Skarga na dewelopera do UOKiK jest jedną z możliwości, jakie przysługują konsumentom. Inna sprawa, czy skarga takowa będzie w ogóle rozpoznana i czy deweloper poniesie jakiekolwiek konsekwencje swego działania/zaniechania w stosunku do konsumenta – nabywcy mieszkania. W jaki sposób wnieść skargę do UOKiK? Czy może to zrobić indywidualnie konsument? Odpowiedź poniżej.
Zastosowanie ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów a spory z deweloperem
Ustawa z dnia 16 lutego 2007 roku ochronie konkurencji i konsumentów reguluje zasady i tryb przeciwdziałania praktykom ograniczającym konkurencję, praktykom naruszającym zbiorowe interesy konsumentów oraz stosowaniu niedozwolonych postanowień wzorców umów, a także przeciwdziałania antykonkurencyjnym koncentracjom przedsiębiorców i ich związków, jeżeli te praktyki, stosowanie niedozwolonych postanowień lub koncentracje wywołują lub mogą wywoływać skutki na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Co do zasady zgodnie z art. 23a ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zakazane jest stosowanie we wzorcach umów zawieranych z konsumentami niedozwolonych postanowień umownych, o których mowa w art. 3851 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny.
Ponadto zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie sprzeczne z prawem lub dobrymi obyczajami zachowanie przedsiębiorcy, w szczególności:
- naruszanie obowiązku udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji;
- nieuczciwe praktyki rynkowe lub czyny nieuczciwej konkurencji;
- proponowanie konsumentom nabycia usług finansowych, które nie odpowiadają potrzebom tych konsumentów ustalonym z uwzględnieniem dostępnych przedsiębiorcy informacji w zakresie cech tych konsumentów lub proponowanie nabycia tych usług w sposób nieadekwatny do ich charakteru.
Praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów jest takie zachowanie przedsiębiorcy, które jest podejmowane w warunkach wskazujących na powtarzalność zachowania w stosunku do indywidualnych konsumentów wchodzących w skład grupy, do której adresowane są zachowania przedsiębiorcy, w taki sposób, że potencjalnie ofiarą takiego zachowania może być każdy konsument będący klientem lub potencjalnym klientem przedsiębiorcy.
Warto w tym miejscu podkreślić, że Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz Prezes tego urzędu zajmują się ochroną interesu publicznego oraz ochroną zbiorowego interesu konsumentów. UOKiK nie zajmuje się indywidualnymi przypadkami naruszenia praw konsumenta przez dewelopera.
Niemniej Prezes UOKiK regularnie otrzymuje informacje/skargi konsumentów o możliwych przewinieniach i możliwe jest dokonanie takowego indywidualnego zgłoszenia. W tym przypadku może on wszcząć postępowanie administracyjne z urzędu, a w jego wyniku nałożyć na dewelopera karę finansową.
Skarga na dewelopera do UOKiK - katalog przykładowych naruszeń dewelopera w stosunku do konsumenta
Z informacji wskazanych na stronie Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów skargi dotyczące deweloperów najczęściej dotyczą:
- opóźniania podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność, mimo że wszelkie formalności zostały przez konsumenta dopełnione, a mieszkanie jest gotowe do odbioru lub jest już po odbiorze;
- błędy w prospektach informacyjnych;
- opóźniania w terminach wskazanych w umowie deweloperskiej;
- uniemożliwienie odstąpienia od umowy w sytuacji, gdy deweloper nie wywiązuje się ze swoich obowiązków wskazanych w umowie;
- długi okres oczekiwania na zwrot pieniędzy w wyniku odstąpienia od umowy przez konsumenta;
- niedozwolone wzorce umowne zawarte w umowach deweloperskich dotyczące np. braku rozliczenia ostatecznej ceny w sytuacji, gdy powierzchnia mieszkania będzie mniejsza niż ta wskazana w umowie deweloperskiej; zaniżanie kar umownych na niekorzyść konsumenta.
UOKiK prowadzi także, co prawda nieaktualizowany już, rejestr klauzul niedozwolonych:https://rejestr.uokik.gov.pl/.
Postępowanie przed Urzędem Ochrony Konkurencji i Konsumentów
Postępowanie przed Prezesem UOKiK jest prowadzone jako postępowanie wyjaśniające, postępowanie antymonopolowe, postępowanie w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone lub postępowanie w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów.
Postępowanie wyjaśniające może poprzedzać wszczęcie postępowania antymonopolowego, postępowania w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone lub postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów.
Postępowanie antymonopolowe w sprawach praktyk ograniczających konkurencję, postępowanie w sprawach praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, postępowanie w sprawach o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone oraz w sprawach nakładania kar pieniężnych wszczyna się z urzędu.
Zgodnie z art. 100 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów każdy może zgłosić Prezesowi UOKiK na piśmie zawiadomienie dotyczące podejrzenia stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów.
Prezes UOKiK może nałożyć na przedsiębiorcę, w drodze decyzji, karę pieniężną w wysokości nie większej niż 10% obrotu osiągniętego w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary, jeżeli przedsiębiorca ten, choćby nieumyślnie, dopuścił się między innymi naruszenia zakazu stosowania niedozwolonych postanowień umownych czy też stosował praktyki naruszające zbiorowe interesy konsumentów.
W przypadku podjęcia przez nabywcę woli skierowania skargi na dewelopera do Prezesa UOKiK najlepiej jest zebrać grupę nabywców, w stosunku do których zastosowane zostały przez dewelopera nieuczciwe praktyki, narzucone zostały określone (abuzywne) postanowienia umowne.
Klauzule niedozwolone a ich ważność
Zgodnie z art. 3851 § 1 Kodeksu cywilnego postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.
Niedozwolone postanowienie umowne nie wiąże konsumenta ex lege i ex tunc. Konsument może udzielić następczej i świadomej zgody na to postanowienie, a więc mocą swojego oświadczenia sprawić, że oświadczenie to będzie wywoływało skutki. Zatem działanie konsumenta jest konieczne dla utrzymania w mocy abuzywnego postanowienia, a nie dla pozbawienia go skuteczności.
Dobre obyczaje to reguły postępowania niesprzeczne z etyką, moralnością i aprobowanymi społecznie obyczajami. Za sprzeczne z dobrymi obyczajami można uznać także działania zmierzające do niedoinformowania, dezorientacji, wywołania błędnego przekonania konsumenta, wykorzystania jego niewiedzy lub naiwności, a więc działania potocznie określane jako nieuczciwe, nierzetelne, odbiegające od przyjętych standardów postępowania. Pojęcie „interesów konsumenta” należy rozumieć szeroko, nie tylko jako interes ekonomiczny, mogą tu wejść w grę także inne aspekty: zdrowia konsumenta (i jego bliskich), jego czasu zbędnie traconego, dezorganizacji toku życia, przykrości, zawodu itp. Naruszenie interesów konsumenta wynikające z niedozwolonego postanowienia musi być rażące, a więc szczególnie doniosłe. Pojęcie „dobrych obyczajów” (w szczególności w stosunkach umownych między profesjonalistą a konsumentem) zdefiniowała judykatura – w orzeczeniu SN z 13 lipca 2005 roku (I CK 832/04) wskazano, że za „sprzeczne z dobrymi obyczajami” należy uznać wprowadzenie klauzul godzących w równowagę kontraktową, a „rażące naruszenie interesów konsumenta” polega na nieusprawiedliwionej dysproporcji praw i obowiązków na niekorzyść konsumenta w określonym stosunku umownym.
Tym samym konsument ma możliwość zarówno dochodzenia swoich spraw przed sądem, rzecznikiem konsumentów, jak i przed Prezesem UOKiK. Musi on jednak wyjść z inicjatywą i rozpocząć proces walki o swoje prawa.
