Poradnik Przedsiębiorcy

Kilku najemców lokalu - jak wynająć, by nie stracić?

Często kilka osób wspólnie wynajmuje mieszkanie. Co jeśli jest kilku najemców i  któryś z nich przestanie płacić czynsz albo postanowi się wyprowadzić? Czy każdy z najemców odpowiada tylko za zapłatę swojej części czynszu? Wyjaśniamy, jakie rozwiązania można zastosować w umowie, w której jest kilku najemców i jakie są tego plusy i minusy.

Kilku najemców odpowiada wspólnie za cały czynsz

Jeśli kilka osób wspólnie wynajmie mieszkanie, a z umowy nie będą wynikać inne zasady, to za zapłatę całego czynszu odpowiadają wszyscy wspólnie, solidarnie. Dla uniknięcia wątpliwości, można też w umowie najmu z kilkoma osobami napisać, że są one solidarnie zobowiązane do zapłaty czynszu i innych opłat obciążających najemców.

Solidarna odpowiedzialność oznacza, że właściciel (wynajmujący) nie musi żądać zapłaty od każdego z kilku najemców w częściach równych (choć w praktyce dopóki czynsz jest płacony, to tak z reguły robi). Ma też prawo żądać zapłaty całości lub części od jednego lub wybranych najemców.  Solidarna odpowiedzialność kilku najemców za zapłatę czynszu wynika z art. 380 §  2 Kodeksu cywilnego.

Najemcy mogą się oczywiście między sobą umówić, jaka kwota przypada do zapłaty na poszczególne osoby (np. w zależności od tego, który pokój w mieszkaniu zajmują). Ale takie wewnętrzne ustalenia nie są wiążące dla właściciela (wynajmującego).

Przykład 1

Piotr, Katarzyna i Adam wspólnie wynajęli mieszkanie. W umowie wszyscy zostali wpisani jako najemcy lokalu. Czynsz najmu wynosił 1.500 zł. Co miesiąc każdy z najemców wpłacał właścicielowi 500 zł. W pewnym momencie Piotr przestał płacić, jego zaległości sięgnęły czterech miesięcy (2.000 zł). Właściciel lokalu zażądał zapłaty tej kwoty od Katarzyny i Adama. Miał do tego prawo, bo solidarna odpowiedzialność oznacza, że właściciel może wybrać, czy zażąda zapłaty od każdego z dłużników osobno, wszystkich łącznie czy od kilku z nich. Późniejsze wzajemne rozliczenia między najemcami czy ustalenia między nimi nie są dla właściciela wiążące.

Wzajemne rozliczenia kilku najemców

Co jeśli jeden z najemców nie płacił czynszu i jego część musieli uregulować pozostali lub jeden z nich? Najemca, którego część długu w ten sposób opłacono, powinien go zwrócić temu, kto czynsz zapłacił. Ma tu zastosowanie tzw. regres, o którym mowa w art. 376 Kodeksu cywilnego.

Zasady rozliczeń są następujące:

  • jeśli z ustaleń między najemcami nie wynikało nic innego, to ten, kto zapłacił właścicielowi, może żądać zwrotu od pozostałych w równych częściach (wliczając w to siebie) - przyjmuje się, że za dług osoby wspólnie zobowiązane powinny na potrzeby wewnętrznych rozliczeń odpowiadać “po równo” (o ile nie umówiono się inaczej);

  • gdyby któryś z najemców był niewypłacalny, to przypadającą na niego część należy rozłożyć między wszystkich pozostałych najemców.

Wyprowadzenie się z lokalu a płacenie czynszu

Nie ma też zasady, że wyprowadzenie się z lokalu przez jednego z najemców oznacza, że może on przestać płacić czynsz. Czynsz należy płacić nie dlatego, że najemca mieszka w lokalu, tylko dlatego, że wiąże go umowa najmu, z której wynika obowiązek zapłaty.

Przykład 2

Tomasz i Anna wynajęli wspólnie kawalerkę za 2.000 zł, na czas oznaczony (2 lata). Po kilku miesiącach Tomasz wyprowadził się. Umowa najmu nadal obowiązuje, a fakt, że Tomasz w lokalu nie mieszka, nie zwalnia go z obowiązku płacenia czynszu. Właściciel może więc żądać od niego zapłaty. Ponieważ odpowiedzialność najemców za zapłatę jest solidarna, może nawet  żądać, by to Tomasz co miesiąc płacił 2.000 zł. Wzajemne rozliczenia czy ustalenia między Tomaszem i Anną nie są dla właściciela wiążące.

Każdy najemca odpowiada tylko za swoją część

W umowie najmu można przyjąć inny model niż wynajęcie lokalu wspólnie kilku osobom. Można się np. umówić, że każdy najemca wynajmuje tylko pokój w lokalu z dostępem do kuchni i łazienki i podpisuje odrębną umowę.  W takiej sytuacji mamy kilka umów najmu, a każdy najemca płaci czynsz wynikający z podpisanej przez siebie umowy.

Innym rozwiązaniem jest wspólne wynajęcie lokalu przez kilku najemców (podpisanie jednej umowy najmu), ale zapisanie w umowie najmu, że każdy z kilku najemców odpowiada za zapłatę tylko przypadającej na niego części czynszu, wskazanej w umowie, i nie odpowiada solidarnie z pozostałymi za zapłatę całości czynszu. To korzystne rozwiązanie dla najemców, bo nie ponoszą ryzyka, że jeśli ich współlokator przestanie płacić, to trzeba będzie uregulować jego część czynszu.

Umowa na lokal na jedną osobę

Można też spotkać się z takim modelem, w  którym właściciel wynajmuje lokal jednej osobie (“głównemu najemcy”), a ten może sobie samodzielnie dobrać współlokatorów i rozliczać się z nimi. W takim wariancie odpowiedzialnym za zapłatę całego czynszu jest jeden najemca. Ponosi on też ryzyko na wypadek, gdyby któryś z  lokatorów wyprowadził się i przestał płacić. 

Wypowiedzenie umowy najmu a kilku najemców

Wynajmując lokal kilku osobom warto też uregulować kwestie wypowiedzenia umowy. Może się bowiem okazać, że wypowiedzenie umowy przez jednego z kilku najemców spowoduje, że umowa zostanie rozwiązana w całości.

Dlatego warto się zastanowić nad wyborem jednego z kilku możliwych modeli:

  • wypowiedzenie umowy przez jednego z najemców powoduje rozwiązanie umowy ze skutkiem dla pozostałych kilku najemców;

  • wypowiedzenie umowy przez jednego z najemców powoduje rozwiązanie umowy tylko ze skutkiem dla najemcy, który wypowiedział umowę; umowa wiąże pozostałych najemców, którzy mają obowiązek płacić czynsz w pełnej wysokości (wskazanej w umowie) i mogą znaleźć nowego lokatora na zwolnione miejsce;

  • wypowiedzenie umowy przez jednego z najemców powoduje rozwiązanie umowy tylko ze skutkiem dla najemcy, który wypowiedział umowę; umowa wiąże pozostałych najemców, którzy mają obowiązek płacić czynsz w obniżonej wysokości, do czasu znalezienia nowego lokatora.

Odpowiedzialność dorosłych domowników za czynsz i opłaty

W lokalu mieszkalnym mogą mieszkać również osoby, które nie są najemcami lokalu. Również takie osoby ponoszą odpowiedzialność za zapłatę czynszu i innych należnych opłat. Wynika to z art. 6881 Kodeksu cywilnego. Przepis ten przewiduje, że osoby niebędące najemcami lokalu odpowiadają za zapłatę czynszu solidarnie z najemcą, o ile łącznie spełnione są dwa warunki::

  • stale zamieszkują z najemcą,

  • są pełnoletnie.

Odpowiedzialność ta ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania. Jest to więc sytuacja inna niż w przypadku najemcy - bo najemca odpowiada za zapłatę czynszu niezależnie od tego, czy mieszka w lokalu.

Przykład 3

Od marca do sierpnia w lokalu mieszkalnym mieszkał na stałe przyjaciel najemcy. Najemca nie płacił czynszu od stycznia do października. Wynajmujący może żądać od przyjaciela najemcy zapłaty zaległego za mieszkanie czynszu za okres, gdy ten w lokalu faktycznie mieszkał, czyli od marca do sierpnia. Odpowiedzialność najemcy i stale mieszkającej z nim pełnoletniej osoby jest solidarna. Oznacza to, że wynajmujący może zażądać zapłaty nawet całego czynszu od niebędącego najemcą lokalu mieszkańca.