Poradnik Przedsiębiorcy

Sprzedaż nieruchomości po likwidacji działalności - opodatkowanie

Na skutek likwidacji działalności gospodarczej w majątku podatnika pozostaje wiele środków trwałych uprzednio wykorzystywanych do celów firmowych. W kategorii tej mieszczą się także pozostające po likwidacji nieruchomości. Pojawia się pytanie, czy skoro nieruchomość nie jest już wykorzystywana w działalności gospodarczej, to czy podatnik musi wykazywać przychód z tytułu jej sprzedaży? W niniejszym artykule wyjaśnimy jak rozliczyć sprzedaż nieruchomości po likwidacji działalności.

Sprzedaż nieruchomości po likwidacji działalności a przychody

W przypadku gdy dochodzi do sprzedaży nieruchomości w trakcie funkcjonowania firmy, taka transakcja generuje przychód z działalności gospodarczej. W myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy PIT przychodem z działalności są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych.

Do jakiego źródła przychodu zaliczyć natomiast odpłatne zbycie środków trwałych pozostałych po likwidacji działalności?

Również będzie to przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 17 ustawy PIT przychodem z działalności są przychody z odpłatnego zbycia składników majątku:

  1. pozostałych na dzień likwidacji działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, prowadzonych samodzielnie;

  2. otrzymanych w związku z likwidacją spółki niebędącej osobą prawną lub wystąpieniem wspólnika z takiej spółki.

Sprzedaż nieruchomości po likwidacji działalności jest kwalifikowana do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W konsekwencji, pomimo formalnej zmiany statusu nieruchomości, która przechodzi z majątku firmowego do majątku prywatnego przedsiębiorcy, jej odpłatne zbycie nadal jest kwalifikowane jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Sytuacja gdy przychód jest wyłączony z opodatkowania

Podatnicy muszą pamiętać, że w pewnych okolicznościach przychód ze sprzedaży nieruchomości po likwidacji działalności jednak nie powstanie. Wyjaśnia to art. 14 ust. 3 pkt 12 ustawy PIT, w którym wskazano, że do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia składników majątku:

  1. pozostałych na dzień likwidacji prowadzonej samodzielnie działalności gospodarczej, 

  2. otrzymanych w związku z likwidacją spółki niebędącej osobą prawną lub wystąpieniem wspólnika z takiej spółki

- jeżeli od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła likwidacja: prowadzonej samodzielnie działalności gospodarczej, prowadzonych samodzielnie działów specjalnych produkcji rolnej, spółki niebędącej osobą prawną lub nastąpiło wystąpienie wspólnika z takiej spółki, do dnia ich odpłatnego zbycia upłynęło sześć lat i odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej.

Jeżeli zatem podatnik wstrzyma się ze sprzedażą nieruchomości będącej uprzednio środkiem trwałym w zlikwidowanej firmie i odczeka do czasu upływu sześcioletniego okresu karencji, to dokonane odpłatne zbycie nie spowoduje powstania przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej (ani z żadnego innego źródła).

Odpłatne zbycie nieruchomości dokonane po upływie 6 lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym miała miejsce likwidacja, nie powoduje powstania przychodu podatkowego.

Przykład 1.

Podatnik 27 marca 2013 r. dokonał likwidacji jednoosobowej działalności gospodarczej. Do jego majątku prywatnego przeszła nieruchomość, która stanowiła środek trwały w jego firmie. Podatnik jako osoba prywatna sprzedał tę nieruchomość 29 grudnia 2018 r. W tym przypadku okres opodatkowania trwa od 1 kwietnia 2013 r. do 1 kwietnia 2019 r. W konsekwencji sprzedaż nieruchomości po likwidacji działalności spowodowała powstanie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Przykład 2.

Podatnik 27 marca 2013 r. dokonał likwidacji jednoosobowej działalności gospodarczej. Do jego majątku prywatnego przeszła nieruchomość, która stanowiła środek trwały w jego firmie. Podatnik jako osoba prywatna sprzedał tę nieruchomość 5 kwietnia 2019 r. W tym przypadku okres opodatkowania trwa od 1 kwietnia 2013 r. do 1 kwietnia 2019 r. W konsekwencji sprzedaż nieruchomości po likwidacji działalności jest w tym przypadku wolna od podatku.

Także organy podatkowe nie mają wątpliwości co do wykładni powyższego przepisu. W interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 stycznia 2018 r., nr 0113-KDIPT2-1.4011.410.2017.1.RK czytamy:

Mając powyższe okoliczności na względzie stwierdzić należy, że skoro Wnioskodawczyni dokonała zbycia lokalu użytkowego w dniu 9 stycznia 2017 r., w którym po 31 grudnia 2002 r. nie prowadziła działalności gospodarczej, a więc zbycie to nastąpiło po upływie sześcioletniego okresu, o którym mowa w art. 14 ust. 3 pkt 12 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to uzyskany ze zbycia nieruchomości przychód nie będzie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Odpłatne zbycie nie będzie również stanowić dla Wnioskodawczyni źródła przychodu, o jakim mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.

Jeżeli już dojdzie do odpłatnego zbycia nieruchomości we wskazanym okresie, w którym podlega opodatkowaniu, to warto wiedzieć, w jaki sposób podatnik powinien określić dochód ze sprzedaży. Otóż w myśl art. 24 ust. 3b ustawy PIT dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 17 lit. a, jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wydatkami na nabycie zbywanych składników, niezaliczonych do kosztów uzyskania przychodów w jakiejkolwiek formie.

W rozliczeniu odpłatnego zbycia podatnik powinien zatem uwzględnić wszelkie koszty, które poprzednio pomniejszały przychód podatkowy. Przykładowo takimi kosztami będą dokonane w ramach działalności gospodarczej odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej środka trwałego. Wysokość dokonanych odpisów musi zostać ujęta w momencie ustalania dochodu z odpłatnego zbycia.

Przy sprzedaży nieruchomości po likwidacji działalności gospodarczej podstawą opodatkowania jest dochód będący różnicą pomiędzy przychodem z jej sprzedaży a wszelkimi wydatkami, które uprzednio nie zostały zaliczone do kosztów podatkowych.

Odpowiadając zatem na pytanie postawione na wstępie, wyjaśnić należy, że przychód ze sprzedaży nieruchomości będącej uprzednio środkiem trwałym w zlikwidowanej działalności powstaje jedynie w przypadku, gdy odpłatne zbycie nastąpi w sześcioletnim okresie określonym w art. 14 ust. 3 pkt 12 ustawy PIT.