Nabycie mieszkania lub domu wiąże się dla większości osób z istotnymi obciążeniami finansowymi. Jest zatem oczywiste, że oczekują one od deweloperów pełnego wywiązywania się z zawartych umów, a w przypadku stwierdzenia wad w dostarczanych lokalach i budynkach – ich niezwłocznego usunięcia. Nierzadko sami nabywcy nieruchomości likwidują zauważone wady, domagając się następnie od deweloperów zwrotu związanych z tym kosztów. Taki przypadek był przedmiotem interpretacji indywidualnej z dnia 21 listopada 2023 roku (0113-KDIPT2-2.4011.589.2023.2.MK) Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. W artykule wyjaśniamy czy rachunek dla dewelopera za usterki podlega opodatkowaniu.
Stan faktyczny – usunięcie wad nieruchomości na koszt dewelopera
Po zakupie nieruchomości zabudowanej (domu mieszkalnego) jej nabywca-właściciel w ramach gwarancji zgłosił deweloperowi liczne wady wykonawcze. Strony zawarły porozumienie, na mocy którego właściciel nieruchomości usunął wady we własnym zakresie z uwagi na fakt, że deweloper oświadczył, że może je usunąć w ciągu 3 miesięcy. Deweloper zaakceptował wysokość kosztu napraw w kwocie wskazanej przez właściciela i przelał ją na jego rachunek.#zobacztez
Stanowisko wnioskodawcy – zwrot kosztów usunięcia wad nie stanowi przychodu
Wnioskujący o wydanie interpretacji indywidualnej właściciel nieruchomości przedstawił własne stanowisko w omawianej sprawie, twierdząc, że kwota, jaką przelał deweloper na jego rzecz za usunięcie wad wykonawczych zakupionego domu, nie stanowi dla wnioskodawcy przychodu i nie daje podstaw zarówno do wystawienia PIT-11, jak i zaliczenia przez dewelopera kwoty do kosztów uzyskania przychodu.
Rachunek dla dewelopera za usterki – czy podlega opodatkowaniu?
Dyrektor KIS nie zgodził się z poglądem wyrażonym przez wnioskodawcę.
Organ wskazał, że zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych – dalej „ustawa o PIT” – opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy przychodami co do zasady są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Przepis art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z pkt 9 tego artykułu źródłem przychodów są „inne źródła”. Jak stanowi art. 20 ust. 1 ustawy o PIT, za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9, uważa się w szczególności kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, kwoty uzyskane z tytułu zwrotu z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego oraz wypłaty z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego, w tym także dokonane na rzecz osoby uprawnionej na wypadek śmierci oszczędzającego, zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, świadczenia otrzymane z tytułu umowy o pomocy przy zbiorach, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów określonych w art. 12-14 i art. 17. Użycie w powyższym przepisie sformułowania „w szczególności” wskazuje, że definicja przychodów z innych źródeł ma charakter otwarty i nie ma przeszkód, aby do tej kategorii zaliczyć również przychody inne niż wymienione wprost w przepisie art. 20 ust. 1 ustawy o PIT. Katalog przychodów zaliczanych do innych źródeł nie stanowi katalogu zamkniętego, zawiera bowiem jedynie przykładowe wskazanie przychodów zaliczanych do tego źródła. Zatem, o przychodzie można mówić wtedy, gdy ma on charakter trwałego przysporzenia majątkowego, tj. ma konkretny wymiar finansowy, kiedy u podatnika wystąpią realne korzyści majątkowe. Tak więc podstawą uzyskania przychodów z innych źródeł mogą być tylko takie czynności, w których wyniku następuje po stronie osoby fizycznej przysporzenie majątkowe.
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają zatem wszelkie dochody osiągane przez podatnika z wyjątkiem tych dochodów, które zostały enumeratywnie wymienione przez ustawodawcę jako zwolnione od podatku lub od których zaniechano poboru podatku.
Organ zauważył, że w przedmiotowej sprawie w ramach gwarancji wnioskodawca zgłosił deweloperowi dostrzeżone usterki. Deweloper był obowiązany do ich usunięcia, lecz usterek tych nie usunął. Zamiast tego, uznając swoją odpowiedzialność, zawarł z wnioskodawcą porozumienie i przekazał mu środki pieniężne na ich usunięcie.
Zgodnie z art. 577 § 1-3 Kodeksu cywilnego udzielenie gwarancji następuje przez złożenie oświadczenia gwarancyjnego, które określa obowiązki gwaranta i uprawnienia kupującego. Obowiązki gwaranta mogą polegać w szczególności na zwrocie zapłaconej ceny, wymianie rzeczy bądź jej naprawie oraz zapewnieniu innych usług. Jeżeli została udzielona gwarancja co do jakości rzeczy sprzedanej, poczytuje się w razie wątpliwości, że gwarant jest obowiązany do usunięcia wady fizycznej rzeczy lub do dostarczenia rzeczy wolnej od wad, o ile wady te ujawnią się w ciągu terminu określonego w oświadczeniu gwarancyjnym. Z kolei w myśl art. 579 § 1-2 kc kupujący może wykonywać uprawnienia z tytułu niezgodności rzeczy sprzedanej z umową niezależnie od uprawnień wynikających z gwarancji. Wykonanie uprawnień z gwarancji nie wpływa na odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu niezgodności rzeczy sprzedanej z umową.
Z treści kc wynika, że gwarancja ma dobrowolny charakter (następuje przez złożenie oświadczenia gwarancyjnego). Obowiązki gwaranta i uprawnienia kupującego aktualizują się w sytuacji, gdy okaże się, że rzecz sprzedana nie ma właściwości wskazanych w oświadczeniu gwarancyjnym. Gwarancja ma na celu zapewnienie posiadania przez rzecz cech użytkowych, jakie powinna ona mieć zgodnie z normami i uzasadnionymi oczekiwaniami.
Organ wskazał, że przepisy dotyczące gwarancji nie przewidują wypłaty przez gwaranta odszkodowania/rekompensaty z tytułu wystąpienia wady w sprzedanej rzeczy, jak również nie określają jego wysokości lub zasad jego ustalania. W związku z tym otrzymana od dewelopera kwota pieniężna tytułem uznanych przez niego wad wykonawczych w ramach gwarancji w sprzedanej nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, jako zwrot za naprawy – usunięcie wad we własnym zakresie przez nabywcę-właściciela, stanowi przychód z innych źródeł, o którym mowa w art. 20 ust. 1 w związku z art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wobec powyższego deweloper był zobligowany do wykazania wypłaconej kwoty w rocznej informacji PIT-11, stosownie do art. 42a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przepis art. 42a ww. ustawy stanowi bowiem, że osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, osoby prawne i ich jednostki organizacyjne oraz jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, które dokonują wypłaty należności lub świadczeń, o których mowa w art. 20 ust. 1, z wyjątkiem dochodów (przychodów) wymienionych w art. 21, art. 52, art. 52a i art. 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku, od których nie są obowiązane pobierać zaliczki na podatek lub zryczałtowanego podatku dochodowego, są obowiązane sporządzić informację według ustalonego wzoru o wysokości przychodów i przesłać ją podatnikowi oraz urzędowi skarbowemu, przy którego pomocy naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika wykonuje swoje zadania, a w przypadku podatników, o których mowa w art. 3 ust. 2a, urzędowi skarbowemu, przy którego pomocy naczelnik urzędu skarbowego właściwy w sprawach opodatkowania osób zagranicznych wykonuje swoje zadania.
Wnioski
Reasumując, mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego oraz powołane przepisy prawa, Dyrektor KIS uznał, że otrzymana przez nabywcę-właściciela nieruchomości kwota pieniężna tytułem zwrotu za usunięcie usterek w budynku mieszkalnym stanowi przychód z innych źródeł, podlegający wykazaniu w informacji o przychodach z innych źródeł oraz o dochodach i pobranych zaliczkach na podatek dochodowy w roku (PIT-11) przez dewelopera. W konsekwencji wnioskodawca (nabywca-właściciel nieruchomości) był zobowiązany do wykazania otrzymanej od dewelopera kwoty w zeznaniu podatkowym o wysokości osiągniętego dochodu za rok podatkowy, w którym wspomniana kwota została wypłacona.
Co ważne, organ zauważył jednocześnie, że zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów (z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23). W związku z powyższym wydatki poniesione na usunięcie wad stanowią koszty uzyskania przychodu, które wnioskodawca może uwzględnić w składanym zeznaniu podatkowym. Zatem opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega wyłącznie ewentualna nadwyżka otrzymanej kwoty nad udokumentowanymi wydatkami podatnika, poniesionymi na samodzielne usunięcie wad.
