Kredyt małżonków zaciągnięty na budowę domu na gruncie należącym do majątku odrębnego jednego z nich to częsta sytuacja. Mimo wspólnoty majątkowej, taka inwestycja rodzi pytania o skutki podatkowe oraz zasady rozliczenia nakładów w przyszłości. Wyjaśniamy, jak polskie przepisy regulują tę kwestię i kto jest faktycznym właścicielem nieruchomości.
Zasada prawnego związania budynku z gruntem
W pierwszej kolejności wskażmy, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w Ustawie z dnia 25 lutego 1964 roku – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (kro). Zgodnie z art. 31 § 1 z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. W myśl natomiast art. 33 pkt 1 ustawy do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej.
Dalej zauważmy, że w myśl art. 46 ustawy Kodeks cywilny (kc) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Z art. 48 kc wynika, że z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 kc).
Kredyt małżonków zaciągnięty na budowę jest neutralny podatkowo
W sytuacji, gdy finansowanie budowy odbywa się na podstawie wspólnie zaciągniętego kredytu, pojawia się pytanie, czy po stronie małżonka będącego właścicielem gruntu oraz budynku powstają skutki podatkowe.
W tym zakresie należy także zwrócić uwagę na postanowienia art. 366 § 1 kc, w myśl którego kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych (solidarność dłużników).
Z istoty solidarnej odpowiedzialności dłużników wynika więc, że aż do zupełnego zaspokojenia wierzyciela wszyscy dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani. Każdy z nich odpowiada więc za całość długu, a nie tylko część, jaką można by mu przypisać poprzez np. równy podział kwot długu pomiędzy zobowiązanych.
Wskazać jednak należy, że stosownie do art. 376 § 1 kc, jeżeli jeden z dłużników solidarnych spełnił świadczenie, treść istniejącego między współdłużnikami stosunku prawnego rozstrzyga o tym, czy i w jakich częściach może on żądać zwrotu od współdłużników. Jeżeli z treści tego stosunku nie wynika nic innego, dłużnik, który świadczenie spełnił, może żądać zwrotu w częściach równych. Treść powyższego przepisu wskazuje więc, że z chwilą spełnienia świadczenia przestaje istnieć jakikolwiek stosunek pomiędzy wierzycielem a współdłużnikami solidarnymi. Natomiast dłużnik, który spełnił świadczenie, przestaje być współdłużnikiem solidarnym i staje się wierzycielem dla pozostałych współdłużników.
Uznać zatem należy, że zaciągnięcie oraz spłata wspólnego kredytu małżonków nie powoduje po stronie właściciela nieruchomości powstania obowiązku podatkowego w podatku od spadków i darowizn, nie dochodzi bowiem do obdarowania ani do nabycia przez niego praw majątkowych z tytułu dokonania spłaty.
Rozliczenie nakładów na budowę domu na gruncie stanowiącym majątek odrębny małżonka
Z chwilą ustania wspólności majątkowej między małżonkami współwłasność łączna zostaje zastąpiona przez współwłasność w częściach ułamkowych. Od tej chwili małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym, niezależnie od tego, w jakim stopniu każdy z nich przyczynił się do jego powstania.
W myśl art. 45 § 1 kro każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód. Może żądać zwrotu wydatków i nakładów, które poczynił ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny. Nie można żądać zwrotu wydatków i nakładów zużytych w celu zaspokojenia potrzeb rodziny, chyba że zwiększyły wartość majątku w chwili ustania wspólności. Stosownie do treści art. 45 § 2 kro zwrotu dokonuje się przy podziale majątku wspólnego, jednakże sąd może nakazać wcześniejszy zwrot, jeżeli wymaga tego dobro rodziny.
Na podstawie przepisów podatkowych należy wskazać, że zgodnie z treścią art. 2 ust. 1 pkt 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisów ustawy nie stosuje się do przychodów z tytułu podziału wspólnego majątku małżonków w wyniku ustania lub ograniczenia małżeńskiej wspólności majątkowej oraz przychodów z tytułu wyrównania dorobków po ustaniu rozdzielności majątkowej małżonków lub śmierci jednego z nich.
Z powołanego wyżej przepisu wynika zatem, że wyłączeniu spod działania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegają przychody z tytułu podziału wspólnego majątku małżonków w wyniku ustania małżeńskiej wspólności majątkowej. Przychodem z podziału majątku wspólnego jest wartość otrzymanego przez każdego z małżonków majątku, a także wartość spłat (dopłat) otrzymywanych przez jednego z małżonków z tytułu podziału majątku. Wartość majątku oraz wartość spłat uzyskanych z tego tytułu przez małżonków nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
W interpretacji Dyrektora KIS z 5 lutego 2018 roku (nr 0111-KDIB2-2.4011.383.2017.2.MZ) wskazano, że środki pieniężne stanowiące zwrot nakładów z majątku wspólnego na nieruchomość stanowiącą majątek osobisty małżonka nie będą podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na wyłączenie stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych do przychodów z tytułu podziału majątku wspólnego małżonków w wyniku ustania małżeńskiej wspólności majątkowej na podstawie art. 2 ust. 1 pkt 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przykład 1.
Pani Ola i pan Filip są małżeństwem w ustroju wspólności. Na gruncie, który pani Ola zakupiła przed ślubem, małżonkowie wybudowali dom sfinansowany wspólnie zaciągniętym kredytem bankowym. Po rozwodzie pan Filip otrzymał od byłej małżonki zwrot nakładów w kwocie 300 000 zł. Czy w opisanym przypadku powstaną skutki podatkowe po stronie któregokolwiek małżonka?
W tym przykładzie obowiązek podatkowy nie powstanie ani po stronie pani Oli, ani po stronie pana Filipa. Zarówno spłata solidarnie zaciągniętego kredytu, jak i zwrot uprzednio poniesionych nakładów są neutralne podatkowo.
Podsumowując powyższe, należy wyraźnie wskazać, że budynek wybudowany na gruncie stanowiącym majątek odrębny jednego z małżonków nie wchodzi w skład wspólnoty majątkowej. Jednocześnie jednak finansowanie budowy takiego budynku jest zdarzeniem niegenerującym konieczności zapłaty podatku.
