Poradnik Przedsiębiorcy

Nowelizacja Prawa budowlanego – co nowego?

Polski ustawodawca uznał, że branży budowlanej przyda się zmniejszenie formalizmu i deregulacja niektórych instytucji. Pod koniec 2020 roku miała miejsce przełomowa nowelizacja Prawa budowlanego, doprecyzowana w styczniu roku bieżącego. Ustawa przeszła gruntowne zmiany – większa stabilność działań inwestora, poszerzenie katalogu zwolnień z obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę czy prostsza legalizacja samowoli budowlanych, to tylko niektóre z wprowadzonych zmian.

Jak wiemy, nic nie dzieje się bez przyczyny. W tym wypadku jest podobnie. Rząd podjął się realizacji ambitnego projektu budowy miliona mieszkań dla swoich obywateli. Plan nie szedł zgodnie z oczekiwaniami, toteż uznano, że potrzebna jest zmiana Prawa budowlanego, tak aby ułatwić sobie pracę. W tym jednak przypadku pobudki nie są tak istotne, ważny jest fakt, że inwestorzy dostali więcej swobody w działaniu, a cały proces budowlany stał się prostszy i szybszy. Jakie zmiany zaszły w prawie budowlanym? W niniejszym artykule prześledzimy najważniejsze z nich.

Obiekty niewymagające pozwolenia na budowę

Jedną z najistotniejszych zmian w Prawie budowlanym z całą pewnością jest poszerzenie katalogu obiektów, których posadowienie nie będzie wymagało pozwolenia na budowę. Ową kwestię reguluje art. 29 ust. 1 Prawa budowlanego. Zgodnie z jego treścią, budowa obiektów wymienionych w przepisie nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia budowlanego. 

Najbardziej doniosłym wśród wszystkich modyfikacji przepisu jest ten pozwalający na budowę wolnostojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany. Obszar oddziaływania stanowi teren, na którym poprzez budowę danego budynku ograniczona zostanie możliwość budowy innych obiektów budowlanych, ze względu na wymogi przepisów odnoszących się do zabudowy oraz odległości budowanych obiektów od siebie. Wiele rodzin planujących budowę domu może odetchnąć z ulgą. 

W związku z powyższym niepotrzebne będzie także pozwolenie na przebudowę przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych domów jednorodzinnych, pod warunkiem że nie doprowadzi to do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której postawiony jest budynek. Należy podkreślić, że brak konieczności uzyskania pozwolenia na budowę nie oznacza braku jakichkolwiek formalności w tej materii. Obowiązek zgłoszenia powstanie w razie przebudowy prowadzącej do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu, czyli kiedy dokonane zmiany w budynku wykraczą poza działkę, na której stoi budynek. Jeżeli natomiast zwiększenie oddziaływania mieści się na działce pierwotnej, wówczas nie ma potrzeby zgłaszania tego. 

Warto również wskazać, że przy budowie domu nie będzie potrzebne także pozwolenie na budowę instalacji gazowej. Wystarczy zgłoszenie budowlane. Należy do niego dołączyć projekt planowanej instalacji gazowej.

Z obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę zwolnione zostały również przydomowe tarasy naziemne o pow. zabudowy do 35 m2, jak również pomosty o długości całkowitej do 25 m i wysokości do 2,5 m (wysokość liczy się od korony pomostu do dna zbiornika wodnego). 

Kolejnym novum jest zwolnienie z pozwolenia na budowę wszystkich oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,5 m3 na dobę. Nie ma przy tym znaczenia, czy są to oczyszczalnie przydomowe, czy komercyjne. Pozostając w temacie, katalog zwolnień objął także budowę szczelnych zbiorników na gnojówkę lub gnojowicę z wykorzystaniem procedury zgłoszenia, poprzez rezygnację z ograniczenia objętości zbiornika. Wcześniej proces budowy szczelnych zbiorników na gnojówkę lub gnojowicę o pojemności większej niż 25 m2 wiązał się z obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę. Według nowego prawa budowlanego pozwolenie takie nie jest już konieczne.

Obiekty niewymagające zgłoszenia

Nowelizacja Prawa budowlanego przyniosła zmiany także w obszarze obiektów, które nie wymagają żadnego zgłoszenia do urzędu (tym bardziej pozwolenia na budowę). Przepis art. 29 ust. 4 Prawa budowlanego wprowadza nowy podział w katalogu zwolnień. Obecnie wyróżniamy te związane z: 

  1. przebudową, 
  2. remontem, 
  3. instalacjami oraz 
  4. pracami polegającymi na utwardzaniu powierzchni gruntu na działkach budowlanych.

Zmodyfikowano również przepisy dotykające obiekty małej architektury. Przed nowelą zgłoszenie było potrzebne w przypadku obiektów sadowionych w miejscach publicznych. Aktualnie wszystkie obiekty małej architektury zostały objęte przedmiotowym zwolnieniem.

Znacznym uproszczeniem dla inwestora jest objęcie zwolnieniem budowy instalacji wewnątrz i na zewnątrz budynku (z wyłączeniem instalacji gazowej). Do tej pory kwestia ta nie była jednoznacznie uregulowana, przez co pojawiały się wątpliwości interpretacyjne, czy pozwolenie na budowę dotyczy także instalacji wewnętrznej wychodzącej poza budynek. Obecnie jest to przesądzone.

Nowelizacja przyniosła dobre wiadomości również dla przedsiębiorców z branży kurierskiej czy bankowej. Zniesiony został wymóg posiadania pozwolenia na budowę oraz zgłaszania budowy przy instalowaniu urządzeń takich jak paczkomaty, bankomaty, biletomaty oraz inne automaty o wysokości do 3 metrów.

Szczegółowy wykaz zwolnień zarówno z pozwoleń na budowę, jak i zgłoszeń budowlanych zawiera przepis art. 29 Prawa budowlanego.

Legalizacja samowoli budowlanej – uproszczenie procedury 

Nowelizacja wprowadziła, obok postępowania zwykłego, postępowanie uproszczone w przedmiocie rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem ustawy. Procedura legalizacji samowoli budowlanych jest przeznaczona dla obiektów budowlanych lub części obiektów budowlanych zbudowanych bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat.

Zgodnie z nową procedurą legalizacja samowoli budowlanej będzie możliwa bez konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej. Jest to dobra zmiana, szczególnie jeżeli chodzi o bezpieczeństwo mieszkańców takich obiektów oraz osób postronnych (np. przechodniów). Uproszczona procedura ma pomóc w pozyskaniu przez nadzór budowlany informacji o istniejących samowolach budowlanych, dzięki czemu obiekty te będą podlegały okresowym kontrolom.

Uproszczona procedura legalizacyjna nie jest dostępna dla właścicieli samowoli budowlanych, dla których wydany został nakaz rozbiórki przed wejściem nowelizacji w życie (tj. 19 września 2020 roku).

Zgoda na odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych

Wraz z nowelizacją prawa budowlanego ustawodawca poszerzył katalog możliwości wydania zgody na odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych. Obecnie organ administracji architektoniczno-budowlanej może udzielić takiej zgody nie tylko przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, lecz także przed zmianą decyzji pozwolenia na budowę.

Zgoda na odstępstwo nie zostanie wydana w czasie trwania procedury legalizacji samowoli budowlanej.

Bezpieczeństwo pożarowe – co nowego?

W tej kwestii ustawodawcy udało się już przemycić zwiększenie formalizmu i papierologii. Obecnie bowiem, przed wprowadzeniem zmian w sposobie użytkowania danego obiektu lub jego części, które mogą spowodować zmiany warunków bezpieczeństwa pożarowego, inwestor musi wystąpić o ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.

Ograniczenia w przedmiocie unieważnienia decyzji budowlanej

Nowela wprowadziła także ograniczenie w czasie możliwości unieważnienia decyzji budowlanych. Mianowicie chodzi o pozwolenie na budowę oraz pozwolenie na użytkowanie budowli. Jeżeli upłynęło 5 lat od daty uprawomocnienia się którejś z powyższych decyzji, decyzja ta nie może zostać już unieważniona.

Projekt budowlany – zmiany w procesie budowlanym

Zmianie uległ również sam proces budowlany. Do 2020 roku projekt budowlany stanowił jeden dokument składający się z projektu zagospodarowania działki, projektu architektoniczno-budowlanego oraz projektu technicznego. Powyższe już nie obowiązuje. Aktualnie projekt budowlany podzielony został na trzy oddzielne od siebie części, tj.:

  • projekt zagospodarowania działki lub terenu,
  • projekt architektoniczno-budowlany,
  • projekt techniczny.

Powyższe ma za zadanie uproszczenie, a przede wszystkim przyśpieszenie samej procedury uzyskania pozwolenia na budowę. Wynika to z faktu, że obecnie inwestor, aby uzyskać pozwolenie na budowę, musi złożyć projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany. Natomiast projekt techniczny jest wymagany dopiero na etapie składania wniosku o wydanie decyzji pozwolenia na użytkowanie.

Instalacja przyłączy do budynku jeszcze prostsza i tańsza

Pierwszą ważną zmianą w przedmiotowej kwestii jest nałożenie na projektanta obowiązku sprawdzenia, czy projektowany budynek mieszkalny można będzie podłączyć do istniejącej sieci ciepłowniczej.

Kolejno, ustawa wprowadziła terminy dla przedsiębiorstw wodociągowo–kanalizacyjnych na wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci (wcześniej terminy ustalała gmina). Obecnie prezentują się one następująco: 

  • 14 dni na wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci wodociągowo-kanalizacyjnej dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w tym znajdujących się w zabudowie zagrodowej
  • oraz 30 dni – w pozostałych przypadkach.

W uzasadnionych przypadkach możliwe jest przedłużenie terminów.

Dodatkowo ustawodawca jednoznacznie zakazał pobierania przez te przedsiębiorstwa opłaty za wydawanie rzeczonych warunków technicznych przyłączenia do sieci.

Nowelizacja Prawa budowlanego – podsumowanie

Jak widzimy, nowelizacja przyniosła szereg modyfikacji prawa budowlanego. W większości zmiany są pozytywne. Ustawodawca postanowił zdjąć z barków inwestorów ciężar dotychczasowego formalizmu. Oczywiście wskazane w niniejszym artykule zmiany nie są jedynymi. Nowela zawiera również nowe przepisy, chociażby w materii obiektów i obszarów wpisanych do rejestru zabytków czy też nielegalnego użytkowania obiektów budowlanych. 

Na marginesie warto wskazać, że przepisy Prawa budowlanego obowiązujące od 19 września 2020 roku oprócz spraw nowych – wszczętych po wejściu w życie nowelizacji, mogą być stosowane również w przypadku spraw wszczętych przed wejściem zmian, lecz niezakończonych oraz w sytuacji, gdy zamierzenie budowlane realizowane jest na podstawie decyzji pozwolenia na budowę lub skutecznego zgłoszenia, wydanych przed wejściem w życie zmian.