W umowach najmu może znajdować się zapis, zgodnie z którym najemca zobowiązany jest wpłacić kaucję jako zabezpieczenie z tytułu zużycia wyposażenia mieszkania. Co do zasady wpłacona kaucja podlega zwrotowi i dodatkowo może być waloryzowana na moment jej zwrotu. W związku z tym pojawia się pytanie, czy w przypadku zwrotu takiej kaucji pojawia się obowiązek w podatku dochodowym PIT.
Umowa najmu nieruchomości a kaucja
Jak stanowi art. 659 § 1 Ustawy z 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny: przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Cytowany przepis Kodeksu cywilnego nie zawiera terminu „kaucja”. Można jednak stwierdzić, że pojęcie to oznacza sumę pieniężną złożoną jako gwarancję dotrzymania zobowiązania czy też określone zabezpieczenie.
Cechą charakterystyczną kaucji jest to, że może zostać ona wykorzystana tylko w ściśle określonym przypadku, tj. w razie niedopełnienia zobowiązania. Kaucja ma zatem charakter gwarancyjny i zabezpieczający. Ustanawia się ją na wypadek, gdyby najemca, który ją zapłacił, nie wywiązała się z umowy. Wówczas druga strona umowy może zaspokoić swoje potrzeby ze złożonej kaucji. Co do zasady kaucja nie jest zaliczana na poczet ceny i podlega zwrotowi po wykonaniu umowy.
W zakresie obowiązków związanych ze zwrotem zwaloryzowanej kaucji mieszkaniowej należy powołać się na Ustawę z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, która reguluje kwestię kaucji mieszkaniowej.
Zgodnie z art. 6 ust. 1 ww. ustawy: zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.
Stosownie do art. 6 ust. 3 ww. ustawy: zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana. W myśl art. 6 ust. 4 ww. ustawy kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.
Wskazać należy także na art. 3581 § 3 Kodeksu cywilnego, według którego: w razie istotnej zmiany siły nabywczej pieniądza po powstaniu zobowiązania, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, zmienić wysokość lub sposób spełnienia świadczenia pieniężnego, chociażby były ustalone w orzeczeniu lub umowie.
Powyższe uregulowanie stanowi wyjątek od powszechnie przyjętej zasady nominalizmu przewidzianej w art. 3581 § 1 Kodeksu cywilnego.
Zwrot zwaloryzowanej kaucji mieszkaniowej stanowi przychód z innych źródeł
Istotą kaucji mieszkaniowej jest zabezpieczenie właścicielowi lokalu ewentualnych roszczeń powstałych w czasie trwania stosunku najmu. W przypadku braku takiej podstawy żądanie wpłacenia kaucji wynika z kodeksowej zasady swobody umów. Zwracana najemcom kaucja mieszkaniowa jest świadczeniem (opłatą) o charakterze zwrotnym, stanowi jedynie zabezpieczenie prawidłowego wykonania postanowień umowy najmu, jest gwarancją dotrzymania zobowiązania. W takiej sytuacji, z punktu widzenia obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych, jest świadczeniem obojętnym, neutralnym podatkowo. Zgodnie z ustawodawstwem nie stanowi przychodu w momencie otrzymania.
W związku z rozwiązaniem umowy najmu lokalu i wypłatą zwaloryzowanej kwoty kaucji mieszkaniowej w świetle Ustawy z 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawa o PIT) najemca lokalu uzyska przysporzenie majątkowe. Wynika to z faktu, że właściciel wypłaca najemcy z tytułu zwrotu kaucji kwotę wyższą od pierwotnie wpłaconej o wartość dokonanej waloryzacji.
Reasumując, kwota waloryzacji kaucji mieszkaniowej stanowiąca różnicę pomiędzy zwróconą najemcy zwaloryzowaną kwotą kaucji mieszkaniowej a kwotą wcześniej zapłaconą przez najemcę stanowi dla niego przychód z innych źródeł (art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o PIT)
Jak możemy przeczytać w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 8 lipca 2025 roku (nr 0112-KDIL2-1.4011.533.2025.1.KF):
Przy ocenie skutków podatkowych opisanych stanów faktycznych należy wskazać, że w sytuacji, gdy kwota zwrotu kaucji jest wyższa od kwoty uprzednio wpłaconej, osoba fizyczna osiąga przysporzenie majątkowe, które stanowi przychód podlegający opodatkowaniu.
Kwota waloryzacji kaucji mieszkaniowej, stanowiąca różnicę pomiędzy zwaloryzowaną kwotą kaucji mieszkaniowej a kwotą kaucji mieszkaniowej uprzednio uiszczonej stanowi zatem dla Najemcy podlegający opodatkowaniu przychód z innych źródeł, o którym mowa w art. 20 ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Należy również zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 42a ww. ustawy: osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, osoby prawne i ich jednostki organizacyjne oraz jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, które dokonują wypłaty należności lub świadczeń, o których mowa w art. 20 ust. 1, z wyjątkiem dochodów (przychodów) wymienionych w art. 21, art. 52, art. 52a i art. 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku, od których nie są obowiązane pobierać zaliczki na podatek lub zryczałtowanego podatku dochodowego, są obowiązane sporządzić informację według ustalonego wzoru o wysokości przychodów i przesłać ją podatnikowi oraz urzędowi skarbowemu, przy pomocy którego naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika wykonuje swoje zadania.
Z kolei na mocy art. 45 ust. 1 ww. ustawy: podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Zeznania złożone przed początkiem terminu uznaje się za złożone w dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym.
Przykład 1.
Pan Tomasz zawarł umowę najmu lokalu mieszkalnego ze wspólnotą mieszkaniową. Na dzień najmu wpłacił kaucję w kwocie 2000 zł. Po zakończeniu umowy najmu otrzymał zwrot zwaloryzowanej kwoty kaucji w wysokości 2800 zł.
W jaki sposób należy rozliczyć powyższy zwrot na gruncie podatku PIT?
Wspólnota mieszkaniowa jest na mocy art. 42a ust. 1 ustawy o PIT zobowiązana do sporządzenia i przekazania podatnikowi oraz właściwemu urzędowi skarbowemu stosownej informacji PIT-11 z tego tytułu. W informacji PIT-11 jako przychód należy wykazać kwotę stanowiącą różnicę pomiędzy zwaloryzowaną kwotą kaucji mieszkaniowej a kwotą kaucji uiszczoną przez najemcę na dzień zawarcia umowy najmu. W konsekwencji przychodem będzie kwota 800 zł. Pan Tomasz powinien tę kwotę wykazać w rocznym zeznaniu PIT i opodatkować jako przychód z innych źródeł.
Mając powyższe na uwadze, należy wskazać, że na skutek dokonanej waloryzacji kwoty kaucji mieszkaniowej dochodzi do powstania przychodu podatkowego, który jest kwalifikowany jako przychód z innych źródeł w rozumieniu podatku PIT.
Polecamy:
