Umowa dzierżawy jest regulowana przez przepisy Kodeksu cywilnego, chociaż największe znaczenie dla jej treści będą miały ustalenia poczynione pomiędzy przedsiębiorcami zawarte w kontrakcie. Przedsiębiorcy zgodnie z obowiązującą zasadą swobody umów mogą właściwie dowolnie ukształtować zawierany stosunek prawny, o ile nie sprzeciwia się on zasadom współżycia społecznego ani przepisom prawa (przykładowo nie jest możliwe zawarcie umowy dzierżawy określonego przedmiotu w celu użycia go do popełnienia przestępstwa).
Przedsiębiorca musi przemyśleć konsekwencje umowy
Umowa dzierżawy jest zawierana pomiędzy wydzierżawiającym (zazwyczaj właścicielem przedmiotu albo osobą, która ma prawo do posiadania i rozporządzania rzeczą) a dzierżawcą (podmiotem, który jest zainteresowany używaniem rzeczy).
„§ 1. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
§ 2. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków”.
- umowy dzierżawy przedsiębiorstwa (o czym poniżej) – umowa powinna zostać zawarta w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi;
- umowy dzierżawy nieruchomości na czas dłuższy niż jeden rok – umowa powinna zostać zawarta w formie pisemnej;
- umowy dzierżawy nieruchomości rolnej, która przewiduje prawo pierwokupu – umowa powinna zostać zawarta w formie pisemnej z datą pewną.
Umowa najmu powinna zawierać:
- dane dzierżawy;
- dane wydzierżawiającego;
- przedmiot umowy (tj. co dokładnie zostaje wydzierżawione – np. określone gospodarstwo rolne, lokal użytkowy, maszyna przemysłowa);
- czas trwania umowy;
- oznaczenie czynszu i sposób jego zapłaty.
Umowa może (i powinna) zawierać postanowienia dodatkowe, dotyczące na przykład zasad wypowiedzenia umowy, kar umownych, odszkodowań, właściwości sądu do rozpoznawania ewentualnych sporów, rozliczeń po zakończeniu umowy.
Zgodnie z zapisami Kodeksu cywilnego roszczenia z umowy dzierżawy ulegają przedawnieniu po upływie 1 roku. Po tym okresie powództwo wniesione w sprawie dotyczącej umowy zostanie oddalone, jeżeli pozwany podniesie zarzut przedawnienia. Warto jednak zauważyć, że roczny termin nie znajduje zastosowania we wszystkich sytuacjach – jak wskazuje Sąd Najwyższy w wyroku z 16 stycznia 1991 r. wydanym w sprawie o sygn. I CR 776/90:
„upływ rocznego terminu od dnia zwrotu rzeczy nie stoi na przeszkodzie dochodzeniu odszkodowania za szkodę poniesioną wskutek nienależytego wykonania przez wynajmującego obowiązku wydania rzeczy najemcy w stanie przydatnym do umówionego użytku”.
Najem czy dzierżawa?
Charakter umowy najmu oraz umowy dzierżawy jest bardzo podobny, co potwierdzają same przepisy – do umowy dzierżawy w sprawach nieuregulowanych ustawą należy stosować przepisy dotyczące najmu.
W obu przypadkach przedsiębiorca wynajmujący rzecz albo ją wydzierżawiający jest zobowiązany do zapłaty czynszu, ale w przypadku umowy najmu jego uprawnienia wynikające z zawartego kontraktu są szersze. Wydzierżawiający ma nie tylko prawo do używania rzeczy, lecz także do pobierania pożytków.
Przykład 1.
W związku z nadchodzącym latem Joanna zdecydowała się na podjęcie ryzyka i otwarcie pierwszego przedsiębiorstwa zajmującego się obsługą kawiarni położonych nad miejscowym jeziorem. Joanna zawarła umowę dzierżawy maszyn do produkcji lodów włoskich, które następnie wynajęła poszczególnym przedsiębiorcom.
Przykład 2.
Jan zawarł umowę dzierżawy samochodu. Została ona zatytułowana „umową dzierżawy” i w jej treści strony konsekwentnie posługiwały się nazwami „wydzierżawiający” oraz „dzierżawca”. Jan jest agentem ubezpieczeniowym i samochód jest wykorzystywany przez niego w pracy jego przedsiębiorstwa. W istocie zawarta umowa nie jest umową dzierżawy, samochód nie przynosi bowiem pożytków wymaganych przez ten stosunek prawny.
Drugą ważną różnicą pomiędzy oboma rodzajami umów jest czas trwania – umowa dzierżawy może zostać zawarta (w zależności od planów stron) na okres nawet trzydziestu lat. Po upływie tego terminu automatycznie zostanie przekształcona w umowę obowiązującą przez czas nieoznaczony.
Można wydzierżawić przedsiębiorstwo
Przedsiębiorstwo również może zostać przedmiotem dzierżawy. Nie jest to typowe rozwiązanie, umowa dzierżawy zazwyczaj dotyczy bowiem lokali usługowych czy gospodarstw rolnych, ale przedsiębiorstwo może zostać wydzierżawione na przykład wówczas, gdy spadkobierca nie chce podjąć się jego prowadzenia.
Umowa dzierżawy przedsiębiorstwa wymaga dla swojej ważności zachowania formy pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi.
