Poradnik Przedsiębiorcy

Sprzedaż mieszkania kupionego od dewelopera a zwolnienie z podatku PIT

Kupno nowego mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji, jaką podejmujemy. Zazwyczaj więc robimy to bardzo świadomie. Zdarza się jednak, że z różnych przyczyn musimy sprzedać nowe mieszkanie przed okresem pięciu lat. W takim przypadku podatnicy stają przed koniecznością rozliczenia się z fiskusem. A kiedy sprzedaż mieszkania kupionego od dewelopera podlega zwolnieniu z PIT?

Sprzedaż mieszkania kupionego od dewelopera jako źródło przychodu

Zgodnie z ogólną zasadą sformułowaną w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 200, późn. zm.), dalej jako ustawa o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem tych wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c ustawy o PIT, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wobec powyższego odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zatem w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c ustawy o PIT decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o PIT, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o PIT po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać dochody uzyskane w roku podatkowym ze wspomnianego powyżej odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (vide art. 30 ust. 5 ustawy o PIT).

Zwolnienie z opodatkowania podatkiem dochodowym przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 ustawy o PIT za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uważa się m.in.:

  1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

  2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

  3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

  4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

  5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

Ponadto możemy skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania w przypadku, gdy uzyskane środki pieniężne ze sprzedaży nieruchomości wydatkujemy na:

  1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, na cele określone w pkt 1,

  2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

  3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Jak liczyć okres pięcioletni przy sprzedaży mieszkania zakupionego od dewelopera?

W przypadku nabycia nowego lokalu bardzo często podpisanie aktu notarialnego następuje dużo wcześniej niż wpis nowego właściciela do księgi wieczystej. Biorąc pod uwagę powyższe, podatnicy sprzedając mieszkanie, nie wiedzą od jakiego terminu liczyć moment nabycia. Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali prawo odrębnej własności lokalu powstaje z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej, przy czym wpis ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu.

Przykład 1.

Podatnik dokonał zakupu mieszkania od dewelopera w listopadzie 2015 r. W tym miesiącu podpisano akt notarialny. Doszło do podpisania w formie aktu notarialnego umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego, sprzedaży i warunkowej umowy sprzedaży. Na tej podstawie kupujący złożył wniosek do sądu rejonowego m.in. o założenie dla nabytego lokalu księgi wieczystej i dokonanie wpisu prawa własności na swoją rzecz. Sąd Rejonowy pozostawił ten wniosek bez rozpoznania z uwagi na błędy w podziale geodezyjnym działek gruntów, na których prowadzona była inwestycja. Po dopełnieniu formalności dokonano wpisu w księdze wieczystej. Powyższa czynność została dokonana dopiero w marcu 2017 r.

W tym przypadku termin liczymy od momentu wpisu do księgi wieczystej. Powyższe potwierdza wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 marca 2018 r., sygn. akt II FSK 576/16:

Moment nabycia lokalu jest kluczowy na gruncie regulacji zawartej w art. 10 ust. 1 pkt 8 a - c u.p.d.o.f. Od daty nabycia lokalu ustawodawca nakazał bowiem liczenie pięcioletniego terminu do zbycia lokalu, którego to terminu upływ uwalnia podatnika od zapłaty podatku dochodowego z tytułu zbycia lokalu.

W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że termin "nabycie", którym posługuje się ustawodawca w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. oznacza nabycie w znaczeniu najbardziej ogólnym, jako uzyskanie własności lub innego prawa majątkowego w każdy prawem przewidziany sposób (tak np. w wyroku NSA z dnia 16 lipca 2015 r., II FSK 932/13 i wyroku NSA z dnia 29 maja 2014 r., II FSK 1610/12 - CBOSA). Sąd w składzie orzekającym w niniejszej sprawie stanowisko to podziela.

W warunkach rozpoznanej sprawy skarżący podał, iż wniosek o wpis w księdze wieczystej nabytego przez niego odrębnego prawa do lokalu został złożony i uwzględniony przez Sąd w 2009 r. Słusznie więc organ uznał, że nabycie przez skarżącego lokalu nastąpiło w 2009 r. oraz że pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 a - c u.p.d.o.f. należy liczyć od końca tego roku kalendarzowego.