W polskim prawie cywilnym rozróżnia się posiadanie samoistne i zależne, co ma fundamentalne znaczenie dla stabilności obrotu prawnego. Zrozumienie różnic między tymi pojęciami jest kluczowe, zwłaszcza w kontekście nabycia własności przez zasiedzenie, które wymaga zmiany charakteru władania rzeczą. Dlatego tak istotny jest proces, jakim jest przekształcenie posiadania zależnego w samoistne, warunkujący możliwość uregulowania stanu prawnego nieruchomości po latach.
Czym jest posiadanie samoistne?
Zgodnie z art. 336 Ustawy z 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (dalej: kc), posiadacz samoistny to osoba, która sprawuje nad rzeczą faktyczne władztwo w taki sposób, jakby była jej właścicielem. Kluczowe jest tu okazywanie woli posiadania danego przedmiotu wyłącznie dla siebie, co wiąże się z chęcią odsunięcia od niego faktycznego właściciela. Co istotne, status posiadacza samoistnego nie zależy od posiadania tytułu prawnego do rzeczy – decyduje wyłącznie zachowanie danej osoby, która postępuje tak, jakby prawo własności jej przysługiwało. Posiadanie samoistne składa się z:
- elementu fizycznego, czyli faktycznej możliwości władania rzeczą (np. mieszkanie w domu, uprawa pola, zarządzanie nieruchomością, ponoszenie ciężarów z nią związanych);
- elementu psychicznego, czyli woli władania rzeczą dla siebie. Jest to przekonanie danej osoby uzewnętrznione na zewnątrz, o przysługującym jej prawie własności, nawet jeśli jest to przekonanie błędne.
Przykład 1.
Posiadaczem samoistnym jest osoba, która kupiła działkę na podstawie nieformalnej ustnej umowy (a więc nie stała się prawnie właścicielem), a następnie w ciągu następnych lat ogrodziła ją, zabudowała, płaciła podatki i nikogo o nic nie pytała oraz władała nią jak właściciel.
Postanowienie Sądu Najwyższego z 7 lutego 2025 roku (sygn. akt II CSKP 2095/22)
Do stwierdzenia posiadania samoistnego konieczne jest wykazanie faktycznego władania rzeczą i woli władania nią „jak właściciel”. Nie mają natomiast rozstrzygającego znaczenia okoliczności faktyczne, w jakich doszło do wejścia nieruchomości w posiadanie, których znaczenie może uwidocznić się dopiero przy badaniu dobrej lub złej wiary posiadacza.
Czym jest posiadanie zależne?
Wspomniany już art. 336 kc reguluje także zagadnienie posiadacza zależnego, stanowiąc, że jest nim ten, kto włada rzeczą w zakresie innego, ograniczonego prawa, na przykład użytkowania, zastawu, najmu, dzierżawy lub innego prawa, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą. Posiadacz zależny uznaje i szanuje prawo własności innej osoby – właściciela. Jego władztwo wynika natomiast z konkretnego stosunku prawnego (najczęściej umowy) i jest ograniczone. Doskonałymi przykładami posiadaczy zależnych są:
- najemca mieszkania, który faktycznie włada lokalem, ale wie, że ma to miejsce na podstawie umowy najmu i w związku z tym płaci czynsz właścicielowi. Taki posiadacz jednocześnie uznaje prawo własności innej osoby;
- dzierżawca pola, który uprawia grunt, pobiera pożytki, ale czyni to na podstawie umowy dzierżawy, płacąc czynsz dzierżawny;
- biorący w użyczenie, który korzysta z przedmiotu (np. samochodu), ale wie, że musi go zwrócić właścicielowi w oznaczonym terminie.
Przekształcenie posiadania zależnego w samoistne
Kluczowym zagadnieniem, zwłaszcza w kontekście możliwości zasiedzenia nieruchomości, jest proces transformacji posiadania zależnego w samoistne, zwany w doktrynie interwersją posiadania. Samoistne posiadanie jest niezbędnym warunkiem do nabycia własności przez zasiedzenie (po upływie 20 lat w dobrej wierze lub 30 lat w złej wierze). Posiadacz zależny, choć może władać rzeczą przez 50 lat, nigdy nie nabędzie jej przez zasiedzenie, dopóki nie zmieni charakteru swojego posiadania. Przekształcenie posiadania zależnego w samoistne jest zjawiskiem, które nie może nastąpić w sposób ukryty, jedynie w sferze wewnętrznej woli posiadacza. Wymaga ono spełnienia dwóch fundamentalnych warunków:
- najważniejszym jest jawna, publiczna i wyraźna zmiana woli posiadacza. Posiadacz zależny musi jednoznacznie zamanifestować wobec właściciela i otoczenia swoją nową wolę, tj. wolę władania rzeczą dla siebie z zamiarem pozbawienia dotychczasowego właściciela z jej posiadania. Przykładem manifestacji będzie chociażby zaprzestanie płacenia czynszu lub innych świadczeń na rzecz właściciela, połączone z wyraźnym oświadczeniem lub zachowaniem wskazującym na uzurpowanie sobie praw właściciela;
- drugim elementem jest wyzbycie się posiadania przez uprawnionego właściciela. Od tego momentu zaczyna biec termin zasiedzenia.
Kwestia przekształcenia posiadania jest szczególnie doniosła i często analizowana przez sądy. Istotne stanowisko w tej sprawie zajął Sąd Najwyższy (SN) w postanowieniu z 4 marca 2025 roku (sygnatura akt I CSK 1450/24). SN stwierdził, że: właściciel może dysponować przedmiotem swojego prawa dowolnie, w tym zezwolić na jego zależne posiadanie innym osobom. W celu przekształcenia posiadania zależnego w samoistne, prowadzące do zasiedzenia nieruchomości, konieczne jest jawne dla otoczenia, ale przede wszystkim dla właściciela, zamanifestowanie zmiany woli posiadania rzeczy dla siebie z wyzuciem z posiadania właściciela. Właściciel, który wie, że wydał nieruchomość w posiadanie pod tytułem niestanowiącym zagrożenia utratą prawa, musi się dowiedzieć, że z oznaczoną chwilą, wskutek jawnych zachowań posiadacza, jego prawo własności staje się zagrożone. Objęcie nieruchomości (jej części) w posiadanie za zgodą właściciela, chociażby była ona jedynie dorozumiana, a następnie posiadanie nieruchomości w zakresie przez właściciela określonym lub tolerowanym, świadczy z reguły o posiadaniu zależnym.
Orzeczenie to po raz kolejny akcentuje, że element psychiczny musi zostać przełożony na zewnętrzne działania, które w sposób niebudzący wątpliwości dają właścicielowi sygnał, że jego dotychczasowy posiadacz zależny przestał uznawać jego prawo i zaczął władać rzeczą wyłącznie dla siebie. Stanowi to ochronę praw właściciela, który musi mieć świadomość, że jego prawa są kwestionowane, aby móc podjąć kroki prawne w celu przerwania biegu zasiedzenia.
[alert-info]
Postanowienie Sądu Najwyższego z 23 stycznia 2025 roku (sygn. akt I CSK 440/24)
Ocena, czy skarżącym przypisać można status posiadacza samoistnego, wymaga dostrzeżenia, że w przypadku posiadania samoistnego posiadacz ma wolę władania jak właściciel, a w przypadku posiadania zależnego jego wola jest ograniczona zakresem uprawnień wynikających ze stosunku prawnego będącego podstawą władztwa – jak mający inne prawo. Sporadyczne korzystanie z sąsiedniej nieruchomości nie jest żadną formą manifestowania woli władania tą częścią działki dla siebie i jak właściciel.
/alert-info]
Przekształcenie posiadania zależnego w samoistne - jakie są korzyści?
Kluczową i najważniejszą korzyścią wynikającą z transformacji posiadania zależnego w samoistne jest możliwość nabycia własności określonej rzeczy przez zasiedzenie, dotyczy to także nieruchomości. Po skutecznym przekształceniu posiadacz samoistny może rozpocząć bieg terminu zasiedzenia. Zgodnie z art. 172 kc posiadacz nieruchomości, który włada nią jak właściciel, nabywa jej własność po upływie 20 lat (gdy uzyskał posiadanie w dobrej wierze) lub 30 lat (w pozostałych przypadkach – złej wierze).
Zasiedzenie jest sposobem na uregulowanie sytuacji, w której stan faktyczny (długotrwałe władanie rzeczą przez osobę niebędącą właścicielem) jest sprzeczny ze stanem prawnym (wpisem w księdze wieczystej). Po upływie wymaganego terminu i stwierdzeniu zasiedzenia przez sąd posiadacz staje się pełnoprawnym właścicielem z wszelkimi uprawnieniami (dysponowanie, pobieranie pożytków, prawo do obrony własności).
Posiadanie samoistne to także silniejsza ochrona prawna posiadacza, niż ma to miejsce w przypadku posiadania zależnego. Zarówno posiadacz samoistny, jak i zależny, mają prawo do ochrony posiadania w razie naruszenia ze strony osób trzecich (w tym od właściciela, jeśli narusza jego posiadanie).
Roszczenia właścicielskie (np. wydanie rzeczy) są jednak kierowane przeciwko posiadaczowi samoistnemu, a nie co do zasady przeciwko posiadaczowi zależnemu, który włada z woli właściciela. Posiadacz samoistny w sporze z właścicielem ma mocniejszą pozycję procesową i łatwiej mu udowodnić faktyczne władztwo nad określoną rzeczą.
Podsumowanie
Przekształcenie posiadania zależnego w posiadanie samoistne i rozpoczęcie biegu terminu zasiedzenia działa na rzecz stabilizacji i pewności obrotu prawnego. Po upływie lat, zwłaszcza w przypadku nieruchomości, które są zarządzane i utrzymywane przez posiadaczy, a nie ich właścicieli, instytucja zasiedzenia sprzyja temu, aby własność przysługiwała tym, którzy faktycznie wykonują władztwo nad daną rzeczą. Transformacja posiadania zależnego w samoistne nie jest procesem automatycznym ani ukrytym. Wymaga aktywnego, jawnego i skierowanego do właściciela aktu sprzeciwu, mającego na celu pozbawienie go posiadania. Jest to jedyna droga, aby posiadacz zależny mógł skorzystać z instytucji zasiedzenia i finalnie uzyskać prawo własności, co stanowi najistotniejszą korzyść z tego przekształcenia.
