierżawy na czas oznaczony

  • 30 lat - maksymalny czas trwania najmu między przedsiębiorcami na czas oznaczony

  • 10 lat - maksymalny czas trwania najmu, jeśli nie jest zawierany między przedsiębiorcami

Decyduje treść umowy, a nie jej nazwa

Najem i dzierżawa - jak ustalić, która umowa została faktycznie zawarta? O tym, czym mamy do czynienia z najmem, czy dzierżawą decyduje nie nazwa umowy (nagłówek), ale treść umowy, zapisane w niej prawa i obowiązki stron, cel zawarcia umowy.

Zdarzają się przypadki, że umowa najmu jest nazywana “umową dzierżawy” po to, żeby móc ją zawrzeć na dłużej niż 10 lat (bo dzierżawę można zawrzeć nawet na 30 lat, a najem na 30 lat tylko wtedy, gdy jest zawierany między przedsiębiorcami).  Do 2008 r. nawet między przedsiębiorcami nie można było zawrzeć najmu na dłużej niż 10 lat. Próbowano więc “naciągać” umowy najmu nazywając je umowami dzierżawy, żeby uzasadnić zawieranie ich na okres dłuższy niż 10 lal i uniemożliwić tym samym wypowiedzenie umowy po 10 latach.

Ponieważ o tym, z jaką umową faktycznie mamy do czynienia, nie decyduje jej nagłówek, lecz treść i cel jej zawarcia, takie wybiegi na niewiele się zdają. W razie sporu sąd i tak musi ustalić, czy ma do czynienia z najmem, czy z dzierżawą.

Możliwość obniżenia czynszu

Najem i dzierżawa różnią się też regulacją dotyczącą możliwości obniżenia czynszu.

W przepisach o dzierżawie znajduje się przepis (art. 700 Kodeksu cywilnego) pozwalający na obniżenie czynszu dzierżawy. Jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy. Analogicznego przepisu nie ma w przypadku umowy najmu.