Nieruchomość może zostać nabyta w sposób pierwotny przez jej zasiedzenie. Instytucja zasiedzenia regulowana jest w Kodeksie cywilnym, jednakże w naszym dzisiejszym artykule zajmiemy się analizą przepisów podatkowych mających zastosowanie do opodatkowania zasiedzenia. Przeczytaj i dowiedz się czym jest zasiedzenie nieruchomości!
Na czym polega zasiedzenie nieruchomości?
Na podstawie art. 172 § 1 i § 2 kc posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
Po upływie 30 lat posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Istotą zasiedzenia jest nabycie prawa przez osobę nieuprawnioną wskutek faktycznego wykonywania przez nią tego prawa przez określony ustawą czas.
Zasiedzenie jest tzw. instytucją dawności, służącą korygowaniu rzeczywistego stanu posiadania ze stanem prawnym. Prowadzi ono do nabycia przez posiadacza własności na skutek długotrwałego posiadania przez niego rzeczy, czemu towarzyszy utrata własności przez dotychczasowego właściciela, który w przeszłości utracił posiadanie rzeczy. Poprzez zasiedzenie można nabyć własność rzeczy ruchomych i nieruchomych, udziału we współwłasności, prawa użytkowania wieczystego, służebność gruntową. Zasiedzenie jest instytucją prowadzącą do nabycia prawa na skutek upływu czasu. Umożliwia ono, sankcjonując stan faktyczny, usunięcie długotrwałej niezgodności między stanem prawnym a stanem posiadania. Na skutek zasiedzenia dotychczasowy uprawniony traci swoje prawo, a nabywca uzyskuje je niezależnie od niego.
Zasiedzenie jest instytucją, której funkcja, najogólniej polega na uporządkowaniu sytuacji prawnej przez usunięcie długotrwałej, wynikającej z niedochodzenia swych praw przez właściciela, niezgodności pomiędzy stanem posiadania a stanem prawnym. Służy ono zatem zapewnieniu porządku publicznego, jego bezpieczeństwu. Zasiedzenie jest instrumentem korekty stosunków własnościowych polegającym na nadaniu charakteru prawa zadawnionym stanom faktycznym.
Zasiedzenie jest więc sposobem nabycia własności rzeczy (lub niektórych innych praw) przez długotrwały upływ czasu związany z wykonywaniem uprawnień właścicielskich przez osobę niebędącą właścicielem i bierności właściciela. Jednocześnie dotychczasowy właściciel traci prawo własności.
Opodatkowanie zasiedzenia nieruchomości
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn podatkowi podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej tytułem zasiedzenia.
Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych.
Obowiązek podatkowy powstaje przy nabyciu w drodze zasiedzenia – z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie.
W tym miejscu warto zwrócić uwagę, że do instytucji zasiedzenia nie ma zastosowania całkowite zwolnienie od podatku uregulowane w art. 4a ustawy SD. Wynika to z faktu, że zasiedzenie jest rodzajem pierwotnego nabycia prawa własności i nie następuje po określonej osobie.
Przykładowo w przypadku zasiedzenia gruntu, którego poprzednim posiadaczem samoistnym był rodzic, nie ma możliwości złożenia przez podatnika zgłoszenia SD-Z2, ponieważ zasiedzenie jest pierwotnym, a nie pochodnym nabyciem prawa własności.
To z kolei oznacza, że rozliczenie podatku następuje na zasadach ogólnych. Nabywca nieruchomości powinien zatem w terminie miesiąca od dnia uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie złożyć deklarację SD-3 i na tej podstawie naczelnik US wyda decyzję ustalającą wysokość podatku.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.
Natomiast w myśl art. 7 ust. 4 ww. ustawy przy nabyciu w drodze zasiedzenia wyłącza się z podstawy opodatkowania wartość nakładów dokonanych przez nabywcę podczas biegu zasiedzenia.
Przykład 1.
Pan Wojciech będący posiadaczem samoistnym nieruchomości wybudował na gruncie dom. Wartość gruntu to 100 000 zł. Wartość wzniesionego budynku to 250 000 zł. Mężczyzna otrzymał postanowienie sądu stwierdzające zasiedzenie nieruchomości. Jaka będzie podstawa opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn? Na mocy art. 7 ust. 4 ustawy SD wartość wybudowanego przez pana Wojciecha budynku będzie wyłączona z podstawy opodatkowania. W konsekwencji zapłaci on podatek w wysokości 7000 zł (100 000 zł × 7%).
Przedawnienie zobowiązania podatkowego z tytułu zasiedzenia
Bardzo interesującym zagadnieniem jest kwestia ewentualnego przedawnienia zobowiązania podatkowego w analizowanym przypadku.
Zobowiązanie podatkowe w podatku od spadków i darowizn co do zasady powstaje na skutek doręczenia decyzji ustalającej wysokość tego zobowiązania. Powinna być ona poprzedzona złożeniem zeznania podatkowego. Z kolei 5-letni okres przedawnienia prawa do wydania decyzji ustalającej wysokość podatku od spadków i darowizn liczy się od końca roku, w którym powstał obowiązek podatkowy, tj. od końca roku, w którym uprawomocniło się orzeczenie o stwierdzeniu zasiedzenia.
Przykładowo, jeżeli postanowienie sądu stwierdzające zasiedzenie uprawomocniło się w 2017 roku, to zobowiązanie podatkowe z tego tytułu przedawniło się 31 grudnia 2022 roku.
Należy jednak zwrócić uwagę na treść art. 6 ust. 4 zdanie drugie ustawy SD, który mówi, że w przypadku gdy nabycie nie zostało zgłoszone do opodatkowania, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą powołania się przez podatnika przed organem podatkowym lub organem kontroli skarbowej na fakt nabycia.
Jak wskazał Dyrektor KIS w interpretacji z 2 grudnia 2021 roku (nr 0111-KDIB2-2.4015.105.2021.4.MM), treść art. 6 ust. 4 zdanie drugie ww. ustawy nie pozwala zatem na przesądzenie, że definitywnie nastąpiło przedawnienie prawa do ustalenia zobowiązania podatkowego.
Niezłożenie do właściwego urzędu skarbowego zeznania podatkowego o nabyciu rzeczy lub praw majątkowych po uzyskaniu prawomocnego orzeczenia nie oznacza definitywnie, że nie powstanie już nigdy obowiązek podatkowy w związku z tym nabyciem. Obowiązek taki w ww. zakresie zgodnie z powołanymi przepisami powstanie „z chwilą powołania się przez podatnika przed organem podatkowym”.
Ww. art. 6 ust. 4 ustawy SD wskazuje na instytucję odnowienia obowiązku podatkowego w podatku od spadków i darowizn i w praktyce oznacza, że również po wielu latach fiskus może upomnieć się o podatek od zasiedzenia stwierdzonego postanowieniem wiele lat wstecz.
Warto jednak podkreślić, że taka praktyka jest kwestionowana przez sądy administracyjne, czego dobrym przykładem jest treść wyroku WSA w Rzeszowie z 28 września 2021 roku (I SA/Rz 445/21), gdzie sąd wskazał, że nie można zaakceptować poglądu, zgodnie z którym właściwy organ podatkowy, dysponując urzędową informacją o nabyciu spadku przez konkretnego podatnika, mając możliwość wszczęcia postępowania w sprawie i tym sposobem doprowadzenia do efektywnego wykonania zobowiązania, nie podejmuje żadnych działań w tym zakresie, a postępowanie w sprawie ustalenia zobowiązania podatkowego inicjuje dopiero wiele lat później, nawet po upływie terminów przewidzianych na wydanie decyzji ustalającej.
Podsumowując, należy wskazać, że zasiedzenie nieruchomości nie jest neutralne podatkowo, ponieważ nabywca musi liczyć się z koniecznością opłacenia podatku od spadków i darowizn według stawki 7%. Dodatkowo nie jest możliwe w tym zakresie skorzystanie ze zwolnienia od podatku na mocy art. 4a ustawy SD.
