Poradnik Przedsiębiorcy

Najem i dzierżawa - zasady opodatkowania

Obecnie coraz więcej osób inwestuje w nieruchomości. Często jest to zakup związany z przynoszeniem korzyści - jako najem i dzierżawa tych nieruchomości. Jednakże uzyskane w ten sposób przychody trzeba opodatkować. I tutaj pojawia się problem: jak rozliczyć się z umowy najmu lub dzierżawy mieszkania czy domu. Wielu podatników nie wie, jak zakwalifikować to źródło przychodów - do prywatnego najmu czy dzierżawy prowadzonej w ramach działalności gospodarczej? Wątpliwości dotyczące zasad opodatkowania przedstawiono poniżej.

Najem i dzierżawa - określenie źródła przychodów

Źródłami przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych są m.in.:

  • działalność wykonywana osobiście,

  • pozarolnicza działalność gospodarcza,

  • najem i dzierżawa, podnajem oraz inne umowy o podobnym charakterze, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Osiągane przychody z tytułu umowy najmu i dzierżawy można więc zaliczyć do przychodów z działalności gospodarczej, gdy stanowią jej wyłączny przedmiot. A także, gdy najem i dzierżawa stanowią jeden z rodzajów prowadzonej działalności gospodarczej lub dotyczą składnika majątku z nią związanego. Podatnik powinien świadczyć usługi najmu i dzierżawy w ramach działalności gospodarczej, zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Ważne!

Art. 5a pkt 6 działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza - oznacza działalność zarobkową:

  • wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

  • polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

  • polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1-2 i 4-9.

W przypadku, gdy przychody są uzyskane z umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości nie stanowiącej majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą, można rozliczać je jako najem i dzierżawa prywatny.

Żeby prawidłowo rozliczyć przychód uzyskiwany z tytułu umów najmu i dzierżawy dla celów podatku dochodowego, podstawowe znaczenie ma kwalifikacja przychodów do właściwego źródła. Działalność gospodarcza oraz najem i dzierżawa podlegają odmiennym zasadom opodatkowania, gdyż stanowią odrębne źródła przychodów.

Najem i dzierżawa - opodatkowanie w ramach działalności gospodarczej

W przypadku, gdy dochody uzyskiwane z tytułu umowy najmu i dzierżawy rozliczane są w ramach działalności gospodarczej, wówczas podlegają opodatkowaniu:

  • na zasadach ogólnych - progresywnie według skali podatkowej,

  • podatkiem liniowym - 19%.

Należy pamiętać, że podatnik może sam wybierać metodę opodatkowania dochodów z działalności gospodarczej zgodnie z art. 9a ustawy o PIT. W przypadku wyboru innej metody opodatkowania niż na zasadach ogólnych, należy złożyć pismo do urzędu skarbowego do 20 stycznia albo w momencie rozpoczęcia działalności gospodarczej.

Co do zasady, przychody z najmu i dzierżawy w ramach działalności gospodarczej nie mogą być opodatkowane na zasadach ryczałtu. Zgodnie z przepisami ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, w takiej formie rozliczać się mogą podatnicy, którzy uzyskują dochody z usług hotelarskich (wynajem pokoi gościnnych i domków turystycznych), a łączna liczba pokoi nie może przekroczyć 12. Wówczas opłacają zryczałtowany podatek dochodowy w formie karty podatkowej.

Prywatny najem i dzierżawa - zasady opodatkowania

W przypadku gdy przychody z prywatnego najmu i dzierżawy uzyskiwane są poza działalnością gospodarczą, wówczas nie ma obowiązku, aby zaliczyć je do przychodów z działalności gospodarczej. Należy je zakwalifikować jako odrębny przychód, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym dochody osiągane z prywatnego najmu i dzierżawy podatnik może opodatkować:

  • na zasadach ogólnych według progresywnej skali podatkowej, zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych (18% lub 32% od nadwyżki po przekroczeniu limitu 85 tys zł)

  • w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, zgodnie z przepisami ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym - wówczas przychody są opodatkowane według stawki 8,5% przychodów.

W tym przypadku również podatnik sam może wybrać metodę opodatkowania. Jednak aby skorzystać z rozliczenia podatkiem dochodowym w formie ryczałtu, należy złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenie o wyborze tej metody opodatkowania za dany rok do 20 stycznia, ale nie później niż do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym podatnik osiągnął pierwszy przychód z tytułu najmu i dzierżawy. Żeby dalej korzystać z tej formy opodatkowania na następny rok, nie należy składać ponownego oświadczenia - chyba że zmienia się formę opodatkowania.

Żeby właściwie opodatkować przychody z tytułu najmu i dzierżawy należy przede wszystkim dokonać prawidłowej kwalifikacji źródła przychodów. W tym celu należy ustalić przedmiot najmu i dzierżawy - czy związany jest z powadzeniem działalności gospodarczej (np. jest składnikiem majątku), czy jest wyłącznie przedmiotem najmu bądź dzierżawy, a więc określany jest jako prywatny.