Poradnik Przedsiębiorcy

Gwarancja zapłaty za roboty budowlane - kto i kiedy może żądać?

Wykonawca robót budowlanych może w każdym momencie zażądać od inwestora zabezpieczenia, jakim jest gwarancja zapłaty za roboty budowlane. Jeśli jej nie dostanie, może przerwać wykonywane prace, a nawet odstąpić od umowy z winy inwestora i domagać się zapłaty wynagrodzenia.

Gwarancja zapłaty za roboty budowlane - co zabezpiecza?

Branża budowlana jest najbardziej narażona na zatory w płatnościach. Łatwo też o bankructwo, gdy wykonawca angażuje duże środki i siły w konkretną budowę, a potem nie otrzyma wynagrodzenia. Aby wzmocnić pozycję wykonawców, mają oni prawo żądania od inwestora gwarancji zapłaty za roboty budowlane.

Wykonawca robót budowlanych może w każdym czasie żądać od inwestora gwarancji zapłaty do wysokości ewentualnego roszczenia z tytułu wynagrodzenia wynikającego z umowy oraz robót dodatkowych lub koniecznych do wykonania umowy, zaakceptowanych na piśmie przez inwestora. 


Gwarancja zapłaty za roboty budowlane
ma zabezpieczyć terminową zapłatę umówionego wynagrodzenia za roboty budowlane.

Koszty gwarancji “po połowie”

Banki i zakłady ubezpieczeń nie udzielają gwarancji zapłaty za darmo - trzeba za to zapłacić. Biorąc pod uwagę z jednej strony ryzyko, a z drugiej znaczne kwoty, jakie gwarancja zapłaty za roboty budowlane ma zabezpieczać, mogą to być niemałe koszty.

Aby wykonawcy nie żądali pochopnie udzielania im gwarancji, wprowadzono zasadę, że obie strony (inwestor i wykonawca) ponoszą w równych częściach udokumentowane koszty udzielenia gwarancji.

Czego nie można wpisywać do umowy?

W umowie o roboty budowlane nie można wprowadzić żadnych ograniczeń w prawie żądania gwarancji przez wykonawcę. Nieważne byłyby postanowienia w umowie, zgodnie z którymi np. w razie żądania gwarancji zapłaty, inwestor może naliczyć wykonawcy karę umowną.  Nie można też oczywiście w umowie wyłączyć prawa do żądania przez wykonawcę gwarancji zapłaty.

Jeśli wykonawca zażąda, by został mu udzielona gwarancja zapłaty za roboty budowlane, to wykonawca nie może z tego powodu odstąpić od umowy. Takie odstąpienie od umowy byłoby nieskuteczne.

Ile czasu ma inwestor na załatwienie gwarancji?

Inwestor ma obowiązek udzielić gwarancji zapłaty w terminie wskazanym przez wykonawcę. Termin ten nie może być krótszy niż 45 dni.

Gwarancją zapłaty jest:

  • gwarancja bankowa,

  • gwarancja  ubezpieczeniowa,

  • akredytywa bankowa,

  • poręczenie banku

- udzielone na zlecenie inwestora.

Kto może żądać gwarancji zapłaty?

Gwarancji zapłaty może żądać od inwestora wykonawca robót budowlanych. Nie mogą jej natomiast żądać inne firmy, które nie wykonują robót budowlanych, ale wykonują usługi czy dostawy w związku z toczącą się budową (np. firma ochroniarska, dostawca materiałów).

Prawo żądania gwarancji zapłaty nie jest uzależnione od tego, by inwestor zalegał wykonawcy z zapłatą. Może mieć miejsce sytuacja, w której inwestor reguluje wszystkie dotychczasowe zobowiązania wobec wykonawcy, nigdy nie spóźnił się z zapłatą, a mimo tego wykonawca żąda, aby została mu udzielona gwarancja zapłaty za roboty budowlane.

Gwarancji zapłaty może żądać nie tylko wykonawca (generalny wykonawca) od inwestora. Może jej też żądać podwykonawca od wykonawcy, z którym zawarł umowę o podwykonawstwo robót budowlanych.

Skutki nieudzielenia gwarancji zapłaty

Jeśli inwestor zlekceważy żądanie ustanowienia gwarancji zapłaty lub nie będzie w stanie takiej gwarancji uzyskać (bo żaden bank ani zakład ubezpieczeń mu jej nie udzieli), to skutki mogą być poważne.

Jeśli gwarancja zapłaty za roboty budowlane nie zostanie udzielona wykonawcy, to wykonawca może:

  • odstąpić od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia;

  • przerwać prace bez ponoszenia negatywnych konsekwencji  - brak żądanej gwarancji zapłaty stanowi przeszkodę w wykonaniu robót budowlanych z przyczyn dotyczących inwestora.

  • żądać zapłaty za niewykonane jeszcze prace, jeżeli wykonawca był gotów je wykonać, lecz doznał przeszkody z przyczyn dotyczących inwestora (taką przeszkodą jest brak gwarancji zapłaty).

Odstąpienie od umowy z powodu braku gwarancji

Wykonawca może, ale nie musi odstąpić od umowy jeśli gwarancja zapłaty za roboty budowlane nie zostanie mu udzielona. Nie ma automatyzmu, że zawsze w razie nieudzielenia gwarancji umowa przestaje wiązać. Decyzja w tym zakresie należy do wykonawcy. Jeśli chce on odstąpić od umowy, to powinien złożyć inwestorowi jednostronne oświadczenie o odstąpieniu od umowy z powodu nieotrzymania gwarancji zapłaty.

Odstąpienie od umowy powoduje, że umowa przestaje obowiązywać. Ma ono skutek na dzień odstąpienia (a nie wstecz, na dzień zawarcia umowy). Od dnia odstąpienia od umowy wykonawca nie jest już związany umową. Ale za prace, jakie wcześniej wykonał może żądać wynagrodzenia zgodnie z umową. Może też żądać wynagrodzenia za prace jeszcze niewykonane (piszemy o tym w dalszej części).

“Sankcja braku ustanowienia gwarancji zapłaty polega na powstaniu po stronie wykonawcy prawa odstąpienia od umowy (art. 6494 § 1 k.c.). Wykonanie tego uprawnienia powoduje skutek na dzień odstąpienia (ex nunc). Odstąpienie od umowy z powodu odmowy ustanowienia gwarancji zapłaty powoduje ustanie praw i obowiązków obu stron w zakresie niewykonanej jeszcze części stosunku obligacyjnego. W przypadku gdy wykonawca, ze względu na odmowę ustanowienia przez inwestora gwarancji zapłaty, odstąpił od umowy na podstawie art. 6494 § 1 k.c., dalszą konsekwencję stanowi roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za prace, które był gotów wykonać, lecz doznał przeszkody z przyczyn dotyczących inwestora (art. 6494 § 3 k.c.). Wykonanie prawa odstąpienia z art. 6494 § 1 k.c. z całą pewnością powoduje, że wygasają prawa i obowiązki stron dotyczące niewykonanego stosunku kontraktowego”.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 4 lutego 2016 r., sygn. akt VI ACa 36/15

Przerwanie prac przez wykonawcę

Jeśli wykonawca nie dostał żądanej gwarancji zapłaty, może przerwać prace i nie poniesie negatywnych konsekwencji z tym związanych. Przerwanie prac nie może jednak nastąpić wcześniej, niż z chwilą upływu terminu, w którym gwarancja zapłaty za roboty budowlane miała zostać udzielona.

Wcześniej była mowa o tym, że wykonawca może odstąpić od umowy, jeśli nie dostanie gwarancji zapłaty. Do przerwania prac nie jest wymagane odstąpienie od umowy. Wykonawca może potraktować przerwanie prac jako dodatkową formę nacisku na inwestora, bez zrywania z nim umowy.

Przerwanie przez wykonawcę prac z powołaniem się na to, że nie została mu mimo żądania udzielona gwarancja zapłaty za roboty budowlane, nie daje inwestorowi prawa do wypowiedzenia umowy.

Żądanie zapłaty za niewykonane prace

Bardzo ważnym uprawnieniem wykonawcy jest prawo żądania zapłaty za prace, których nie wykonał, bo nie została mu udzielona przez inwestora gwarancja zapłaty za roboty budowlane.

Przy ustalaniu kwoty, jakiej wykonawca może żądać, należy wziąć pod uwagę:

  • wynagrodzenie ustalone w umowie, oraz

  • oszczędności wykonawcy wynikające z tego, że faktycznie prac nie wykonał.

Przykład 1.

Wykonawca zażądał od inwestora gwarancji zapłaty za roboty budowlane. Ponieważ jej nie otrzymał, przerwał prace i odstąpił od umowy. Gdyby wykonawca nie odstąpił od umowy i dokończył prace, mógłby zgodnie z umową otrzymać za niewykonane jeszcze prace 600.000 zł. Wykonawca może zażądać takiej kwoty od inwestora. Inwestor może w takiej sytuacji od żądanej od niego kwoty odliczyć to, co wykonawca oszczędził z powodu niewykonania robót budowlanych (np. wartość materiałów, których wykonawca nie kupił i nie zużył, kwoty zaoszczędzone przez niego na podwykonawcach itp). W razie sporu to inwestor musi udowodnić, jaką kwotę wykonawca zaoszczędził nie realizując prac.