Poradnik Przedsiębiorcy

Odstępstwo od projektu budowlanego – na jakie kary powinien przygotować się inwestor?

Budowa jest procesem silnie dynamicznym. W jej trakcie wiele rzeczy może pójść nie po myśli inwestora, jak również wiele aspektów budowy może ulec zmianie. Należy jednak pamiętać, że pozwolenie na budowę jest decyzją wydaną na podstawie projektu budowlanego. Oznacza to, że każde odstępstwo od projektu budowlanego wykonane w trakcie budowy może mieć swoje negatywne konsekwencje w sensie prawnym, finansowym i faktycznym.

Posadowienie budynku różniącego się od początkowych zamierzeń inwestora może pociągać za sobą różnorakie skutki. W zależności od tego, czy odstępstwo od projektu budowlanego będzie istotne, czy nieistotne, obiekt budowlany będzie musiał przejść przez proces legislacyjny, a inwestor zostanie zobligowany do zapłacenia kary administracyjnej. Sprawdź, w jakich sytuacjach organy budowlane mogą wydać wobec inwestora decyzję w przedmiocie zobowiązania do zapłacenia kary za odstępstwo od projektu budowlanego.

Istotne i nieistotne odstępstwo od projektu budowlanego

Zgodnie z Prawem budowlanym wybudowany obiekt nie może być inny od tego, na który wydane zostało pozwolenie na budowę. W przypadku gdy wykonanie budynku różni się od wspomnianego pozwolenia, dochodzi do zmian w projekcie budowlanym. Modyfikacje te mogą przyjąć charakter istotny lub nieistotny.

Przywołane zmiany zobowiązani są zakwalifikować – w sposób właściwy – uczestnicy procesu budowlanego (nie tylko inwestor), a w przypadku zamiaru wprowadzenia istotnych modyfikacji – uzyskać na to stosowną zgodę.

Zgodnie z art. 36a Prawa budowlanego uznaje się za istotne takie odstępstwa, jak:

  • odstąpienie od projektu zagospodarowania terenu (wyjątkiem są urządzenia budowlane oraz obiekty małej architektury);

  • zmiana kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji obiektu budowlanego (z wyjątkami);

  • brak zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne;

  • zmiana zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego;

  • odstąpienie od przepisów planistycznych – miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy;

  • sytuacja, w której zmiana będzie skutkowała obowiązkiem uzyskania lub zmiany uzgodnień lub pozwoleń.

Od powyższych zasad ustawodawca przewidział jednak wyjątki. Nie traktuje się jako istotne odstępstwa od projektu budowlanego zmiany w wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego, jeżeli odstąpienie:

  • nie przekracza 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu określonego w projekcie budowlanym;

  • nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu na nieruchomości sąsiednie;

  • nie narusza przepisów techniczno-budowlanych.

Powyższe przesłanki muszą zostać spełnione łącznie.

Istotne odstępstwo od projektu budowlanego a postępowanie legalizacyjne

Kwalifikacji odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę dokonuje projektant. W przypadku uznania, że odstępstwa są nieistotne, projektant zobligowany jest zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje. Istotne odstąpienie od projektu lub innych warunków pozwolenia wymaga już uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Jeżeli natomiast istotne odstąpienie od projektu budowlanego miało już miejsce, organ nadzoru budowlanego nakłada na inwestora obowiązek przedłożenia projektu budowlanego zamiennego, a w razie potrzeby także konieczność wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z prawem.

W przypadku niedostosowania obiektu budowlanego do projektu budowlanego i niezłożenia wymaganego dokumentu zamiennego inspektor nadzoru wydaje decyzję nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych, rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź też doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego.

Za jakie „przewinienia” organ ma obowiązek nałożenia kary pieniężnej?

Uprawnienia organu budowlanego do nałożenia kary za odstępstwa od projektu budowlanego regulują przepisy art. 59f Prawa budowlanego. Wymierzenie kary następuje co do zasady w przypadku odstępstw istotnych. Niekiedy jednak sankcje administracyjne przewidziane we wskazanych przepisach pociągają za sobą również odstępstwa nieistotne. Jak wynika z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 2 marca 2016 roku (sygn. akt: II SA/Gd 711/15), „przepisy dotyczące wymierzania kar za stwierdzone podczas kontroli nieprawidłowości należy wykładać z uwzględnieniem art. 36a ust. 1, 5 i 6 Prawa budowlanego, z których wynika, iż istotne odstępstwo od projektu budowlanego wymaga zmiany pozwolenia na budowę, zaś nieistotne odstępstwo takiej zmiany nie wymaga, ale musi być zaznaczone przez projektanta w projekcie budowlanym. Wszystkie te przepisy należy wykładać w ten sposób, że właściwy organ może wymierzyć karę pieniężną na podstawie art. 59f ust. 1 Prawa budowlanego, jeżeli w trakcie obowiązkowej kontroli stwierdzi, że inwestor odstąpił od zatwierdzonego projektu budowlanego w sposób istotny bez uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę lub w sposób nieistotny, ale zmiana ta nie została zaznaczona w projekcie przez projektanta w sposób uregulowany w art. 36a ust. 6 Prawa budowlanego. Ustawodawca sanuje nieistotne odstępstwa od projektu budowlanego, o ile w trakcie procesu budowlanego zostały one zgłoszone i udokumentowane zgodnie z procedurą. Nie ma podstaw, aby za tego rodzaju odstępstwa wymierzać karę pieniężną”.

Z powyższego wynika więc, że karę administracyjną nakłada się w przypadku każdej zaistniałej i „nieuzdrowionej” nieprawidłowości, a nie tylko w sytuacji istotnych odstępstw od projektu budowlanego. Rozmiar i ciężar stwierdzonych nieprawidłowości nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Znaczenie może mieć natomiast przy ustalaniu dotkliwości sankcji.

Zasady nakładania kar za odstępstwo od projektu budowlanego

Jeżeli w trakcie obowiązkowej kontroli, którą przeprowadza się przed wydaniem pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, nadzór budowlany wykryje odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego, ma on obowiązek wymierzyć karę pieniężną. Co istotne, kara ta jest nakładana wyłącznie na inwestora. Wynika to z art. 59 ust. 7 Prawa budowlanego, zgodnie z którym jedynym podmiotem, który może posiadać przymiot strony w postępowaniu o wydanie pozwolenia na użytkowanie, jest inwestor.

Wysokość kary określa ust. 1 wyżej wskazanego przepisu. Zgodnie z nim karę stanowi iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w). Stawka opłaty (s) wynosi 500 zł, natomiast współczynnik kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnik wielkości obiektu budowlanego (w) zostały określone w załączniku do Prawa budowlanego.

Ustawodawca uznał, że jeśli w skład obiektu budowlanego wchodzą części odpowiadające różnym kategoriom obiektów, kara zostaje ustanowiona jako suma kar obliczonych dla poszczególnych kategorii. Powyższego nie stosuje się jedynie w stosunku do budynków mieszkalnych jednorodzinnych.

Karę oblicza się odrębnie za każdą stwierdzoną nieprawidłowość. Pojedyncze kary zostają zsumowane w karę łączną.

W przypadku stwierdzenia przez organy nadzoru nieprawidłowości oraz wymierzenia kary odmawia się wydania pozwolenia na użytkowanie i przeprowadza postępowanie naprawcze szczegółowo uregulowane w art. 51 Prawa budowlanego. Oznacza to, że nałożenie na inwestora kary jest równoznaczne z decyzją odmowną w przedmiocie pozwolenia na użytkowanie.

Egzekucja kary za odstępstwo od projektu budowlanego

Karę za odstępstwa od projektu budowlanego wymierza się w drodze postanowienia. W orzecznictwie stwierdza się, że postanowienie to jest rozstrzygnięciem co do istoty i jako takie ma cechy decyzji administracyjnej. Z charakteru omawianego postanowienia organu wynika, że stronie (inwestorowi) przysługuje zażalenie. Wniesienie zażalenia nie wstrzymuje jednak wykonania postanowienia. Oznacza to, że karę i tak należy uiścić.

Nałożoną karę trzeba zapłacić w terminie 7 dni. Jej nieuregulowanie w ustawowym czasie zobowiązuje właściwy organ do wszczęcia postępowania egzekucyjnego na podstawie przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Uprawnionym do żądania wykonania w drodze egzekucji administracyjnej kary nałożonej na inwestora jest wojewoda. Mimo że uprawnienia organu podatkowego przysługują wojewodzie, to prawo do samego wymierzania kary pozostaje w kompetencji organu nadzoru budowlanego, czyli powiatowego inspektora nadzoru budowlanego jako organu I instancji i wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego jako organu odwoławczego.

Odstępstwo od projektu budowlanego – reasumując

Jak to zostało wskazane na wstępie, proces budowy jest dynamiczny. Odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego nie są więc przypadkami rzadkimi. Aby jednak organ budowlany mógł zezwolić na użytkowanie obiektu, który został wybudowany w pewnej sprzeczności z projektem, potrzebne jest uzyskanie pozwolenia zamiennego. W razie jego nieuzyskania organy są zobowiązane do nałożenia kary finansowej na inwestora obiektu. Wysokość kary uzależniona jest od kategorii obiektu oraz współczynnika wielkości obiektu budowlanego. Należy jednocześnie pamiętać, że nałożenie kary jest równoznaczne z decyzją odmowną w przedmiocie pozwolenia na użytkowanie.