Prywatny najem mieszkań a utrata prawa do zwolnienia z VAT jest postrzegany jako dochodowe zajęcie, zwłaszcza przy niskim podatku dochodowym i zwolnieniu z VAT. Daje to możliwość generowania znaczących przychodów bez zakładania firmy. Jednak sytuacja komplikuje się, gdy wynajmujący jest jednocześnie przedsiębiorcą zwolnionym z VAT. Czy w takim przypadku przychody z najmu sumują się z przychodami z działalności, wpływając na ogólny limit zwolnienia z VAT? Stanowisko Dyrektora KIS w tej sprawie może być zaskakujące.
Prywatny najem – niby działalność gospodarcza, ale bez VAT
Prywatny najem mieszkań jest zjawiskiem dosyć kontrowersyjnym. Wynajmujący może mieć kilka nieruchomości pod najem, osiągać z nich wysokie zyski, w praktyce żyć z rentierstwa, a koniec końców i tak dalej będzie wykonywał to nie jako przedsiębiorca, ale jako osoba prywatna.
Do tego dochodzi jeszcze kwestia podatku od towarów i usług. Podatek ten muszą odprowadzać niemal wszyscy przedsiębiorcy, którzy uzyskują rocznie określony poziom przychodów. W niektórych branżach VAT jest obowiązkowy niezależnie od zysków. W przypadku wynajmu zasada ta nie obowiązuje.
Zwolnienie z VAT dla prywatnego najmu wynika wprost z ustawy o VAT. W art. 43 ust. 1 pkt 36 zapisano bowiem, że usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji, są zwolnione od podatku od towarów i usług. Jeśli zatem mamy do czynienia z najmem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, czynność ta jest zwolniona z VAT bez względu na to, czy wynajmujący jest czynnym podatnikiem VAT, tj. niezależnie, czy jest przedsiębiorcą, który ze swojej działalności gospodarczej musi odprowadzać ten podatek.
Przykład 1.
Pan Jan prowadzi działalność gospodarczą w branży IT i jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Równolegle wynajmuje dwa prywatne mieszkania studentom na cele mieszkaniowe. Czy w takiej sytuacji musi odprowadzać VAT od najmu?
Nie, niezależnie od statusu VAT swojej działalności IT, w zakresie najmowania mieszkań na cele mieszkaniowe pan Jan korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.
Prywatny najem mieszkań a utrata prawa do zwolnienia z VAT
Prywatny najem korzysta ze zwolnienia z VAT, o ile jest przeznaczony na cele mieszkaniowe. Tylko czy „cele mieszkaniowe” dotyczą również wynajmu krótkoterminowego? W końcu w takich wypadkach również mamy do czynienia z zamieszkiwaniem danej nieruchomości przez najemców, tylko że przez krótszy okres. Okazuje się jednak, że nie. Zwolnienie z VAT jest wyłącznie dla tzw. najmu długoterminowego.
Najem nieruchomości o charakterze innym niż mieszkaniowy nie korzysta ze zwolnienia z VAT i co do zasady podlega opodatkowaniu zazwyczaj według stawki 8%. Zatem kluczowe znaczenie dla ustalenia właściwej stawki VAT ma rozróżnienie między najmem przeznaczonym na cele mieszkaniowe a najmem krótkoterminowym. Problem polega jednak na tym, że przepisy nie definiują wprost, gdzie przebiega granica między wspomnianymi rodzajami najmu.
Najem krótkoterminowy traktowany jest już jako usługa zakwaterowania. Obejmuje on udostępnianie lokali mieszkalnych na krótkie okresy – zazwyczaj od kilku dni do kilku tygodni – osobom, które traktują je jako miejsce tymczasowego pobytu. Z punktu widzenia prawa podatkowego jest to usługa analogiczna do usług hotelarskich.
W ocenie charakteru danej usługi najmu istotna jest nie tylko długość samej umowy, lecz także sposób jej wykonywania. Najem lokalu na cele mieszkaniowe różni się od usługi „zakwaterowania” w kilku aspektach, mianowicie:
- czas trwania umowy – zakwaterowanie obejmuje zwykle pobyty liczone w dniach lub tygodniach; przy najmie prywatnym są to już miesiące lub lata;
- zakres usług towarzyszących – w przypadku zakwaterowania często oferowane są dodatkowe świadczenia, takie jak śniadania, sprzątanie czy pranie, ponadto lokal jest w pełni wyposażony; w przypadku najmu mieszkaniowego nie ma mowy, aby właściciel lokalu sprzątał w nim czy prał ubrania najemców w ramach podpisanej umowy, często również lokale są pozbawione mebli oraz urządzeń AGD;
- rotacja użytkowników – przy usługach zakwaterowania zmiana osób korzystających z lokalu następuje dużo częściej niż w najmie typowo mieszkaniowym.
A co z najmem przeznaczonym dla pracowników?
Co do zasady wynajmowanie lokalu, również mieszkania lub domu, przez przedsiębiorcę, nie może być uznane za najem prywatny. To zrozumiałe, w końcu przedsiębiorca może przecież przearanżować dom na biuro. Jednak co w sytuacji, kiedy pracodawca wynajmuje mieszkanie dla swoich pracowników typowo na cele mieszkaniowe?
Połączenie słów „przedsiębiorca” i „najem mieszkaniowy” daje tylko jeden wynik – brak możliwości zwolnienia z VAT. Potwierdzają to liczne wyroki sądów administracyjnych oraz interpretacji podatkowych. W tej kwestii wypowiedział się również Minister Finansów, który uznał, że najem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na rzecz przedsiębiorców – nawet jeśli jego celem jest zapewnienie lokalu pracownikowi na cele mieszkaniowe, nie korzysta ze zwolnienia od VAT. Zwolnienie przewidziane w ustawie o podatku od towarów i usług nie ma zastosowania do działalności gospodarczej polegającej na odpłatnym lub nieodpłatnym udostępnianiu lokali mieszkalnych innym osobom – nawet jeśli ostatecznie służą one celom mieszkaniowym. Świadczenie usług najmu nieruchomości mieszkalnych na rzecz firm (innych niż społeczne agencje najmu) w ramach prowadzonej działalności – niezależnie od tego, czy nieruchomość jest dalej udostępniana pracownikom – nie może korzystać ze zwolnienia od VAT, ponieważ nie jest spełniony kluczowy warunek dotyczący celu mieszkaniowego po stronie nabywcy usługi (por. interpretacja MF z 8 października 2021 roku, sygn. akt: PT1.8101.1.2021).
Zwolnienie z VAT dla drobnych przedsiębiorców
Dla wyjaśnienia kwestii możliwości utraty prawa do zwolnienia z VAT, oprócz samego prywatnego najmu mieszkań, istotne jest również omówienie tzw. podmiotowego zwolnienia z podatku od towarów i usług.
Jak czytamy w art. 113 ustawy o VAT, zwolnieni z obowiązku uiszczania podatku są drobni przedsiębiorcy. Takimi przedsiębiorcami są podmioty, u których wartość sprzedaży w danym roku nie przekracza 200 000 zł. Kwota ta jest kwotą netto, tj. bez wliczania podatku VAT. Do limitu wlicza się wszystkie zyski podlegające opodatkowaniu, np. sprzedaży towarów i świadczenia usług. Nie sumuje się kwot uzyskanych z czynności niepodlegających opodatkowaniu.
Zwolnienie nie dotyczy podatników, którzy wykonują określone czynności wymienione w art. 113 ust. 13 ustawy o VAT. Wskazane tam są między innymi:
- sprzedaż towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym;
- sprzedaż części do pojazdów samochodowych i motocykli;
- usługi prawnicze i doradcze;
- usługi jubilerskie;
- usługi windykacyjne i factoringowe.
Przedsiębiorca nie jest jednak sztywno związany omawianym zwolnieniem. W każdej chwili może z niego zrezygnować, składając zgłoszenie VAT-R i rejestrując się jako podatnik czynny.
Prywatny najem mieszkań a utrata prawa do zwolnienia z VAT
Od razu uspokajamy, że prywatny najem mieszkania zawsze będzie zwolniony z VAT, nawet jeżeli osoba tego dokonująca równolegle prowadzi działalność gospodarczą. Jednakże przychody uzyskiwane z najmu mogą w inny sposób wpływać na sytuację przedsiębiorcy. Otóż okazuje się, że jeżeli zsumowane zyski z działalności gospodarczej oraz prywatnego najmu w ciągu danego roku podatkowego (kalendarzowego) przewyższą limit 200 tys. zł, podatnik nie może już korzystać ze zwolnienia z VAT.
Jak bowiem stwierdził Dyrektor KIS w interpretacji podatkowej z 1 lipca 2025 roku (sygn. akt 0113-KDIPT1-1.4012.442.2025.4.ŻR), najem kilku mieszkań na cele mieszkaniowe stanowi działalność gospodarczą. Najmu nieruchomości nie można uznać za działalność świadczoną pomocniczo. Jest to bowiem – obok właściwej działalności gospodarczej prowadzonej przez podatnika – drugi pełnoprawny rodzaj wykonywanej przez niego działalności. Transakcje pomocnicze to takie, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności. Aby więc ocenić, czy dana czynność może być uznana za pomocniczą, należy wziąć pod uwagę przede wszystkim to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika. Jeżeli dana działalność stanowi stały i niezbędny element wbudowany w funkcjonowanie przedsiębiorstwa podatnika, to transakcje takie nie mogą być uznane za pomocnicze.
Skoro tak, zwolnienie z VAT wynikające z art. 113 ustawy o VAT jest związane bezpośrednio z podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą, która w standardowych warunkach podlegałaby opodatkowaniu. Zwolnienie to odnosi się do konkretnego limitu wynikającego ze sprzedaży danego podatnika. Zatem również sprzedaż z tej działalności powinna być wliczana do limitu, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. W efekcie usługi najmu nieruchomości stanowiące odpłatne świadczenie usług w ramach prowadzonej działalności gospodarczej każdorazowo podlegają wliczeniu do wartości sprzedaży.
Dla jasności – w powyższym wypadku przedsiębiorca, jeżeli do tej pory korzystał ze zwolnienia, ma obowiązek dokonać rejestracji jako czynny podatnik VAT oraz zacząć uiszczać podatek VAT od sprzedaży towarów lub usług. Opodatkowanie dotyczy wyłącznie czynności z zakresu właściwej działalności gospodarczej, co do najmu prywatnego, to w dalszym ciągu możliwe do zastosowania pozostaje zwolnienie z VAT.
