Deweloperzy budują coraz więcej mieszkań. Kupujący mieszkanie podpisują umowę deweloperską na zakup mieszkania. Jednym z najważniejszych rzeczy w umowie jest określenie terminu przekazania mieszkania. Kupujący w wielu przypadkach mają w umowie zapis, że w przypadku opóźnienia deweloper zapłaci im karę. Otrzymujący zastanawiają się jak powinna zostać rozliczona kara umowna za opóźnienie od dewelopera.
Przychody z innych źródeł
Przypomnijmy, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w ustawie o PIT oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Z treści tego przepisu wynika zatem, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione przez ustawodawcę w katalogu zwolnień przedmiotowych ustawy bądź od których Minister Finansów zaniechał poboru podatku w drodze rozporządzenia.
Przychodami w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Jednym ze źródeł przychodów są inne źródła, o których mowa w art. 20 ust. 1 ww. ustawy.
Przepis art. 20 ust. 1 ww. ustawy stanowi, że za przychody z innych źródeł uważa się w szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, kwoty uzyskane z tytułu zwrotu z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego oraz wypłaty z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego, w tym także dokonane na rzecz osoby uprawnionej na wypadek śmierci oszczędzającego, zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, świadczenia otrzymane z tytułu umowy o pomocy przy zbiorach, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów określonych w art. 12–14 i art. 17.
Użycie w powyższym przepisie sformułowania „w szczególności” wskazuje, że definicja przychodów z innych źródeł ma charakter otwarty i nie ma przeszkód, aby do tej kategorii zaliczyć również przychody inne niż wymienione wprost w powyższym przepisie. Katalog przychodów zaliczanych do innych źródeł nie stanowi katalogu zamkniętego, zawiera bowiem jedynie przykładowe wskazanie przychodów zaliczanych do tego źródła. Zatem o przychodzie można mówić wtedy, gdy ma on charakter trwałego przysporzenia majątkowego, tj. ma konkretny wymiar finansowy, kiedy u podatnika wystąpią realne korzyści majątkowe. Tak więc podstawą uzyskania przychodów z innych źródeł mogą być tylko takie czynności, w których wyniku następuje po stronie osoby fizycznej przysporzenie majątkowe.
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega zatem dochód uzyskiwany w wyniku określonych czynności faktycznych i prawnych, w których następstwie mamy do czynienia z przyrostem mienia, osiągniętym przysporzeniem majątkowym mającym konkretny wymiar finansowy.
Zwolnienie z opodatkowania zadośćuczynienia
Wolne od podatku dochodowego są otrzymane odszkodowania lub zadośćuczynienia, jeżeli ich wysokość lub zasady ustalania wynikają wprost z przepisów odrębnych ustaw lub przepisów wykonawczych wydanych na podstawie tych ustaw oraz otrzymane odszkodowania lub zadośćuczynienia, jeżeli ich wysokość lub zasady ustalania wynikają wprost z postanowień układów zbiorowych pracy, innych opartych na ustawie porozumień zbiorowych, regulaminów lub statutów, o których mowa w art. 9 § 1 ustawy Kodeks pracy z wyjątkiem:
- określonych w prawie pracy odpraw i odszkodowań z tytułu skrócenia okresu wypowiedzenia umowy o pracę;
- odpraw pieniężnych wypłacanych na podstawie przepisów o szczególnych zasadach rozwiązywania z pracownikami stosunków pracy z przyczyn niedotyczących pracowników;
- odpraw i odszkodowań z tytułu skrócenia okresu wypowiedzenia funkcjonariuszom pozostającym w stosunku służbowym;
- odszkodowań przyznanych na podstawie przepisów o zakazie konkurencji;
- odszkodowań za szkody dotyczące składników majątku związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą;
- odszkodowań za szkody dotyczące składników majątku związanych z prowadzeniem działów specjalnych produkcji rolnej, z których dochody są opodatkowane według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1, lub na zasadach, o których mowa w art. 30c,
- odszkodowań wynikających z zawartych umów lub ugód innych niż ugody sądowe.
Ustawodawca konsekwentnie wyłączył z katalogu zwolnień zadośćuczynienia (odszkodowania), które zostały otrzymane na podstawie zawartej pomiędzy stronami umowy lub ugody pozasądowej, nawet w sytuacji, gdy ich wysokość lub zasady ustalania wynikają wprost z odrębnych ustaw lub przepisów wykonawczych wydanych na podstawie tych ustaw.
Zatem, aby wypłacone zadośćuczynienie/odszkodowanie korzystało ze zwolnienia na podstawie ustawy o PIT, muszą zostać spełnione łącznie dwa warunki:
- jego wysokość lub zasady ustalania muszą wynikać z przepisów odrębnych ustaw,
- podstawą jego przyznania nie może być zawarta umowa lub ugoda pozasądowa.
Kara umowna za opóźnienie od dewelopera a przychód
W celu zobrazowania problemu posłużymy się przykładem.
Przykład 1.
Deweloper zaczął budowę nowego apartamentowca. Podpisywał z przyszłymi nabywcami umowy deweloperskie. Wynika z nich, że odda on budynek najpóźniej do 31 lipca 2021 roku. W przypadku opóźnienia deweloper zobowiązał się zapłacić kary umowne. Będzie ona wynosić 10 000 zł za każdy miesiąc spóźnienia. W wyniku opóźnienia przez głównego wykonawcę podatnik nie był w stanie oddać lokali mieszkalnych w lipcu. Opóźnienie wyniosło jeden miesiąc i wszystkim kupującym została wypłacona kwota 10 000 zł. Jak osoba otrzymująca zadośćuczynienie winna je rozliczyć?
Na wstępie należy zwrócić uwagę, że w tym przypadku zadośćuczynienie nie podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem PIT, wypłacone jest bowiem na podstawie umowy. Tym samym nie spełnia wyżej wymienionych warunków zwolnienia z podatku PIT.
Przypomnijmy, że katalog przychodów zaliczanych do przychodów z innych źródeł ma charakter otwarty. Należy do nich również zaliczyć karę umowną otrzymaną przez klienta od dewelopera z tytułu nieterminowego oddania lokalu mieszkalnego.
W naszym przypadku wypłacona przez dewelopera kwota kary umownej stanowiła przychód z innych źródeł, co powoduje, że deweloper nie ma obowiązku poboru zaliczki na PIT od tego świadczenia. Tym samym wypłaca on nam całą kwotę bez potrąconego podatku.
Pomimo braku konieczności poboru zaliczki deweloper będzie musiał sporządzić i przesłać klientom informację PIT-11 za 2021 rok. W deklaracji zostanie wykazana kwota zadośćuczynienia.
Na podstawie powyższej informacji klienci będą obowiązani w swoich rozliczeniach w pozycji „Inne źródła” rozliczyć wypłaconą kwotę. Będą także obowiązani do zapłaty od niej podatku.
Podsumowując, w przypadku otrzymania kary od dewelopera za opóźnienie, osoby muszą ją rozliczyć i zapłacić o niej podatek. Deweloper winien natomiast wystawić PIT-11.
