Poradnik Przedsiębiorcy

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej - co warto o niej wiedzieć?

Kupno lokalu użytkowego lub mieszkalnego w budynku z wieloma lokalami oznacza, że co jakiś czas właściciele muszą się spotkać, żeby zdecydować o wspólnych sprawach. Służy temu uchwała wspólnoty mieszkaniowej. Jak jest podejmowana? Kto może głosować? Jaka większość jest potrzebna? Zapoznaj się z obowiązującymi zasadami!

Zwołanie zebrania

Zarząd lub zarządca, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną ma obowiązek zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Ponadto zarząd (zarządca) zwołuje zebrania w razie potrzeby oraz musi to również zrobić na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości. O zebraniu ogółu właścicieli lokali zarząd (zarządca) zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. W zawiadomieniu należy podać:

  • dzień,

  • godzinę,

  • miejsce

  • porządek obrad.

W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali, należy wskazać treść tej zmiany już w zawiadomieniu. Zasady wynikają z ustawy o własności lokali.

Uchwała wspólnoty mimo braku kworum

W tzw. dużej wspólnocie mieszkaniowej, o ile wszyscy właściciele nie postanowią inaczej (w formie aktu notarialnego), stosuje się zasady zarządzania nieruchomością wspólną wynikające z ustawy. Kluczowe znaczenie mają uchwały podejmowane przez członków wspólnoty. Co ciekawe, nie przewiduje się w tym przypadku wymogu kworum, tak charakterystycznego przy podejmowaniu decyzji przez organy kolegialne (czyli minimalnej liczby członków niezbędnej, żeby uchwała wspólnoty była ważna). Oznacza to, że zebranie musi się odbyć nawet, jeśli przyjdzie na nie np. 1/6 wszystkich członków wspólnoty (właścicieli lokali).

Powyższe nie oznacza jednak, że uchwała wspólnoty jest ważna bez względu na osiągnięcie określonej większości. Do powzięcia skutecznej uchwały w dużej wspólnocie mieszkaniowej wymagane jest osiągnięcie większości głosów wszystkich właścicieli lokali. Chodzi zatem o odniesienie się do głosów wszystkich właścicieli (zasadniczo liczonej według wielkości udziałów), a nie tylko większości głosów oddanych na takim zebraniu. Głosy można uzupełnić później.

Przykład 1

Właściciele mieszkań, członkowie wspólnoty, łącznie dysponują 8 tys. udziałów. Na prawidłowo zwołane zebranie stawili się właściciele dysponujący 2 tys. udziałów (1/4). Takie zebranie musi się odbyć, mimo że reprezentowane są na nim głosy zaledwie 25% właścicieli. Jednak nawet, gdyby na takim zebraniu wszyscy opowiedzieli się za jakąś uchwałą, nie będzie ona na tym etapie skuteczna, gdyż do jej ważności potrzeba większości głosów, a więc w tym przypadku głosów właścicieli reprezentujących min. 4.001 udziałów (ponad 1/2 wszystkich udziałów). Te dodatkowe głosy można ewentualnie zebrać tzw. metodą „obiegową”, o czym będzie mowa poniżej.

Uchwała wspólnoty większością udziałów

Podstawowa (domyślna) reguła liczenia głosów polega na tym, że większość głosów liczona jest według wielkości udziałów (chyba że w umowie lub w uchwale podjętej większością udziałów postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos).

Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd (tzw. metoda obiegowa). Uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu i częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

Zarząd wspólnoty musi pamiętać o tym, że o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. Przepisy ustawy o własności lokali nie wymagają zawiadomienia właścicieli o tym, jaką uchwała wspólnoty podjęta na zebraniu ma treść.

Uchwała wspólnoty wg zasady "jeden właściciel = jeden głos"

Jeżeli:

  • suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1, albo

  • gdy większość udziałów należy do jednego właściciela, lub

  • gdy obydwa powyższe te warunki spełnione są łącznie,

głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Regulację tę należy interpretować dosłownie, tj. jeśli właściciel posiada np. dwa lokale, to przyjęcie wspomnianej alternatywnej zasady głosowania skutkować będzie tym, że taki właściciel będzie posiadać jeden głos (a nie po jednym na każdy posiadany przez siebie lokal). W ten sposób właściciel posiadający wiele lokali ma mniejszy wpływ na to, jaką treść będzie miała uchwała wspólnoty mieszkaniowej.

Ponadto, do wprowadzenia we wspomnianych okolicznościach zasady, że na jednego właściciela przypada jeden głos wystarczy samo złożenie żądania przez właścicieli. Nie jest to zatem uzależnione od podejmowania w tej sprawie uchwały – za takim stanowiskiem opowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 października 2005 r., sygn. akt IV CK 129/05.

Głosowanie członka wspólnoty - współwłaściciela lokalu

Jeszcze do niedawna bardzo wiele trudności związanych było z głosowaniem przez współwłaścicieli jakiegoś lokalu we wspólnocie mieszkaniowej. Problem był poważny w odniesieniu do lokali dużych, np. wielostanowiskowych hal garażowych. Z takim lokalem z uwagi na z reguły bardzo dużą powierzchnię wiązała się spora liczba udziałów (głos o dużej wadze). Jednak w praktyce nie sposób było oddać taki głos, gdyż współwłaściciele (których niejednokrotnie było dziesiątki) musieli osiągnąć jednomyślność, co często okazywało się niemożliwe.

Obecnie przyjęto inną zasadę. Każdy z współwłaścicieli takiego lokalu ma tzw. głos cząstkowy, którym może samodzielnie głosować, gdy podejmowana jest uchwała wspólnoty. Tym samym każdy współwłaściciel lokalu (np. wspomnianej hali garażowej) może już głosować samodzielnie swoją częścią udziału w nieruchomości wspólnej, nie musi swojego stanowiska uzgadniać z pozostałymi współwłaścicielami tego lokalu. Udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych (np. współwłaściciela hali garażowej) odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal. 

Przykład 2

Współwłaściciel lokalu – hali garażowej – posiada udział w tym lokalu o wielkości 4%. Wielkość tej hali garażowej w stosunku do całej nieruchomości wspólnej to aż 20%. Współwłaściciel hali garażowej może samodzielnie wykonać przypadające na ten lokal prawo głosu – w odniesieniu do wszystkich udziałów w tej wspólnocie posiadać będzie z tego tytułu udział w wysokości 1/125 (1/25 z 1/5).

Wprowadzono również wymóg ustanowienia pełnomocnika, jeśli głosowanie odbywa się w myśl zasady, że na jednego właściciela przypada jeden głos. Jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych (np. lokal użytkowy – hala garażowa), współwłaściciele celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika. Ustanowienia pełnomocnika współwłaściciele lokalu dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu.

W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali, zarząd lub zarządca, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. 

Gdy mieszkanie należy do małżonków

Bardzo często lokal należy do małżonków. W polskich realiach w większości przypadków taki lokal stanowi przedmiot majątku wspólnego (z uwagi na to, że dominującym ustrojem majątkowym jest u nas wspólność majątkowa, a małżonkowie z reguły kupują mieszkania wspólnie już po zawarciu małżeństwa). W takim przypadku małżonkowie mają jedno niepodzielne prawo głosu, które może wykonać jeden z nich. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, a oddanie głosu we wspólnocie mieszkaniowej stanowi taką właśnie czynność. Nie można jednak wykluczyć sytuacji, że jeden z małżonków sprzeciwi się głosowi drugiego małżonka – jeśli taki sprzeciw dojdzie do zarządu wspólnoty przed oddaniem głosu, będzie skuteczny – tj. taki głos nie będzie mógł zostać uznany za oddany.

Może się zdarzyć, że lokal będzie własnością tylko jednego małżonka. Jak wtedy podejmowana jest uchwała wspólnoty? Wówczas to on ma prawo oddawania głosu związanego z tym lokalem, bo tylko on jest członkiem wspólnoty. Jego współmałżonek może zagłosować zamiast niego, ale tylko wtedy, gdy legitymuje się odpowiednim pełnomocnictwem.

Lokal może być też przedmiotem normalnej współwłasności małżonków (bo np. małżonkowie jeszcze przed ślubem kupili lokal i każdy dysponuje udziałem w wysokości 50% albo podpisali intercyzę, wprowadzili rozdzielność majątkową, którą zostało objęte mieszkanie kupione wcześniej, gdy obowiązywała jeszcze wspólność majątkowa). W takim przypadku stosuje się opisane wcześniej zasady dotyczące oddawania głosu przez współwłaścicieli lokalu, tj. każdy z tych małżonków posiada głos „cząstkowy”, który może samodzielnie oddać.

Małe wspólnoty mieszkaniowe

Na marginesie trzeba przypomnieć, że inne zasady obowiązują w tzw. małej wspólnocie mieszkaniowej (tj. gdy liczba lokali nie jest większa niż 7). W tym przypadku zarząd i funkcjonowanie wspólnotą odbywa się na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym. Nie ma tu konieczności powoływania zarządu. Właściciele lokali, członkowie wspólnoty, po prostu podejmują bezpośrednio decyzje w sprawie zarządzania nieruchomością wspólną (rozróżnia się czynności zwykłego zarządu i przekraczające ten zarząd, a także odpowiednie większości potrzebne do podjęcie decyzji w powyższych sprawach).