Osoba fizyczna ma prawo wykorzystywać w działalności gospodarczej prywatne składniki majątku i zasada ta dotyczy także nieruchomości. Prawnie dopuszczalne jest również zwrotne przeniesienie nieruchomości z działalności gospodarczej do majątku prywatnego. Sprawdźmy, jak należy rozliczyć przeniesienie nieruchomości z działalności gospodarczej do majątku prywatnego!
Prywatny majątek wykorzystywany w celach firmowych
Status osoby fizycznej w obrocie gospodarczym jest na swój sposób szczególny. W zależności od okoliczności ta sama osoba fizyczna może występować w jednym przypadku jako przedsiębiorca, a w innym jako konsument. Z taką sytuacją nie będziemy mieli do czynienia w spółkach.
Dopuszczalne jest, aby prywatny składnik majątku osoby fizycznej stał się składnikiem firmowym. W tym przypadku nie ma konieczności sporządzenia aktu notarialnego. Zwróćmy bowiem uwagę, że forma notarialna jest zastrzeżona dla czynności polegających na przeniesieniu prawa własności nieruchomości. Tymczasem w analizowanym przykładzie nie dochodzi do zmiany właściciela. Po wprowadzeniu nieruchomości na stan firmy właścicielem nadal jest ta sama osoba fizyczna. Z punktu widzenia prawa podatkowego czynnością, którą należy wykonać, jest ujęcie nieruchomości w ewidencji środków trwałych najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania.
W tym miejscu warto podkreślić, że zgodnie z art. 22n ust. 3 ustawy PIT nie podlegają objęciu ewidencją:
- budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, grunty lub prawo użytkowania wieczystego gruntu, związane z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;
- spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, którego wartość początkową ustala się zgodnie z art. 22g ust. 10.
Powyższe wynika z braku prawa do ujęcia w kosztach odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości mieszkalnych w ramach działalności gospodarczej.
Przeniesienie nieruchomości z działalności gospodarczej do majątku prywatnego a PIT
Analizując przypadek przeniesienia środka trwałego z działalności gospodarczej do majątku prywatnego przedsiębiorcy, należy wskazać, że na gruncie podatku PIT taka czynność jest neutralna podatkowo.
W ramach podatku dochodowego musi wystąpić przychód, aby można było następnie mówić o powstaniu obowiązku podatkowego. Przychód należy rozumieć jako pewne przysporzenie majątkowe generujące zwiększenie aktywów podatnika.
Natomiast jeżeli w opisanym przypadku osoba fizyczna cały czas jest właścicielem nieruchomości, to na skutek przekazania z majątku firmowego do majątku prywatnego nie uzyskuje ona żadnego nowego przysporzenia.
Okolicznością generującą przychód jest odpłatne zbycie, które oznacza przeniesienie własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. W przypadku nieodpłatnego przekazania nieruchomości na cele osobiste nie dochodzi do zbycia odpłatnego.
Osoba fizyczna nie uzyskuje w tym wypadku żadnej korzyści majątkowej, a zatem przekazanie nieruchomości z działalności gospodarczej do majątku prywatnego nie rodzi skutków podatkowych w podatku PIT.
Przeniesienie nieruchomości z działalności gospodarczej do majątku prywatnego a VAT
Inaczej kwestia ta prezentuje się na gruncie podatku VAT. Analogicznie przeniesienie nieruchomości z jednego majątku do drugiego nie oznacza zmiany prawa własności nieruchomości, jednakże w zakresie podatku od towarów i usług trzeba mieć na uwadze zasadę proporcjonalności oraz neutralności.
Przede wszystkim wskazuje się na treść art. 7 ust. 2 ustawy VAT, gdzie czytamy, że przez dostawę towarów rozumie się również przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, w szczególności:
- przekazanie lub zużycie towarów na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia,
- wszelkie inne darowizny
– jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych.
Jak zatem widać, wycofanie nieruchomości z majątku firmowego do majątku prywatnego, rozumianego jako przekazanie towaru na cele osobiste podatnika, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, pod warunkiem że podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia lub wytworzenia nieruchomości.
Jak wskazał Dyrektor KIS w interpretacji z 15 stycznia 2018 roku, nr 0112-KDIL2-2.4012.555.2017.1.EN, jeśli podatnik odliczył podatek naliczony np. przy ich nabyciu czy wytworzeniu, to ich nieodpłatne przekazanie – gdyby było nieopodatkowane – w istocie stanowiłoby nabycie bez opodatkowania. Stoi to w sprzeczności z zasadą powszechności oraz neutralności opodatkowania. Jeśli natomiast podatnik nie miał prawa do odliczenia podatku, to nieodpłatne przekazanie tego towaru pozostaje neutralne podatkowo, gdyż podatnik już raz został obciążony faktycznym kosztem podatku (w tej części wystąpił więc jako konsument, a nie jako podatnik VAT).
Tutaj warto wskazać, że zgodnie z art. 29a ust. 2 ustawy VAT w przypadku dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 2, podstawą opodatkowania jest cena nabycia towarów lub towarów podobnych, a gdy nie ma ceny nabycia – koszt wytworzenia, określone w momencie ich dostawy.
Podstawą opodatkowania będzie zatem wartość zaktualizowana na moment dokonania nieodpłatnego przekazania towaru, czyli cena, jaką podatnik uzyskałby za nabyty towar w dniu jego nieodpłatnego przekazania.
Przykład 1.
Osoba fizyczna otrzymała w darowiźnie nieruchomość mieszkalną, którą wprowadziła na stan firmy jako środek trwały. Po 4 latach używania na cele firmowe nieruchomość została wycofana z działalności gospodarczej do majątku prywatnego. Czy przeniesienie nieruchomości z działalności gospodarczej do majątku prywatnego generuje skutki podatkowe?
Takie przekazanie będzie neutralne na gruncie PIT, ponieważ osoba fizyczna nie uzyskuje w tym przypadku żadnego przychodu. Nie wystąpi również podatek VAT od nieodpłatnego przekazania na cele prywatne, ponieważ w momencie nabycia w drodze darowizny podatnik nie miał prawa do odliczenia podatku naliczonego.
Podsumowując niniejszą analizę, należy wskazać, że w przeważającej większości przypadków przeniesienie nieruchomości z firmy do majątku prywatnego będzie zdarzeniem neutralnym podatkowo. Jedynie w niektórych sytuacjach może pojawić się podatek VAT na mocy art. 7 ust. 2 ustawy VAT.
