Poradnik Przedsiębiorcy

Najem prywatny mieszkania przez podatnika VAT

W myśl Ustawy o podatku od towarów i usług najem nieruchomości (mieszkania, warsztatu, biura) należy generalnie postrzegać jako działalność gospodarczą, a co za tym idzie - opodatkować VAT-em. Najem nie zawsze jednak będzie podlegał takiemu opodatkowaniu. Ustawodawca przewidział wyjątki, kiedy usługa ta jest zwolniona z VAT.

Kiedy najem bez VAT?

Nie każdy najem prywatny mieszkania będzie podlegał opodatkowaniu VAT. Art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT jasno określa, że zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Zatem jeśli podatnik VAT będzie wynajmował prywatne mieszkanie tylko i wyłącznie na cele mieszkaniowe (co powinno zostać dokładnie określone w umowie najmu), będzie zwolniony z podatku VAT.

Przykład 1.

Podatnik VAT w ramach najmu prywatnego wynajmuje mieszkanie na cele mieszkaniowe. Z dniem 1 stycznia 2014 r. najemca zarejestrował w tym mieszkaniu działalność gospodarczą, polegająca na świadczeniu usług naprawy sprzętu AGD. Najemca nie wydzielił żadnego pomieszczenia w mieszkaniu jako miejsca wykonywania swojej działalności. Każde pomieszczenie będzie nadal służyć jedynie celom mieszkaniowym.

Pytanie: Jak opodatkować najem mieszkania? Jak prawidłowo skonstruować umowę najmu (zaznaczyć jaka część mieszkania służy celom mieszkaniowym, a jaka część celom realizacji działalności gospodarczej)?

Podatnik powinien w umowie najmu lub aneksie do umowy dokładnie określić, jaka część mieszkania wykorzystywana jest do prowadzenia działalności. W ww. przykładzie głównym celem najmu jest cel mieszkaniowy. Pomimo że najemca zarejestrował w tym mieszkaniu działalność gospodarczą, to w dalszym ciągu wykorzystuje je jedynie do celów mieszkaniowych. Można by zatem sądzić, że podatnik nie będzie musiał opodatkować najmu podatkiem VAT. Jednakże należy pamiętać, iż ustawodawca w przepisie zwalniającym z VAT zawarł określenie “wyłącznie na cele mieszkaniowe”. Powstaje zatem ryzyko, że urząd skarbowy zakwestionuje prawo do zwolnienia z VAT.

Najlepszym rozwiązaniem w tej sytuacji jest określenie w umowie lub aneksie do umowy najmu, która część mieszkania służy celom mieszkaniowym (i do niej zastosować zwolnienie z VAT), a która wykorzystywana jest dla celów prowadzonej działalności gospodarczej (i opodatkować stawką VAT 23%).

Kiedy najem z VAT?

Wydaje się, że najistotniejszą kwestią do ustalenia prawa do zwolnienia z VAT jest przeznaczenie mieszkania wyłącznie dla celów mieszkaniowych. Jednakże nie zawsze cel ten można jednoznacznie określić.

Przykład 2.

Osoba fizyczna wynajęła mieszkanie firmie A s.c., będącej podatnikiem podatku VAT. Firma ta wynajęła na podstawie odrębnej umowy lokal mieszkalny firmie B. Firma B wykorzystuje to mieszkanie jedynie do celów mieszkaniowych.

Pytanie: Czy w tym przypadku podatnik wynajmuje mieszkanie na cele mieszkaniowe i ma prawo do zwolnienia z VAT?

Porady online

Prowadzisz firmę i masz pytania?

Skorzystaj z porad ekspertów Poradnika Przedsiębiorcy

Porady online dla firm

Trudno stwierdzić, czy kryterium do zastosowania zwolnienia jest to, czy najemcą jest osoba prywatna, czy osoba prawna. Funkcja mieszkaniowa zostanie spełniona dopiero na kolejnym etapie obrotu.

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 18 lipca 2012 r. (sygn. IBPP2/443-302/12/BW), stwierdził że podatnik, wynajmując mieszkanie podmiotom gospodarczym, powinien usługę tę opodatkować stawką VAT 23% niezależnie od celu przeznaczenia. Ponadto Dyrektor Izby podkreślił, iż w sytuacji, kiedy wynajmującym jest spółka wykorzystująca mieszkanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, cel zawsze będzie finansowy (gospodarczy).

Natomiast Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 3 stycznia 2013 r. w interpretacji indywidualnej (sygn. IPPP2/443-1008/12-4/KG) zaznaczył, iż aby skorzystać ze zwolnienia przy usłudze najmu, po stronie najemcy musi nastąpić realizacja celu mieszkaniowego, a nie celu jego działalności gospodarczej. W sprawie, którą rozpatrywał, podatnik posiadał budynek niezwiązany z prowadzoną przez niego działalnością. Budynek wynajmował prywatnie i przystosował go do zbiorowego zakwaterowania (internat). Podatnik popisał umowę wynajmu z ośrodkiem socjoterapii.

Organ skarbowy uzasadnił w interpretacji, że cel mieszkaniowy w tym przypadku nie jest realizowany, ponieważ podatnik będzie wynajmował budynek ośrodkowi socjoterapii, który będzie prowadzić działalność w formie placówki całodobowej przeznaczonej dla młodzieży.

Pomimo że budynek będzie służył celom mieszkaniowym, w tym przypadku nie decyduje o zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Decydującym jest tutaj cel najmu, czyli prowadzenie działalności gospodarczej w wynajmowanym budynku.

Zasadniczą kwestią, decydującą o zwolnieniu czy opodatkowaniu najmu podatkiem VAT, jest cel realizowany przez osobę bezpośrednio uczestniczącą w świadczeniu usług. Zatem podatnik wynajmujący na własny rachunek nieruchomość mieszkalną na cele gospodarcze podmiotu gospodarczego nie może skorzystać ze zwolnienia z VAT, a co za tym idzie zastosować stawki 23%.

Najem prywatnych lokali musi być w ewidencji VAT

Podatnik, który rozlicza się z podatku VAT powinien wynajem nieruchomości do celów mieszkalnych zgłosić w urzędzie skarbowym. Pomimo tego, że czynność ta jest zwolniona z podatku VAT, istnieje obowiązek ujęcia jej w ewidencji podatkowej i deklaracji VAT. Takie stanowisko zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z 8 stycznia 2014 r. (IPTPP4/443-777/13-2/UNR).

Organ podatkowy musiał rozstrzygnąć problem czynnego i zarejestrowanego podatnika VAT, który wynajmuje prywatne mieszkanie otrzymane w spadku osobom fizycznym na cele mieszkaniowe. Poza tym w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajmuje dwa lokale podmiotom gospodarczym. Lokale te znajdują się w budynku, który stanowi środek trwały i podlega amortyzacji. Podatnik z tytułu tych przychodów wystawia faktury VAT. Najem prywatnego mieszkania opodatkowany jest zryczałtowanym podatkiem dochodowym 8,5% i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Podatnik uznał, że przychód z najmu prywatnego mieszkania jest zupełnie odrębnym przychodem, zwolnionym z podatku VAT i nie ma konieczności wykazania tego w ewidencji VAT (deklaracji VAT).

Dyrektor Izby Skarbowej stwierdził, że takie stanowisko jest niewłaściwe, bowiem wykorzystywanie w sposób ciągły majątku prywatnego generującego przychód należy uznać za działalność gospodarczą. Tym samym ująć przychód w ewidencji podatkowej i deklaracji VAT.