Poradnik Przedsiębiorcy

Wady lokalu - czego może żądać niezadowolony najemca?

Wady lokalu mogą utrudnić, a nawet uniemożliwić najemcy zgodne z przeznaczeniem korzystanie z lokalu. Kto ma obowiązek je usunąć? Czy można przestać płacić czynsz z powodu wad? Kiedy z powodu wad można wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym? Wyjaśniamy, co może zrobić najemca, gdy ujawnią się wady lokalu.

Kiedy lokal ma wady?

W przypadku lokali mamy do czynienia głównie z wadami fizycznymi. Są to wady lokalu ograniczające jego przydatność do umówionego użytku lub uniemożliwiające przewidziane w umowie używanie lokalu.

Wadami fizycznymi lokalu są np.:

  • mniejsza powierzchnia lokalu niż wpisana w umowie;

  • niedziałające ogrzewanie;

  • niesprawna wentylacja;

  • niedostarczanie wody do lokalu;

  • wilgoć, grzyb w lokalu.

Czego może żądać najemca?

Jeśli lokal ma wady, to na podstawie przepisów o rękojmi za wady najemca może:

  • żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad;

  • wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Oprócz tego, jeśli lokal wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, to najemca może wyznaczyć mu odpowiedni termin do ich wykonania, a po jego bezskutecznym upływie - dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego (art. 663 Kodeksu cywilnego).

Najemca - osoba, która wzięła lokal w najem
Wynajmujący - osoba, która oddała lokal w najem

Kiedy można żądać obniżenia czynszu z powodu wad?

Najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu, jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku. Obniżenie czynszu:

  • powinno dotyczyć okresu trwania wad;

  • powinno być odpowiednie do zakresu, w jakim korzystanie z lokalu jest ograniczone.

Pojawiają się wątpliwości, czy na tej podstawie można żądać obniżenia czynszu “do zera”, gdy wady lokalu całkowicie uniemożliwiają korzystanie z lokalu. W niektórych wyrokach sądy przyjmują, że Skoro w przypadku wady ograniczającej przydatność rzeczy do umówionego użytku, najemca może żądać obniżenia czynszu, to wada wyłączająca określone w umowie używanie rzeczy, tym bardziej uzasadnia zwolnienie z zapłaty czynszu za czas trwania wady (np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 14 stycznia 2015 r., sygn. akt VI ACa 485/14). W innych wyrokach uznają, że art. 664 K.c. nie daje najemcy prawa do powstrzymania się w ogóle z zapłatą czynszu (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 1 kwietnia 2015 r., sygn. akt I ACa 1342/14).

Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Obniżenie czynszu “wstecz”

Jeśli najemca zapłacił w czasie trwania wad czynsz w pełnej wysokości, ma prawo żądać jego obniżenia “wstecz”, za okres trwania wad, i domagać się zwrotu nadpłaconego czynszu. Roszczenie o zwrot nadpłaconego czynszu przedawnia się z upływem roku od zwrotu lokalu (art. 677 K.c.).

Za mała powierzchnia lokalu

 Jeśli lokal ma faktycznie mniejszą powierzchnię niż wpisana w umowie, to jest to wada fizyczna. Można w takiej sytuacji żądać obniżenia czynszu.

“Wydanie najemcy przedmiotu najmu o powierzchni mniejszej niż określona w umowie stanowi wadę przedmiotu najmu w rozumieniu przepisu art. 664 § 1 K.c., uzasadniającą roszczenie najemcy o obniżenie czynszu” - uznał Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w wyroku z 8 lutego 2012 r., sygn. akt I ACa 8/12.

Wypowiedzenie najmu z powodu wady lokalu

W trzech przypadkach najemca może wypowiedzieć  z powodu wad umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia:

  • jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo

  • jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo

  • jeżeli wady usunąć się nie dadzą.

Również w tych przypadkach, uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Decyduje więc nie dzień wydania lokalu, tylko dzień zawarcia umowy. To właściciel lokalu (wynajmujący) będzie musiał udowodnić, że najemca przy podpisaniu umowy wiedział o wadach. Dlatego w interesie wynajmującego jest opisanie wad w protokole dołączonym do umowy najmu.

Wady lokalu zagrażające zdrowiu

Jeżeli wady lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, to najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Wynika to z art. 682 Kodeksu cywilnego. Ochrona zdrowia i życia ludzi jest bowiem ważniejsza niż interesy właściciela nieruchomości. Dlatego nawet poinformowanie przy zawieraniu umowy o wszystkich wadach nie zapobiegnie możliwości wypowiedzenia umowy, jeżeli wady zagrażają zdrowiu. W tym trybie można wypowiedzieć umowę niezależnie od tego, czy została zawarta na czas oznaczony, czy nieoznaczony.

“Dla powstania uprawnienia do odstąpienia od umowy w trybie uregulowanym w art. 682 K.c. wystarczy samo zagrożenie zdrowia wskazanych tam osób w obrębie wynajętego lokalu. W ujęciu tego przepisu, bez znaczenia jest to, czy osoby tam wskazane zostały już dotknięte skutkami takich wad lokalu; nie ma też znaczenia okoliczność, kiedy wady takie powstały oraz czy można je usunąć” - uznał Sąd Rejonowy w Szczytnie w wyroku z 26 czerwca 2018 r. (sygn. akt I C 72/18). Sprawa dotyczyła wypowiedzenia umowy z powodu zagrzybienia ścian.

“Stan zagrożenia życia lub mienia osób zamieszkujących budynek to - zarówno w świetle przepisów prawa budowlanego, jak i prawa lokalowego z 1974 r. - nie tylko stan polegający na tym, że budynek jest zagrożony bezpośrednio w swym fizycznym istnieniu, ale także stan wynikający z zagrożenia życia na skutek warunków antysanitarnych, jak nadmierne zawilgocenie i zagrzybienie, których nie usuwa się przez okres kilkuletni” - stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z 21 maja 1974 r., sygn. akt II CR 199/74.

Jeśli wady lokalu zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników lub osób zatrudnionych,, najemca ma prawo wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, nawet, jeśli o wadach wiedział zawierając umowę.

Zmiana zasad odpowiedzialności za wady w umowie

Przyjmuje się, że w umowie strony mogą zmienić zasady odpowiedzialności z rękojmi za wady lokalu. Dlatego warto szczegółowo zapoznać się z treścią umowy najmu i nie podpisywać jej “w ciemno”. W umowie nie można jedynie odebrać najemcy prawa do wypowiedzenia najmu z powodu wad zagrażających zdrowiu najemcy, jego domowników lub zatrudnionych. Przedsiębiorcy będący wynajmującymi nie mogą też zmieniać zasad na niekorzyść najemców, którzy są konsumentami.

Odszkodowanie za wady lokalu

Możliwość obniżenia czynszu czy nawet wypowiedzenie umowy nie zrekompensuje najemcy wszystkich szkód, gdy np. z powodu wady lokalu musiał zamknąć prowadzony w nim zakład usługowy. W takiej sytuacji, niezależnie od korzystania z uprawnień z rękojmi za wady lokalu (żądania obniżenia czynszu, wypowiedzenia umowy) może domagać się zapłaty odszkodowania za poniesioną szkodę. Wymaga to jednak udowodnienia wszystkich przesłanek takiej odpowiedzialności, w tym wysokości poniesionej szkody.