Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez kupującego – kiedy możliwe?

Zakup własnego lokum to poważna sprawa. Po pierwsze mieszkanie czy dom nie są tanie, a po drugie przeprowadzka zawsze wiąże się ze zmianą otoczenia, nawyków czy nawet koniecznością poszukiwania nowej pracy. Są to na tyle istotne sprawy, że prawodawca zdecydował się nie pozostawiać nieograniczonej wolności deweloperom, którzy w swoich umowach z pewnością zadbaliby o ochronę własnych interesów, szkodząc tym samym konsumentom. Dlatego też w porządku prawnym istnieje ustawa, która określa najważniejsze zasady funkcjonowania nowych nieruchomości. Akt wskazuje również, jak wygląda odstąpienie od umowy deweloperskiej przez kupujących. Dokładnie wskazuje, kiedy nabywca może zerwać stosunek zobowiązaniowy bez ponoszenia tego negatywnych skutków.

Umowa deweloperska nie korzysta z zasady swobody umów

Umowy deweloperskie w szczegółach mogą się od siebie różnić, jednak ich najważniejsze elementy muszą być zgodne z wymogami stawianymi przez ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: ustawa deweloperska). Umowa, która nie trzyma się zasad ustanowionych przez prawodawcę, może zostać uznana za nieważną. Ten obowiązek obciąża w pełni deweloperów.

Czym jednak jest ten rodzaj umowy? Jest to kontrakt zawierany pomiędzy deweloperem a nabywcą, na mocy którego deweloper zobowiązuje się:

• wybudować budynek;
• ustanowić odrębną własność lokalu mieszkalnego (o ile mówimy tu o mieszkaniach);
• następnie przenieść własność na nabywcę po zakończeniu inwestycji.

Nabywca natomiast zobowiązuje się do zapłaty ceny w ustalonej wysokości i terminach.

Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Zatem dla swojej ważności wymaga obowiązkowego udziału notariusza, który sporządza umowę jako akt notarialny. W przeciwnym razie zawarty kontrakt jest nieważny. Wynika to bezpośrednio z art. 40 ustawy deweloperskiej. Udział notariusza ma zapewnić zgodność umowy z prawem i pełni funkcję dokumentu urzędowego.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej – podstawowe zasady

Zakup mieszkania lub domu, chociaż niesie za sobą bardzo poważne konsekwencje, często dokonywany jest w pośpiechu. Rynek nieruchomości jest tak nieprzewidywalny, że nierzadko „rezerwacja” dziury w ziemi wydaje się świetnym pomysłem. Kiedy już emocje opadną, może przyjść chwila refleksji i owa okazja nie wydaje się już tak atrakcyjna. Ponadto sama współpraca z deweloperem może nie być zadowalająca. Na szczęście umowa zawarta z firmą deweloperską nie jest nierozerwalna.

Nabywcy mogą odstąpić od umowy, jeżeli zaistnieją przesłanki wymienione w ustawie lub zapisane w samej umowie. Ten drugi wariant jednak nie jest taki prosty, deweloperzy, chcąc bowiem chronić własny interes, najczęściej zabezpieczają się przed rozwiązaniem kontraktu poprzez różnego rodzaju kary umowne.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej to jednostronne oświadczenie woli, które powoduje, że umowa uważana jest za niezawartą. Strony powinny wtedy zwrócić sobie wzajemnie świadczenia:

• deweloper musi oddać nabywcy wpłacone środki w terminie maksymalnym wynoszącym 30 dni od dnia otrzymania oświadczenia;
• nabywca nieruchomości zwraca deweloperowi ewentualne korzyści, które odniósł.

Kiedy nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej?

Ustawa deweloperska przewiduje szereg sytuacji, w których nabywca ma prawo odstąpić od umowy bez ponoszenia negatywnych konsekwencji. W zależności od powodu rozwiązania umowy prawodawca przewidział różne terminy na złożenie oświadczenia woli przez nabywcę w przedmiocie odstąpienia. Katalog przesłanek do zerwania kontraktu z deweloperem został zawarty w art. 43 ustawy. Należy pamiętać, że ma on charakter zamknięty, a co za tym idzie, wyłącznie na podstawie powodów w nim zapisanych można odstąpić od umowy. Jak to wygląda?

Pierwsza grupa przypadków umożliwiających odstąpienie od umowy deweloperskiej posiada 30-dniowy termin na złożenie oświadczenia przez kupujących. Liczony jest on od dnia zawarcia kontraktu. Nabywca może rozwiązać stosunek łączący go z deweloperem w sytuacji, gdy:

1. umowa deweloperska nie zawiera odpowiednio elementów, o których mowa w art. 35 ustawy – przepis ten wskazuje na treść umowy deweloperskiej;
2. informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach;
3. deweloper nie doręczył nabywcy prospektu informacyjnego wraz z załącznikami lub informacji o zmianie danych lub informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach;
4. dane lub informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, nie są niezgodne ze stanem faktycznym lub prawnym w dniu zawarcia umowy;
5. prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera danych lub informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego.

Kolejny przypadek wskazuje na nieprzeniesienie na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej w umówionym terminie. W takim wypadku nabywca przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia ma obowiązek wyznaczyć deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie praw wynikających z umowy. Dopiero w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu jest uprawniony do rozwiązania kontraktu. Co więcej, nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.

Przypadek siódmy w katalogu ustawowym wskazuje na sytuację, gdy deweloper nie zawrze umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem lub inną kasą w trybie i terminie, o których mowa w art. 10 ust. 1 ustawy. Tutaj nabywca ma prawo do odstąpienia od umowy zaraz po dokonaniu przez bank lub kasę zwrotu środków.

Następnie kupujący może rozwiązać umowę, gdy deweloper nie posiada zgody wierzyciela hipotecznego w przedmiocie bezobciążeniowego ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na nabywcę po wpłacie pełnej ceny lub zobowiązanie do jej udzielenia, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo zgodę banku, kasy lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym. W tym wypadku termin to 60 dni liczony od dnia zawarcia umowy.

Ostatnia jest grupa dwóch przesłanek, która pozwala na odstąpienie od umowy deweloperskiej w razie:

1. nieusunięcie przez dewelopera wady istotnej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego na zasadach określonych w art. 41 ust. 11 ustawy;
2. stwierdzenie przez rzeczoznawcę istnienia wady istotnej, o którym mowa w art. 41 ust. 15;

– w obu tych wypadkach przepis nie podaje konkretnych terminów. Oznacza to, że każdorazowe stwierdzenie wady lokalu i jej nieusunięcie w ustawowym terminie lub stwierdzenie istotnej wady lokalu, daje nabywcy pełne prawo do rozwiązania kontraktu deweloperskiego.

Dodatkowa przesłanka pozaustawowa

Pisaliśmy już, że katalog przesłanek do odstąpienia od umowy jest zamknięty. W praktyce jednak pojawił się tutaj wyjątek. Jest to pokłosie działania Prezesa UOKiK. Chodzi dokładnie o zapis, który bardzo często pojawia się w umowach deweloperskich dotyczący możliwości zmiany ceny mieszkania lub domu. Taka klauzula pozwala na jednostronne podwyższenie ceny np. w przypadku wzrostu stawki podatku VAT, bez konieczności uzyskania zgody klienta.

Taki rodzaj postanowień umownych został zakwestionowany przez UOKiK. Według organu takie klauzule sprawiają, że kwota zapisana w umowie nie jest w rzeczywistości ceną ostateczną, a kupujący nie ma pewności, ile faktycznie zapłaci za lokal. Rozwiązanie to zatem narusza przepisy, ponieważ cena stanowi kluczowy element umowy, a jej jednostronna modyfikacja oznacza naruszenie praw konsumenta (nabywcy). Konsument, który nagle musiałby dopłacić znaczną kwotę, powinien mieć możliwość wyboru – albo zaakceptować nową cenę, albo wycofać się z transakcji. Brak takiej alternatywy oznacza naruszenie równowagi kontraktowej na niekorzyść nabywcy.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej wymaga oświadczenia

Skuteczne odstąpienie od umowy deweloperskiej wymaga oświadczenia woli nabywcy złożonego w ręce dewelopera. Powinno ono przede wszystkim wskazywać konkretną podstawę odstąpienia – wynikającą z przepisów ustawy deweloperskiej, ewentualnie z Kodeksu cywilnego lub z treści zawartej umowy.

Nabywca musi jasno określić powód rezygnacji, przy czym musi to być okoliczność, która zgodnie z przepisami faktycznie uzasadnia rozwiązanie umowy. W przeciwnym razie złożone oświadczenie nie wywoła żadnych skutków prawnych.

Co bardzo ważne – zgodnie z art. 45 ust. 1 ustawy – skuteczność oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej wymaga, aby nabywca wyraził zgodę na wykreślenie swojego roszczenia o przeniesienie własności z księgi wieczystej. Jest to o tyle istotne, gdyż odstąpienie powoduje wygaśnięcie zobowiązań między stronami, a tym samym nabywca traci prawo domagania się przeniesienia własności lokalu czy domu po zakończeniu inwestycji. Wpis roszczenia w księdze wieczystej potwierdzał dotychczas istnienie tego prawa, dlatego po odstąpieniu staje się bezzasadny i utrudnia deweloperowi dalszą sprzedaż nieruchomości. Zgoda ta musi zostać wyrażona co najmniej w formie pisemnej z notarialnym poświadczeniem podpisu (może być również forma notarialna).

Nie jest to wymóg ustawowy, jednakże warto w oświadczeniu zawrzeć dodatkowe żądanie zwrotu wpłaconych środków wraz ze wskazaniem rachunku bankowego, na który deweloper powinien je przelać. Deweloper na zwrot środków ma 30 dni, a zatem jeśli termin zostanie naruszony, nabywca ma prawo domagać się odsetek na opóźnienie.