Poradnik Przedsiębiorcy

Służebność – kiedy, jak i w jakim celu się ją ustanawia?

Służebność ogranicza prawo własności nieruchomości. Ustanawiana jest, by zwiększyć możliwości eksploatowania innej nieruchomości lub by zadośćuczynić określonym potrzebom danej osoby fizycznej. Przepisy przewidują wiele rodzajów służebności różniących się od siebie treścią i sposobem wykonywania. Zawsze jednak są skuteczne „wobec wszystkich”, a więc tak jak w przypadku własności nikt nie może naruszać praw uprawnionego wynikających z nich. Ponadto, niezależnie od celu i treści polegają one na obciążeniu nieruchomości określonym prawem. Instytucja służebności kojarzona dotychczas ze środowiskiem wiejskim coraz częściej znajduje zastosowanie w warunkach miejskich. Kiedy, jak i w jakim celu się ją ustanawia?

Służebność, jej rodzaje i uprawnienia z nimi związane

Przepisy prawa przewidują możliwość ustanowienia służebności:

  • gruntowej,

  • osobistej,

  • przesyłu.

Treść służebności gruntowej opisana została w art. 285 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym nieruchomość (nieruchomość obciążona) można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem polegającym na tym, że:

  • właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej;

  • właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań;

  • właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.

Służebność gruntowa to obciążenie jednej nieruchomości na rzecz drugiej. Może polegać np. na służebności przejazdu lub przechodu przez nieruchomość, lecz także np. czerpaniu wody, przeprowadzeniu wodociągu itd. (postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 25 lutego 2016 r., III CSK 108/15) czy korzystaniu z ogródka przydomowego (postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 21 lipca 2010 r., III CSK 279/09).

Art. 296 Kodeksu cywilnego przewiduje natomiast możliwość ustanawiania służebności osobistych, polegających na tym, że nieruchomość zostaje obciążona na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej.

Różnica polega zatem na tym, że nieruchomość zostaje obciążona na rzecz określonej osoby, a nie na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej. Oznacza to, że wraz ze śmiercią uprawnionego wygasa obciążenie nieruchomości. Służebności osobiste są niezbywalne i nie można przenieść uprawnienia do ich wykonywania na inny podmiot.

Służebność osobista również obciąża nieruchomość, ale przysługuje określonej osobie fizycznej, a nie każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej. Typowym przykładem służebności osobistej jest służebność dożywotniego zamieszkiwania.

Trzecim rodzajem służebności jest służebność przesyłu polegająca na obciążeniu nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować urządzenia przesyłowe lub którego własność one stanowią, prawem polegającym na tym, że może on korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń.

Służebność przesyłu ustanawiamy na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego, którego własnością stają się urządzenia przesyłające prąd, gaz, wodę itd. wraz z ich przyłączeniem do sieci. Treścią tego prawa jest najczęściej możliwość korzystania z urządzeń i dostęp do nich w celu naprawy czy konserwacji.

Jak ustanowić służebność?

Służebność może powstać w drodze:

  • umowy,

  • orzeczenia sądowego,

  • decyzji administracyjnej,

  • zasiedzenia.

Podstawowym i najprostszym sposobem ustanowienia służebności jest umowa. Z uwagi na treść art. 245 § 2 Kodeksu cywilnego przynajmniej oświadczenie właściciela nieruchomości władnącej musi przybrać formę aktu notarialnego. Forma oświadczenia drugiej strony umowy jest w zasadzie dowolna. Do powstania służebności nie jest konieczny wpis do księgi wieczystej, niemniej jednak przy jego braku prawo wynikające z tej służebności nie będzie podlegało ochronie w ramach rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Służebności powinny zatem zostać wpisane w dziale III księgi wieczystej nieruchomości obciążonej oraz w dziale I-Sp księgi wieczystej nieruchomości władnącej.

Dla powstania służebności nie wystarczy jednostronne oświadczenie woli właściciela nieruchomości władnącej – konieczna jest umowa. Przy czym tylko oświadczenie właściciela nieruchomości władnącej musi zostać złożone w formie aktu notarialnego, a druga strona umowy może wyrazić swoją wolę nawet w sposób dorozumiany.

W umowie o ustanowienie służebności należy określić nieruchomość władnącą i obciążoną oraz określić treść służebności, czyli zakres uprawnień właściciela nieruchomości władnącej. Uznaje się także, że do elementów konstrukcyjnych tego stosunku prawnego należy także wskazanie, czy służebność została ustanowiona odpłatnie czy nieodpłatnie.

Służebność może zatem być i często jest ustanawiana nieodpłatnie, przy czym należy mieć w tym względzie na uwadze ryzyko podatkowe, jakie wiąże się z taką konstrukcją umowy. Na tym tle pojawiła się bowiem rozbieżność w orzecznictwie. Z jednej strony czytamy orzeczenia, że: „Ustanowiona nieodpłatnie służebność (…) skutkuje powstaniem przychodu podatkowego po stronie przedsiębiorcy przesyłowego korzystającego z cudzej nieruchomości” (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16 czerwca 2011, II FSK 1007/11). Z drugiej natomiast, treść niejednego orzeczenia stoi w sprzeczności do powyższego, czego przykładem jest wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 23 kwietnia 2013, II FSK 1717/11, w uzasadnieniu którego można znaleźć twierdzenie, że: 

Ustanawiając służebność w drodze umowy, musisz rozważyć, czy korzystniej będzie dokonać tej czynności odpłatnie, czy nieodpłatnie, biorąc pod uwagę ryzyko podatkowe – możliwość uznania nieodpłatnej umowy ustanawiającej służebność za nieodpłatne świadczenie podlegające opodatkowaniu.

Innym sposobem ustanowienia służebności – odpowiednim, gdy strony nie mogą dojść do porozumienia i umownie ukształtować wzajemnych praw i obowiązków – jest sądowe ustanowienie służebności.

W trybie sądowym dochodzić można między innymi specyficznej służebności gruntowej – służebności drogi koniecznej. Sprawy z tego zakresu na mocy art. 626 Kodeksu postępowania cywilnego zostały przekazane do postępowania nieprocesowego. Od wniosku w tej sprawie pobiera się opłatę w wysokości 200 zł. Wnioskodawca powinien w nim wykazać, że nieruchomość będąca jego własnością nie ma dostępu do drogi publicznej lub dostęp ten jest nieodpowiedni. W postanowieniu uwzględniającym wniosek sąd oznacza szczegółowo nieruchomość władnącą, nieruchomość służebną oraz przebieg drogi w nawiązaniu do oznaczenia na mapie (orzeczenie SN z 23 września 1966 r., III CRN 214/66, OSN 1967, Nr 4, poz. 74), a także rodzaj i zakres ustanowionej służebności. W analogicznym postępowaniu można dochodzić dostępu do określonych urządzeń i instalacji przesyłowych.

Ingerencja sądu może być konieczna również w innym specyficznym przypadku uregulowanym w art. 151 Kodeksu cywilnego. Chodzi o sytuację, gdy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu. Właściciel tego gruntu może bowiem żądać między innymi stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej.

Przed sądem dochodzić można również wykonania umowy zobowiązującej do ustanowienia służebności czy też umowy przedwstępnej. Sąd będzie wtedy orzekać o obowiązku złożenia przez drugą stronę oświadczenia woli, a samo orzeczenie zastąpi takie oświadczenie woli i będzie stanowić podstawę wpisu służebności do księgi wieczystej.

Służebność może także powstać w drodze decyzji administracyjnej, o której mowa w art. 120 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. w drodze decyzji wywłaszczeniowej.

W jaki sposób może powstać służebność gruntowa?

Specyficznym sposobem powstania służebności jest jej zasiedzenie. W ten sposób może powstać jedynie służebność gruntowa i tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.

Przesłanką zasiedzenia jest posiadanie służebności przez określony czas – w zależności od dobrej lub złej wiary posiadacza będzie to 20 lub 30 lat.

Posiadanie służebności gruntowej należy rozumieć jako faktyczne korzystanie z cudzej nieruchomości w taki sposób, który odpowiada określonej służebności gruntowej.