Prawa wynikające z umowy deweloperskiej mogą zostać przeniesione na inną osobę. W sytuacji, gdy prawa są przekazywane nieodpłatnie, pojawia się pytanie, czy konieczne jest opodatkowanie cesji umowy deweloperskiej podatkiem od spadków i darowizn przez nabywcę. Właśnie ta tematyka będzie przedmiotem naszej dzisiejszej analizy.
Umowa deweloperska i cesja praw z niej wynikających
Będąca przedmiotem naszej analizy umowa deweloperska jest umową zobowiązującą strony do zawarcia umowy przyrzeczonej, przewłaszczającej nieruchomość na rzecz nabywcy. W umowie tej deweloper w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz wykonania wszystkich czynności niezbędnych w procesie budowlanym, a po wybudowaniu tego budynku do przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę. Natomiast umowa deweloperska nie wywołuje skutków rozporządzających, polegających na przeniesieniu własności nieruchomości na nabywcę.
W umowie tej nabywca zobowiązuje się do dokonywania wpłat na poczet ceny, mimo że prawo własności nieruchomości przejdzie na nabywcę dopiero z chwilą podpisania umowy w formie aktu notarialnego przenoszącej własność.
Natomiast cesja wierzytelności uregulowana została w przepisach art. 509-518 ustawy – Kodeks cywilny. Stosownie do przepisu art. 509 § 1 ww. ustawy wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania.
W myśl art. 509 § 2 ww. ustawy wraz z wierzytelnością przechodzą na nabywcę wszelkie związane z nią prawa, w szczególności roszczenie o zaległe odsetki. Zgodnie z art. 510 § 1 powyższej ustawy umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia wierzytelności przenosi wierzytelność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo strony postanowiły inaczej.
W świetle powyższych przepisów przeniesienie wierzytelności polega na tym, że prawa przysługujące zbywcy (dotychczasowemu wierzycielowi) przechodzą na nabywcę wierzytelności. Właściwość zobowiązania, uprawnienia wierzyciela i zobowiązania dłużnika pozostają bez zmian, gdyż w wyniku umowy cesji wierzytelności zmienia się tylko wierzyciel.
W wyniku przeniesienia (przelewu, cesji) wierzytelności wygasa u dotychczasowego wierzyciela (cedenta) stosunek zobowiązaniowy z dłużnikiem, powstają natomiast nowe stosunki zobowiązaniowe w rozumieniu cywilnoprawnym pomiędzy nabywcą wierzytelności (cesjonariuszem) a dłużnikiem oraz pomiędzy zbywcą a nabywcą wierzytelności, jeżeli przeniesie nieopodatkowanie cesji umowy deweloperskiej wierzytelności jest odpłatne.
Opodatkowanie cesji umowy deweloperskiej w drodze darowizny podatkiem SD
Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego bez ekwiwalentu i polega najczęściej na przesunięciu jakiegoś dobra majątkowego z majątku darczyńcy do majątku obdarowanego. Świadczenie ma charakter nieodpłatny, gdy druga strona umowy nie zobowiązuje się do żadnego świadczenia w zamian za uczynioną darowiznę.
Przedmiotem darowizny mogą być zarówno rzeczy, jak i prawa majątkowe. Pod pojęciem praw majątkowych, o których mowa w ustawie o podatku od spadków i darowizn, ustawodawca rozumie m.in. prawa majątkowe wynikające ze stosunków zobowiązaniowych.
Z treści art. 510 kc wynika, że cesja może zostać przeprowadzona w formie umowy darowizny. Jak wynika z powyższych przepisów, umowa cesji może przyjąć formę darowizny, jeżeli ma cechy darowizny, tzn. oświadczenie darczyńcy (darczyńców) o przekazaniu darowizny i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny oraz cesja dokonywana jest bezpłatnie, tzn. kosztem majątku cedenta (darczyńcy).
W konsekwencji osoba nabywająca prawa (roszczenia) z umowy deweloperskiej na podstawie nieodpłatnej cesji jest podatnikiem podatku od spadków i darowizn. Przypomnijmy, że zgodnie z art. 5 ustawy SD obowiązek podatkowy spoczywa w takim przypadku na nabywcy rzeczy lub praw majątkowych.
Opodatkowanie cesji umowy deweloperskiej a możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku
Pomimo że cesja umowy deweloperskiej w formie darowizny podlega pod podatek od spadków i darowizn, to jednak w przypadku dokonania tego rodzaju transakcji pomiędzy członkami najbliższej rodziny możliwe jest zastosowanie całkowitego zwolnienia od podatku.
Zgodnie z art. 4a ust. 1 ustawy SD zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia dokonania darowizny poprzez formularz SD-Z2.
Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 4a ust. 4 ustawy SD obowiązek zgłoszenia nie obejmuje przypadków, gdy:
- wartość majątku nabytego łącznie od tej samej osoby lub po tej samej osobie w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, doliczona do wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych, nie przekracza kwoty określonej w art. 9 ust. 1 pkt 1 (36 120 zł), lub
- nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego albo w tej formie zostało złożone oświadczenie woli jednej ze stron.
Z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn wynika, że jednym z warunków skorzystania ze zwolnienia jest zgłoszenie przez osoby objęte zwolnieniem właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego nabycia rzeczy lub praw majątkowych w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego. Obowiązek nie obejmuje przypadków, gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego albo w tej formie zostało złożone oświadczenie woli jednej ze stron (art. 4a ust. 4 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn).
Biorąc zatem pod uwagę fakt, że cesja umowy deweloperskiej ma postać aktu notarialnego, nabywca z grupy „zerowej” (określonej w art. 4a ust. 1 ustawy) nie ma żadnych obowiązków względem organów podatkowych i omawiane zwolnienie przysługuje mu z urzędu. Identyczne stanowisko zaprezentował Dyrektor KIS w interpretacji z 25 stycznia 2023 roku (nr 0111-KDIB2-2.4015.157.2022.1.DR).
Przykładowo zatem syn nabywający w drodze nieodpłatnej cesji prawa z umowy deweloperskiej od swojego ojca nie zapłaci podatku od darowizny, jeżeli cesja zostanie przeprowadzona w formie aktu notarialnego. W tym zakresie również żadne obowiązki nie spoczywają na ojcu będącym darczyńcą (cedentem). Ustawa o podatku od spadków i darowizn nie nakłada bowiem żadnych powinności na darczyńcę – w rezultacie nie ma on ani obowiązków podatkowych (o charakterze materialnym), ani obowiązków dokumentacyjnych (o charakterze formalnym) w zakresie składania deklaracji do US.
Cesja praw wynikających z umowy deweloperskiej może przybrać formę darowizny, co w dalszej kolejności będzie generować obowiązek w podatku od spadków i darowizn po stronie obdarowanego. W przypadku cesji pomiędzy członkami najbliższej rodziny warto mieć na uwadze przepisy stanowiące o całkowitym zwolnieniu od podatku.
