Udostępnienie lokalu zastępczego przez dewelopera – jakie są skutki w PIT?

Gdy w nowym mieszkaniu zostaną wykryte wady, deweloper w ramach rękojmi jest zobowiązany do ich usunięcia. Na czas napraw często konieczne jest udostępnienie lokalu zastępczego przez dewelopera. Taka sytuacja rodzi istotne pytanie – czy nieodpłatne korzystanie z lokalu zastępczego generuje przychód podlegający opodatkowaniu? Wyjaśniamy, jakie skutki podatkowe wynikają z ustawy o PIT.

Usunięcie wad z tytułu rękojmi

Usunięcie wad fizycznych lokalu odbywa się w ramach instytucji rękojmi. Kwestie odnoszące się do odpowiedzialności związanej z wadami rzeczy zostały uregulowane w Ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny. Stosownie do art. 556 tej ustawy sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę (rękojmia).

Z art. 556(1) § 1 ustawy – Kodeks cywilny wynika, że wada polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

1. nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
2. nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
3. nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
4. została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Na mocy art. 560 § 1 ww. ustawy, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.

Zgodnie z art. 561 § 1 ustawy – Kodeks cywilny, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo usunięcia wady.

Z art. 568 § 1 ww. ustawy wynika natomiast, że sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.

Udostępnienie lokalu zastępczego przez dewelopera a przychód z nieodpłatnych świadczeń

Przechodząc na grunt podatku dochodowego od osób fizycznych, wskażmy, że zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o PIT przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Z ogólnej definicji przychodów zawartej w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychodami są w szczególności otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Do przychodów podatkowych zalicza się tylko takie przychody, które w danym momencie są trwałe, definitywne i bezwarunkowe. Nie będą to zatem jakiekolwiek przychody, lecz przychody, które stanowić będą trwałe przysporzenie majątkowe. 

Co do zasady więc o zaliczeniu danego przysporzenia majątkowego do przychodów podlegających opodatkowaniu decyduje definitywny charakter tego przysporzenia w tym sensie, że w sposób ostateczny faktycznie powiększa majątek podatnika (takie przysporzenie, którym może rozporządzać jak właściciel). Przychód podatkowy musi charakteryzować się definitywnością i nie mieć charakteru zwrotnego.

W świetle powyższego jedną z kategorii przychodów są przychody z nieodpłatnych świadczeń, które zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy o PIT są zaliczane do przychodów z innych źródeł i o których stanowi z kolei art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o PIT. 

Ustawa o PIT nie zawiera legalnej definicji pojęcia „nieodpłatne świadczenie”, jednak przyjmuje się, że ma ono miejsce, gdy świadczeniu jednego z podmiotów nie towarzyszy świadczenie drugostronne, co w konsekwencji wyraża się w zaistnieniu stanu, w którym po stronie przyjmującego dochodzi do zwiększenia aktywów bądź zmniejszenia pasywów. Aby świadczenia podlegały opodatkowaniu, muszą prowadzić do pojawienia się po stronie podmiotu przyjmującego przychodu, czyli korzyści majątkowej, która może wystąpić w dwóch postaciach: prowadzi do powiększenia aktywów, co jest zwykłym skutkiem wypłaty pieniędzy albo do zaoszczędzenia wydatków, co może być następstwem świadczenia rzeczowego lub w formie usługi. 

Istotne znaczenie ma w tym przypadku przesłanka dotycząca ekwiwalentności. Tylko świadczenia nieekwiwalentne mogą stanowić przychód podatkowy po stronie otrzymującego. Jeżeli bowiem występuje ekwiwalent, jest też korzyść po drugiej stronie, a więc wyłączona jest możliwość uznania świadczenia za nieodpłatne.

Do przedstawionego problemu odniósł się Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 30 czerwca 2025 roku (nr 0115-KDIT2.4011.213.2025.2.MM), wskazując, że: „W opisanym zdarzeniu nieodpłatne przekazanie Pani zastępczego lokalu mieszkalnego wynika z zawartej wcześniej z deweloperem umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego, w którym ujawnione zostały wady. Do usunięcia ww. wad – zgodnie z uregulowaniami zawartymi w Kodeksie cywilnym dotyczącymi rękojmi – zobowiązany był deweloper. Zatem w sytuacji, gdy to deweloper pokrywał koszty najmu zastępczego lokalu mieszkalnego, który został Pani udostępniony na czas usuwania ww. wad, nie uzyskała Pani żadnego przysporzenia majątkowego, co przemawia za tym, że po Pani stronie nie powstał przychód w rozumieniu art. 11 ust. 1 i art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.

Również Dyrektor KIS w interpretacji z 8 lipca 2025 roku (nr 0115-KDIT2.4011.269.2025.2.MM) wskazał, że zapewnienie właścicielowi lokalu mieszkalnego przez dewelopera – na czas usuwania wad lokalu – nie generuje przychodu z nieodpłatnych świadczeń. 

W tym miejscu warto jednak zauważyć, że z innymi skutkami podatkowymi będziemy mieli do czynienia w sytuacji, gdy deweloper dokonuje wypłaty środków na najem lokalu zastępczego. Otóż w interpretacji z 11 września 2025 roku (nr 0115-KDIT2.4011.410.2025.1.MM) czytamy, że co do zasady sprzedający jest zobowiązany do podjęcia określonych czynności zmierzających do usunięcia wady rzeczy. Zapewnienie lokalu zastępczego pozostaje również w bezpośrednim związku z obowiązkiem usunięcia wady wynikającym z przepisów o rękojmi. 

Jednak taka sytuacja nie ma miejsca, gdy na podstawie porozumienia deweloper jedynie wypłaca klientowi uzgodnioną kwotę tytułem pokrycia kosztów najmu lokalu zastępczego na czas usuwania wad w sprzedawanym lokalu mieszkalnym, a klient we własnym zakresie zapewnia sobie lokal zastępczy. W ocenie organu podatkowego w takim przypadku wypłacona kwota stanowi dla klienta przychód w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który należy zakwalifikować do przychodów z innych źródeł, wskazanych w art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. 

W rezultacie deweloper jest zobowiązany do sporządzenia i przekazania klientowi oraz właściwemu dla niego urzędowi skarbowemu informacji PIT-11, w której jako przychód podatkowy jest obowiązany wykazać kwotę przekazaną na pokrycie kosztów najmu lokalu zastępczego.

Mając powyższe na uwadze, należy wskazać, że tylko w sytuacji, gdy dochodzi do udostępnienia lokalu właścicielowi mieszkania na czas usunięcia wad, nie powstaje przychód w rozumieniu podatku dochodowym od osób fizycznych. Taka sytuacja oznacza również, że deweloper nie ma obowiązku sporządzania informacji PIT-11.