Poradnik Przedsiębiorcy

Jakie wybrać zabezpieczenie przed nielojalnym najemcą?

Wynajem lokalu, magazynu czy jakiejkolwiek innej powierzchni może stanowić znakomite źródło pasywnego i stałego dochodu. Z drugiej jednak strony nie każdy najemca jest uczciwy i rzetelny. Może zdarzyć się tak, że najemca korzysta z wynajętego lokalu w sposób niezgodny z umową bądź przeznaczeniem rzeczy, na skutek niewłaściwego użytkowania wyrządził szkody albo po zakończeniu trwania najmu najemca nie zgadza się na zwrot przedmiotu najmu. Pojawia się w tym miejscu pytanie, czy można i jakie zastosować zabezpieczenie przed nielojalnym najemcą? Odpowiedzi na tak postawione pytania postaramy się udzielić poniżej.

Sprawdzenie przyszłego najemcy

Pożądanym, lecz dość skomplikowanym sposobem na uniknięcie rozczarowania związanego z nieuczciwym najemcą jest zebranie informacji na jego temat jeszcze przed zawarciem umowy najmu. W przypadku najemców będących osobami fizycznymi sprawdzenie ich wiarygodności i wypłacalności bywa trudne. Można jednak podjąć próbę sprawdzenia historii takiej osoby w Biurze Informacji Kredytowej, która wskaże, czy przyszły najemca nie widnieje w rejestrze dłużników. Jest to pierwsze zabezpieczenie przed nielojalnym najemcą.

Jednocześnie, w przypadku gdy najem wiąże się z prowadzoną przez najemcę działalnością gospodarczą, warto przejrzeć wpis takiej osoby do Krajowego Rejestru Sądowego bądź Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej – w zależności od tego, czy najemcą jest spółka, czy osoba fizyczna. Często z wpisów do wspomnianych rejestrów da się wyczytać informację o prowadzonej przeciwko przedsiębiorcy egzekucji komorniczej albo prowadzonym postępowaniu upadłościowym.

Przygotowanie pisemnej umowy i skrupulatne przemyślenie jej postanowień

Dość mało zaskakujące, lecz niezwykle istotne, zabezpieczenie przed nielojalnym najemncą powinno być spostrzeżenie, że umowa najmu powinna zostać spisana, a jej najważniejsze postanowienia skrupulatnie przemyślane. Kodeks cywilny co prawda określa generalne zasady związane z wykonywaniem umowy najmu (art. 659–692 kc), lecz nie zawsze stosowanie wprost jego postanowień okazuje się dla stron korzystne. Czasami w ich interesie leżeć będzie uregulowanie pewnych kwestii w sposób odrębny od jego uregulowań.

Przykładowo Kodeks cywilny określa w art.  662 § 2, że drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Przepisy nie doprecyzowują jednak, co należy rozumieć pod pojęciem „drobne nakłady”, co powoduje powstawanie sporów interpretacyjnych. Aby zapobiec negatywnym konsekwencjom niedookreślonych i ocennych, wynajmujący może żądać doprecyzowania tego rodzaju kwestii w umowie.

Warto w umowie najmu dookreślić prawo wynajmującego do wypowiedzenia umowy najmu w przypadku ziszczenia się określonych przesłanek. Przykładowo zgodnie z art.  672 kc Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. Termin ten w umowie można dowolnie zmienić, a więc na przykład ograniczyć do jednego miesiąca.

Należy jednocześnie zauważyć, że wypowiedzenie umowy zawartej na czas oznaczony może nastąpić jedynie w przypadkach wskazanych w umowie. Aby wynajmujący mógł zakończyć najem w razie wykonywania najmu przez najemcę w sposób sprzeczny z umową bądź zaistnienia innych przyczyn, strony muszą uregulować prawo wypowiedzenia najmu na czas oznaczony w umowie. Aby podstawy wypowiedzenia takiego najmu były skuteczne, muszą one zostać uregulowane w sposób precyzyjny, a nie ogólnikowy.

Przy formułowaniu postanowień najmu korzystne może się także okazać zamieszczenie w niej postanowienia, zgodnie z którym oddanie rzeczy w podnajem przez najemcę wymaga zgody wynajmującego. Co prawda zgodnie z kc nie w każdym przypadku taka zgoda jest wymagana, lecz zamieszczenie tego rodzaju klauzuli w umowie usunie w tym zakresie jakiekolwiek wątpliwości i pozwoli zachować wynajmującemu większą kontrolę nad losami przedmiotu najmu w trakcie trwania umowy najmu.

Wynajem lokalu mieszkalnego i zabezpieczenie przed nielojalnym najemcą

Jeśli umowa najmu ma na celu zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych najemcy, możliwość obrony i zabezpieczenie przed nielojalnym najemcą znacznie się komplikuje. Wynika to z faktu, że w prawie polskim obowiązuje ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, która w sposób bezwzględnie obowiązujący kształtuje prawa i obowiązki właściciela i najemcy lokalu mieszkalnego i wprowadza daleko idące ograniczenia, w szczególności w zakresie wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego czy też dochodzenia opóźnienia lokalu.

Nie wchodząc w szczegóły, należy podkreślić, że w interesie wynajmującego lokal mieszkalny może leżeć zawarcie umowy najmu okazjonalnego, która pozwala na przeprowadzenie eksmisji najemcy bez wcześniejszego uzyskania wyroku sądowego. Umowy najmu okazjonalnego mogą być zawierane jedynie w przypadku, gdy właściciel lokalu mieszkalnego jest osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Jednocześnie sama umowa może zostać zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. W tym miejscu wypada jedynie zaznaczyć, że zasady najmu okazjonalnego uregulowane zostały w art. 19a ww. ustawy o ochronie praw lokatorów.

Zagwarantowanie prawa do kontroli przedmiotu najmu

Jeżeli wynajmującemu zależy na zabezpieczenie przed nielojalnym najemcą i zapewnieniu sobie maksymalnej pewności, że przedmiot najmu pozostanie w stanie niezmienionym, a najemca będzie dokonywał w nim niezbędnych napraw i konserwacji, można w umowie określić prawo do dokonywania kontroli przez wynajmującego. Prawo to może przykładowo polegać na comiesięcznych wizytach w lokalu, magazynie czy innej powierzchni.

Z drugiej strony należy pamiętać, że tego rodzaju postanowienie może skutecznie zniechęcić najemcę do podpisania umowy, choć w przypadku dość unikatowych i newralgicznych przedmiotów najmu tego rodzaju postanowienie może okazać się możliwe do przeforsowania i korzystne.

Kaucja

Niezbędnym elementem umowy najmu może okazać się również zabezpieczenie ewentualnych roszczeń wynajmującego zarówno z tytułu zapłaty czynszu, jak i ewentualnych szkód wyrządzonych przez najemcę w przedmiocie najmu. Zabezpieczenie przed nielojalnym najemcą najczęściej przybiera formę kaucji, tj. określonej w umowie najmu sumy pieniężnej pobieranej przez wynajmującego w chwili podpisania umowy bądź wydania przedmiotu najmu.

Jeśli w chwili zakończenia najmu wyjdzie na jaw, że wynajmowany przedmiot stracił na wartości w wyniku niewłaściwego użytkowania przez najemcę, kaucja pozwoli wynajmującemu potrącić pewną sumę pieniężną dla przywrócenia przedmiotu najmu do stanu poprzedniego, pozwalając mu jednocześnie uniknąć żmudnego i kosztownego procesu sądowego.

Weksel

Kolejne zabezpieczenie przed nielojalnym najemcą, w przypadkach najmu lokali użytkowych (magazynów czy powierzchni w centrach handlowych) kaucja żądana na poczet ewentualnych roszczeń wynajmującego może być kwotą wygórowaną. Tymczasem najemca będzie niechętny „zamrożeniu” takiej kwoty pieniężnej aż do czasu zakończenia trwania najmu. Kwotę, który miałby przeznaczyć na kaucję, mógłby bowiem zainwestować w bieżącą działalność gospodarczą. Antidotum na tego rodzaju wady kaucji może się okazać instrument prawny w postaci weksla, który sprawdzi się jako sposób zabezpieczenia umowy najmu.

Weksel to papier wartościowy o określonej formie, w którym jedna ze stron zobowiązuje się bezwarunkowo do zapłaty określonej sumy pieniężnej w razie wystąpienia przez posiadacza weksla z takim żądaniem. Jednocześnie, żądanie zapłaty sumy wekslowej nie wymaga wykazania spełnienia jakichkolwiek przesłanek a jest traktowane jako zabezpieczenie przed nielojalnym najemcą.
Co istotne, wystawienie weksla jest w zasadzie całkowicie pozbawione kosztów. Wystarczy, że najemca podpisze zobowiązanie do zapłaty określonej sumy pieniężnej na rzecz wynajmującego w określonym terminie, gdy ten będzie tego żądał. Dla wynajmującego posiadanie weksla wystawionego przez najemcę oznacza, że w przypadku zalegania z jakimikolwiek opłatami wynajmujący będzie uprawniony wystąpić do sądu z powództwem o zapłatę sumy określonej wekslem w znacznie uproszczonym trybie – postępowaniu nakazowym. Wyrok taki może być natychmiast wykonalny, co znacznie przyspieszy egzekucję roszczeń, a nadto uwolni wynajmującego od trudnego ciężaru dowodu wykazywania, jakich dokładnie uchybień umownych dopuścił się najemca i jaką kwotę z tego tytułu jest winien wynajmującemu.
Niezależnie od powyższego, weksel stanowi doskonały instrument wywierania presji na nieuczciwego kontrahenta, który ma świadomość, że weksel może zostać w każdej chwili zrealizowany.

Akt notarialny – dobrowolne poddanie się egzekucji

W umowie najmu w celu zabezpieczenie przed nielojalnym najemcą, mogą znaleźć się także postanowienia określające obowiązek dostarczenia przez najemcę oświadczenia w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego. W takim przypadku opróżnienie lokalu następuje bez konieczności zwracania się z powództwem do sądu.

Prawo zastawu

Zabezpieczenie przed nielojalnym najemcą uprawnia prawie wynajmującego do zastawu na rzeczach ruchomych wniesionych do przedmiotu najmu. Zgodnie z art.  670 § 1 kc: Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. Prawo zastawu wygasa w chwili usunięcia z przedmiotu najmu rzeczy obciążonych zastawem. Przykładowo zatem wynajmujący powierzchnię magazynową ma prawo zająć znajdujący się tam towar do czasu zapłaty zaległego czynszu przez najemcę, co pozwoli mu na wyegzekwowanie swoich należności bez angażowania sądu.