Poradnik Przedsiębiorcy

Podatek od kupna mieszkania - jakie są koszty związane z kupnem mieszkania?

Decydując się na zakup własnego mieszkania, często zapominamy, że sam koszt jego zakupu, to nie jedyny wydatek związany z taką transakcją. Do ceny nieruchomości należy bowiem doliczyć także inne opłaty, takie jak podatek od kupna mieszkania. Dowiedz się, ile on wynosi i jakie inne opłaty musi ponieść podatnik dokonujący zakupu mieszkania.

Podatek VAT – kiedy się go płaci i jaka jest jego stawka?

W sytuacji, gdy mieszkanie nabywane jest bezpośrednio od dewelopera na rynku pierwotnym, w cenę mieszkania automatycznie doliczony zostanie podatek VAT.

Jego stawka zależy od powierzchni mieszkania. Jeśli jest ona większa niż 150 m2, wówczas zastosowanie ma stawka 23%. Natomiast w sytuacji, gdy powierzchnia mieszkania nie przekracza 150 m2, jego sprzedaż opodatkowana jest stawką VAT w wysokości 8%.

Podatek od kupna mieszkania – kiedy należy dokonać opłaty podatku PCC?

Podatnicy, którzy dokonują zakupu mieszkania z rynku wtórnego, zobowiązani są do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (podatek PCC). Jego wysokość wynosi 2% od wartości rynkowej zakupionego mieszkania.

W praktyce podatek ten oblicza się od ceny ustalonej w akcie notarialnym ceny zakupu i odprowadzany jest przez notariusza do właściwego urzędu skarbowego.

W przypadku kupna mieszkania z rynku wtórnego od przedsiębiorcy, który jest czynnym płatnikiem podatku VAT i dokonuje sprzedaży mieszkania ze stawką podatku ZW, nie występuje podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu kupna mieszkania.

Ponadto w sytuacji, gdy zakup mieszkania następuje po bardzo niskiej cenie, konieczne jest uzasadnienie ceny w akcie notarialnym. Przyczyną może być np. zły stan techniczny lub niekorzystna lokalizacja nieruchomości. Jeśli urząd skarbowy zakwestionuje wartość mieszkania, twierdząc, iż została ona zaniżona, może doliczyć podatek wraz z odsetkami.

Podatek od kupna mieszkania – ile wynosi taksa notarialna?

Dokonując zakupu mieszkania, konieczne jest udanie się do notariusza, który sporządzi akt nabycia nieruchomości, za który pobiera opłatę – tzw. taksę notarialną. Jej wysokość uzależniona jest od wartości nieruchomości. Maksymalna wartość taksy została określona w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Jak stanowi § 3 maksymalna stawka wynosi od wartości:

  • do 3000 zł – 100 zł

  • powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000

  • powyżej 10 000 zł do 30.000 zł - 310 PLN + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł

  • powyżej 30.000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł

  • powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł

  • powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł

  • powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn, nie więcej niż 7500 zł.

Przykład 1.

Pani Katarzyna dokonała zakupu mieszkania za kwotę 340 000 zł. Ile wynosi maksymalna kwota taksy notarialnej?

W tym przypadku będzie mieć zastosowanie punkt: od 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł.

W związku z czym:

340 000 zł - 60 000 zł = 280 000 zł

280 000 zł * 0,4% = 1120 zł

1010 zł + 1120 zł = 2130 zł

Maksymalna kwota taksy notarialnej wynosi 2130 zł netto.

Do ustalonej kwoty taksy notarialnej należy doliczyć 23% podatku VAT.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że określone stawki to wartości maksymalne. Dlatego też podatnicy dokonujący zakupu mieszkania mogą negocjować wysokość taksy i w praktyce uzyskać duże niższe stawki.

Sporządzenie aktu notarialnego, który dokumentuje umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie własności lokalu na nabywcę, wynosi połowę maksymalnej stawki, jaka została przedstawiona powyżej.

Zakup mieszkania na kredyt – z jakimi opłatami się wiąże?

Podatnicy, którzy dokonują zakupu mieszkania na kredyt, muszą liczyć się z dodatkowym podatkiem od kupna mieszkania. W momencie ustanowienia hipoteki pojawia się bowiem obowiązek zapłaty podatku PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych), którego wysokość wynosi 19 zł lub 0,01%. Przy hipotece zwykłej wysokość podatku PCC wynosi 0,01% i liczona jest od kwoty hipoteki. Natomiast w przypadku hipoteki kaucyjnej kwota podatku jest stała i wynosi 19 zł.

Podatek ten należy wpłacić do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia kupna mieszkania. Dodatkowo konieczne jest złożenie stosownej deklaracji PCC-3.

Jakie są dodatkowe koszty związane z kupnem mieszkania?

Podatnicy nabywający mieszkanie powinni wiedzieć, że powyższe wydatki to nie wszystkie koszty związane z kupnem mieszkania. Pomijając podatek od kupna mieszkania należy jeszcze uiścić opłatę za założenie księgi wieczystej oraz za wpis do tej księgi. Należy jednak pamiętać, że założenie księgi wieczystej nie zawsze będzie konieczne.

Ponadto część osób kupujących mieszkanie, zwłaszcza na rynku wtórnym, korzysta z usług agencji nieruchomości, które za swoje usługi pobierają prowizję wynoszącą około 2,5% wartości transakcji.

Jak widać z zakupem mieszkania, wiąże się obowiązek zapłaty wielu dodatkowych podatków i opłat. Dlatego przed podjęciem decyzji o tego typu przedsięwzięciu, należy wszystko dokładnie przemyśleć i przekalkulować.