Kooperatywa mieszkaniowa - co to jest i na czym polega?

Członkowie kooperatywy mieszkaniowej współdziałają w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej. Sprawdź, co to jest kooperatywa mieszkaniowa i w jaki sposób może ona zostać wykorzystana w praktyce.

Kooperatywa mieszkaniowa – najważniejsze informacje

Kooperatywę mieszkaniową tworzy co najmniej 3 członków. Członkiem kooperatywy mieszkaniowej może być wyłącznie osoba fizyczna.

Zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej określa:

• umowa kooperatywy mieszkaniowej, albo
• umowa spółki cywilnej.

Umowa kooperatywy mieszkaniowej określa co najmniej:

• przedmiot inwestycji mieszkaniowej;
• planowaną w ramach inwestycji mieszkaniowej liczbę lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono lokalu;
• zasady finansowania inwestycji mieszkaniowej;
• zasady rozliczenia inwestycji mieszkaniowej;
• sposób prowadzenia spraw i podejmowania decyzji;
• zasady reprezentacji;
• zasady przystąpienia do umowy oraz zasady odstąpienia od umowy;
• czas trwania umowy;
• zasady rozwiązania umowy.

Strony umowy kooperatywy mieszkaniowej ponoszą solidarną odpowiedzialność za zobowiązania związane z realizacją inwestycji mieszkaniowej.

Zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej może określać umowa spółki cywilnej, jeżeli:

• wspólnym celem gospodarczym, do którego na podstawie tej umowy są zobowiązane dążyć strony, jest realizacja inwestycji mieszkaniowej;
• w umowie tej określono przedmiot inwestycji mieszkaniowej, planowaną w ramach inwestycji mieszkaniowej liczbę lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono lokalu, wielkości udziałów stron umowy w majątku wspólnym w przypadku rozwiązania spółki;
• nazwa tej spółki zawiera określenie „kooperatywa mieszkaniowa”.

W przypadku gdy liczba stron umowy określającej zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej zmniejszy się do 2, umowa wygasa po upływie 6 miesięcy od dnia, w którym nastąpiło to zmniejszenie, chyba że przed upływem tego terminu liczba stron umowy zwiększy się do co najmniej 3.

Jeżeli do zmniejszenia liczby stron umowy określającej zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej dojdzie w wyniku śmierci strony, przepisu ust. 1 się nie stosuje.

Podział nieruchomości w ramach kooperatywy

Niezwłocznie po zakończeniu inwestycji mieszkaniowej:

• członkowie kooperatywy mieszkaniowej występują z wnioskiem o podział nieruchomości w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej 2 budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi – w przypadku inwestycji mieszkaniowej obejmującej budynki mieszkalne jednorodzinne,
• ustanawia się na rzecz członków kooperatywy mieszkaniowej odrębną własność lokali na zasadach określonych w Ustawie o własności lokali – w przypadku inwestycji mieszkaniowej obejmującej lokale.

W powyższym przypadku przez członka kooperatywy mieszkaniowej rozumie się również:

1. własne lub przysposobione dziecko członka kooperatywy mieszkaniowej,
2. spadkobiercę członka kooperatywy mieszkaniowej.

Wsparcie realizacji inwestycji mieszkaniowych przez radę gminy

W celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych rada gminy może podjąć uchwałę o zbyciu nieruchomości należącej do gminnego zasobu nieruchomości wyłącznie członkom kooperatyw mieszkaniowych działających na podstawie umów określających zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej oraz spółdzielniom mieszkaniowym.

Zbycie nieruchomości należącej do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowej następuje w drodze sprzedaży w formie przetargu pisemnego ograniczonego.

Podejmując uchwałę, rada gminy może wyrazić zgodę m.in. na ograniczenie przetargu do członków tych kooperatyw mieszkaniowych i do tych spółdzielni mieszkaniowych, których przynajmniej 2/3 członków na dzień złożenia oferty stanowią osoby, które ukończyły nie więcej niż 40 lat oraz pozostają w związku małżeńskim lub wychowują co najmniej 1 własne lub przysposobione małoletnie dziecko lub samotnie wychowują co najmniej 1 własne lub przysposobione małoletnie dziecko.

Rada gminy może także wyrazić zgodę na zaliczenie na poczet ceny nieruchomości:

• ceny lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym nie wyodrębniono lokalu, objętych inwestycją mieszkaniową realizowaną z wykorzystaniem tej nieruchomości, przeznaczonych do sprzedaży gminie;
• należności z tytułu najmu gminie lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym nie wyodrębniono lokalu, objętych inwestycją mieszkaniową realizowaną z wykorzystaniem tej nieruchomości.

Czy zatem rada gminy może zezwolić w ramach uchwały na udzielenie bonifikaty? Tak, rada gminy może w podjętej uchwale zezwolić na rozłożenie ceny nieruchomości na raty bądź umorzenie niezapłaconej części rozłożonej na raty ceny nieruchomości przypadającej na właściciela lokalu mieszkalnego albo budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym nie wyodrębniono lokalu, objętych inwestycją mieszkaniową realizowaną z wykorzystaniem tej nieruchomości.

W uchwale rada gminy określa dodatkowo zasady zbycia nieruchomości, które obejmują:

• wymagania dotyczące inwestycji mieszkaniowej realizowanej z wykorzystaniem tej nieruchomości w zakresie nieuregulowanym aktami prawa miejscowego, w tym wymagania, których niespełnienie skutkuje możliwością wykonania przez gminę prawa odkupu, zastosowaniem kar umownych;
• szczegółowe zasady wykonywania prawa odkupu, w szczególności sposób i termin zawiadomienia właściciela o planowanym przez gminę terminie wykonania prawa odkupu;
• wysokość kar umownych nieprzewyższających 20% wartości inwestycji mieszkaniowej oraz zasady i termin ich stosowania, w tym procedurę wezwania członków kooperatywy mieszkaniowej do usunięcia naruszeń;
• okres spłaty rat – w przypadku wyrażenia zgody na rozłożenie ceny nieruchomości na raty.

Okres spłaty rat nie może być krótszy niż 5 lat i dłuższy niż 20 lat, licząc od dnia zbycia nieruchomości.

Zbycie nieruchomości członkom kooperatywy mieszkaniowej

Zbycie nieruchomości członkom kooperatywy mieszkaniowej następuje na rzecz wszystkich stron umowy określającej zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej.

Umowa sprzedaży nieruchomości zawiera informację o:

• wskazanej w ofercie nabywcy tej nieruchomości łącznej liczbie lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono lokalu, które zostaną objęte inwestycją mieszkaniową realizowaną z wykorzystaniem tej nieruchomości;
• terminie zakończenia inwestycji mieszkaniowej realizowanej z wykorzystaniem tej nieruchomości nie dłuższym niż 5 lat, licząc od dnia zbycia nieruchomości.

Przeniesienie praw i zobowiązań związanych z inwestycją

Członkowie kooperatywy mieszkaniowej realizujący inwestycję mieszkaniową z wykorzystaniem nieruchomości zbytej z gminnego zasobu nieruchomości mogą przenieść całość praw i zobowiązań związanych z realizacją tej inwestycji na spółdzielnię mieszkaniową założoną wyłącznie przez tych członków kooperatywy mieszkaniowej oraz spełniającą przesłanki, wynikające z przepisów ustawy.

Gminne prawo pierwokupu

W okresie 20 lat od dnia zbycia nieruchomości przysługuje gminie prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży tej nieruchomości lub lokalu, lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym nie wyodrębniono lokalu, objętych inwestycją mieszkaniową zrealizowaną z wykorzystaniem tej nieruchomości.

W przypadku wykonywania prawa pierwokupu cena sprzedaży ulega pomniejszeniu o kwotę stanowiącą równowartość niespłaconej części ceny nieruchomości przypadającej na sprzedawcę.

Zasady tej nie stosuje się w przypadku przenoszenia własności lokalu mieszkalnego albo budynku mieszkalnego jednorodzinnego na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego albo z którym spółdzielnia mieszkaniowa zawarła umowę o budowę lokalu.