Na skutek likwidacji działalności gospodarczej w majątku podatnika pozostaje wiele środków trwałych uprzednio wykorzystywanych do celów firmowych. W kategorii tej mieszczą się także pozostające po likwidacji nieruchomości. Pojawia się pytanie, czy skoro nieruchomość nie jest już wykorzystywana w działalności gospodarczej, to czy podatnik musi wykazywać przychód z tytułu jej sprzedaży? W niniejszym artykule wyjaśnimy jak rozliczyć sprzedaż nieruchomości po likwidacji działalności.
Sprzedaż nieruchomości po likwidacji działalności a przychody
W przypadku gdy dochodzi do sprzedaży nieruchomości w trakcie funkcjonowania firmy, taka transakcja generuje przychód z działalności gospodarczej. W myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy PIT przychodem z działalności są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych.
Do jakiego źródła przychodu zaliczyć natomiast odpłatne zbycie środków trwałych pozostałych po likwidacji działalności?
Również będzie to przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 17 ustawy PIT przychodem z działalności są przychody z odpłatnego zbycia składników majątku:
-
pozostałych na dzień likwidacji działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, prowadzonych samodzielnie;
-
otrzymanych w związku z likwidacją spółki niebędącej osobą prawną lub wystąpieniem wspólnika z takiej spółki.
W konsekwencji, pomimo formalnej zmiany statusu nieruchomości, która przechodzi z majątku firmowego do majątku prywatnego przedsiębiorcy, jej odpłatne zbycie nadal jest kwalifikowane jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.
Sytuacja gdy przychód jest wyłączony z opodatkowania
Podatnicy muszą pamiętać, że w pewnych okolicznościach przychód ze sprzedaży nieruchomości po likwidacji działalności jednak nie powstanie. Wyjaśnia to art. 14 ust. 3 pkt 12 ustawy PIT, w którym wskazano, że do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia składników majątku:
-
pozostałych na dzień likwidacji prowadzonej samodzielnie działalności gospodarczej,
-
otrzymanych w związku z likwidacją spółki niebędącej osobą prawną lub wystąpieniem wspólnika z takiej spółki
- jeżeli od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła likwidacja: prowadzonej samodzielnie działalności gospodarczej, prowadzonych samodzielnie działów specjalnych produkcji rolnej, spółki niebędącej osobą prawną lub nastąpiło wystąpienie wspólnika z takiej spółki, do dnia ich odpłatnego zbycia upłynęło sześć lat i odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej.
Jeżeli zatem podatnik wstrzyma się ze sprzedażą nieruchomości będącej uprzednio środkiem trwałym w zlikwidowanej firmie i odczeka do czasu upływu sześcioletniego okresu karencji, to dokonane odpłatne zbycie nie spowoduje powstania przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej (ani z żadnego innego źródła).
Przykład 1.
Podatnik 27 marca 2013 r. dokonał likwidacji jednoosobowej działalności gospodarczej. Do jego majątku prywatnego przeszła nieruchomość, która stanowiła środek trwały w jego firmie. Podatnik jako osoba prywatna sprzedał tę nieruchomość 29 grudnia 2018 r. W tym przypadku okres opodatkowania trwa od 1 kwietnia 2013 r. do 1 kwietnia 2019 r. W konsekwencji sprzedaż nieruchomości po likwidacji działalności spowodowała powstanie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej.
Przykład 2.
Podatnik 27 marca 2013 r. dokonał likwidacji jednoosobowej działalności gospodarczej. Do jego majątku prywatnego przeszła nieruchomość, która stanowiła środek trwały w jego firmie. Podatnik jako osoba prywatna sprzedał tę nieruchomość 5 kwietnia 2019 r. W tym przypadku okres opodatkowania trwa od 1 kwietnia 2013 r. do 1 kwietnia 2019 r. W konsekwencji sprzedaż nieruchomości po likwidacji działalności jest w tym przypadku wolna od podatku.
Także organy podatkowe nie mają wątpliwości co do wykładni powyższego przepisu. W interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 stycznia 2018 r., nr 0113-KDIPT2-1.4011.410.2017.1.RK czytamy:
„Mając powyższe okoliczności na względzie stwierdzić należy, że skoro Wnioskodawczyni dokonała zbycia lokalu użytkowego w dniu 9 stycznia 2017 r., w którym po 31 grudnia 2002 r. nie prowadziła działalności gospodarczej, a więc zbycie to nastąpiło po upływie sześcioletniego okresu, o którym mowa w art. 14 ust. 3 pkt 12 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to uzyskany ze zbycia nieruchomości przychód nie będzie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Odpłatne zbycie nie będzie również stanowić dla Wnioskodawczyni źródła przychodu, o jakim mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.
Jeżeli już dojdzie do odpłatnego zbycia nieruchomości we wskazanym okresie, w którym podlega opodatkowaniu, to warto wiedzieć, w jaki sposób podatnik powinien określić dochód ze sprzedaży. Otóż w myśl art. 24 ust. 3b ustawy PIT dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 17 lit. a, jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wydatkami na nabycie zbywanych składników, niezaliczonych do kosztów uzyskania przychodów w jakiejkolwiek formie.
W rozliczeniu odpłatnego zbycia podatnik powinien zatem uwzględnić wszelkie koszty, które poprzednio pomniejszały przychód podatkowy. Przykładowo takimi kosztami będą dokonane w ramach działalności gospodarczej odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej środka trwałego. Wysokość dokonanych odpisów musi zostać ujęta w momencie ustalania dochodu z odpłatnego zbycia.
Odpowiadając zatem na pytanie postawione na wstępie, wyjaśnić należy, że przychód ze sprzedaży nieruchomości będącej uprzednio środkiem trwałym w zlikwidowanej działalności powstaje jedynie w przypadku, gdy odpłatne zbycie nastąpi w sześcioletnim okresie określonym w art. 14 ust. 3 pkt 12 ustawy PIT.
