Umowa o roboty budowlane ma 2 strony – inwestora oraz wykonawcę. Pierwsza z tych osób to tak naprawdę zamawiający, który zleca konkretne prace w celu wybudowania nowego obiektu budowlanego lub remontu już istniejącego. Jak każda strona umowy także i inwestor ma określone obowiązki. Sprawdźmy zatem, jaka jest odpowiedzialność inwestora w umowie u roboty budowlane?
Kim jest inwestor w umowie o roboty budowlane?
Inwestorem może być zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna. Ustawodawca nie reguluje charakteru prawnego zamawiającego w umowie o roboty budowlane, stąd panuje w tym zakresie pełna swoboda.
Inwestor jest podmiotem, który inicjuje cały proces budowlany i wykłada pieniądze na jego realizację. Zgodnie z treścią art. 647 Kodeksu cywilnego przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.
„Umowa o roboty budowalne, tak samo jak i umowa o dzieło, mają charakter dwustronny, wzajemny i – jak większość umów – nie mają takich właściwości, które by wymagały osobistego świadczenia dłużnika w celu ich wykonania (art. 356 § 1 KC), chociaż strony w umowie mogą postanowić inaczej. Jeśli tak postanowią, to złamanie ustanowionego w relacjach między nimi ograniczenia może być postrzegane jako naruszenie zobowiązania przez dłużnika (w umowie o roboty budowlane w relacji wykonawca – inwestor), ale nie przekłada się ono automatycznie na relacje dłużnika z osobą, której powierzył on pewne zadania do wykonania (roboty budowlane czy dzieło), występując wobec tej osoby jako kontrahent (w relacji wykonawca – podwykonawca). Umowa o roboty budowalne jest zawierana między inwestorem i wykonawcą (art. 647 § 1 KC). Powinna być stwierdzona pismem w celach dowodowych (art. 648 § 1 KC). W art. 6471 KC ustawodawca wskazał, w jaki sposób w stosunek prawny między inwestorem a wykonawcą może być wprowadzona kolejna osoba – podwykonawca, z takimi konsekwencjami, że za należne mu wynagrodzenie odpowiedzialny stanie się także niezwiązany z nim umową inwestor”.
Obowiązki inwestora w zakresie robotów budowlanych
Jak wynika z obecnie obowiązujących przepisów, odpowiedzialność inwestora obejmuje:
- przygotowanie terenu budowy;
- dostarczenie projektu zleconych prac wykonawcy;
- uzyskanie stosownych zezwoleń na prowadzenie prac budowlanych, najczęściej dotyczy to zezwolenia na roboty budowlane;
- pozostawanie w kontakcie z wykonawcą przez cały czas trwania umowy oraz pomaganie mu w procesie budowlanym;
- zapłatę umówionego wynagrodzenia na rzecz wykonawcy.
Przykład 1.
Pan Jan podpisał umowę o roboty budowlane z firmą X. W umowie strony określiły, że inwestor jest zobowiązany do fizycznego pomagania pracownikom wykonawcy m.in. poprzez dostarczanie zamówionych materiałów, wykonywanie zleconych prac przez kierownika budowy oraz wywozu materiału, który nie został wykorzystany przez ekipę budowlaną. Oprócz tego na panu Janie spoczywają typowe obowiązki inwestorskie. W takim przypadku dodatkowe postanowienia umowne mogą być uznane za sprzeczne z obowiązującymi przepisami, ponieważ powodują, że pan Jan występuje także w roli wykonawcy. Mężczyzna może je zakwestionować i żądać ich usunięcia z umowy.
Odpowiedzialność inwestora w umowie o roboty budowlane
Niewykonanie lub nienależyte wykonanie obowiązków umownych przez którąkolwiek ze stron zobowiązania zawsze wiąże się z jej odpowiedzialnością wobec kontrahenta. Mówimy wówczas o tzw. odpowiedzialności cywilnoprawnej, która jest co do zasady regulowana odpowiednimi przepisami kc. Strony umowy mogą oczywiście rozszerzyć zakres takiej odpowiedzialności poprzez dodanie do kontraktu dodatkowych postanowień, np. w zakresie wprowadzenia kar umownych za nieterminowe wykonywanie obowiązków.
Inwestor, który nie wykonuje swoich obowiązków umownych poprawnie lub nie robi tego wcale, ponosi odpowiedzialność względem wykonawcy. W pierwszej kolejności wykonawca powinien wezwać inwestora do niezwłocznego wykonania lub poprawienia źle zrealizowanego obowiązku. Przyjmuje się, że już w tym momencie może żądać zapłaty wskazanej przez siebie kwoty odszkodowania.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami wykonawca robót budowlanych może w każdym czasie żądać od inwestora gwarancji zapłaty do wysokości ewentualnego roszczenia z tytułu wynagrodzenia wynikającego z umowy oraz robót dodatkowych lub koniecznych do wykonania umowy, zaakceptowanych na piśmie przez inwestora. Jeżeli wykonawca nie uzyska żądanej gwarancji zapłaty w wyznaczonym przez siebie terminie, nie krótszym niż 45 dni, uprawniony jest do odstąpienia od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia. Brak żądanej gwarancji zapłaty stanowi przeszkodę w wykonaniu robót budowlanych z przyczyn dotyczących inwestora. Inwestor nie może odmówić zapłaty wynagrodzenia mimo niewykonania robót budowlanych, jeżeli wykonawca był gotów je wykonać, lecz doznał przeszkody z przyczyn dotyczących inwestora. Jednakże w takim wypadku inwestor może odliczyć to, co wykonawca oszczędził z powodu niewykonania robót budowlanych.
Szczególnym rodzajem odpowiedzialności inwestora jest ta, którą może ponosić względem podwykonawcy. Inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, których szczegółowy przedmiot został zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót, chyba że w ciągu 30 dni od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia inwestor złożył podwykonawcy i wykonawcy sprzeciw wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę. Zgłoszenie, o którym mowa powyżej, nie jest wymagane, jeżeli inwestor i wykonawca określili w umowie, zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę.
Inwestor ponosi odpowiedzialność za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia w wysokości ustalonej w umowie między podwykonawcą a wykonawcą, chyba że ta wysokość przekracza wysokość wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze zgłoszenia albo z umowy. W takim przypadku odpowiedzialność inwestora za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia jest ograniczona do wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze zgłoszenia albo z umowy.
„Wynikająca z art. 6471 §5 KC solidarna odpowiedzialność inwestora za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy występuje tylko wtedy, gdy rezultat świadczenia podwykonawcy stał się składnikiem obiektu stanowiącego przedmiot świadczenia wykonawcy w ramach łączącej go z inwestorem umowy o roboty budowlane. Ponieważ wielu podwykonawców świadczy swoje usługi na podstawie umów o dzieło, a nie umów o roboty budowlane, to przyjmuje się, że również i tacy podwykonawcy zasługują na ochronę wynikającą z tego uregulowania. Jeśli więc rezultat świadczenia podwykonawcy wchodzi w skład obiektu, będącego przedmiotem świadczenia wykonawcy, to uzasadnia to istnienie obowiązku inwestora w postaci dokonania zapłaty wynagrodzenia podwykonawcy, połączonego węzłem solidarności z obowiązkiem wykonawcy zapłaty wynagrodzenia także i temu podwykonawcy. Istotne jest to, aby roboty wykonane przez podwykonawcę stanowiły realizację części obiektu obejmującego przedmiot świadczenia wykonawcy w ramach umowy o roboty budowlane łączącej go z inwestorem”.
Podsumowując, odpowiedzialność inwestora w umowie o roboty budowlane wynika w pierwszej kolejności z ogólnych przepisów kc – jeśli inwestor nie wykona swoich obowiązków lub zrobi to niedbale, wykonawca ma prawo żądać naprawienia całej sytuacji, w tym zapłaty określonego odszkodowania. Odpowiedzialność inwestora może być uregulowana dodatkowymi postanowieniami umownymi, pod warunkiem jednak, że będą one zgodne z prawem i zasadami współżycia społecznego. Inwestor ponosi dodatkową odpowiedzialność solidarną z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcom.
