Poradnik Przedsiębiorcy

Jak się bronić przed utratą własności, czyli przerwanie zasiedzenia

Zdarza się, że ktoś korzysta z cudzego domu, mieszkania czy też zajmuje całość bądź część nie swojej działki. Nie zawsze robi to za zgodą czy nawet wiedzą właściciela. Taka sytuacja może doprowadzić do zasiedzenia własności nieruchomości, tym samym do bezpowrotnego utracenia własności przez dotychczasowe właściciela. Co więcej, „poszkodowany”, który utracił własność nie może domagać się zapłaty ceny za nieruchomość. Ważne jest wtedy przerwanie zasiedzenia. Jak nie dopuścić do zasiedzenia własności nieruchomości?

Warunki zasiedzenia

 Zasiedzenie nieruchomości jest możliwe, gdy są spełnione łącznie następujące warunki:

  • określony osoba faktycznie włada nieruchomością bądź jej częścią;

  • władztwo to ma formę posiadania samoistnego;

  • posiadanie samoistne trwa nieprzerwanie przez 20 albo 30 lat.

Posiadanie samoistne jest określane mianem właścicielskiego. Posiadacz nieruchomości podejmuje wówczas takie czynności, które składają się na wykonywanie prawa własności – dba o nieruchomość, płaci podatki, inwestuje w nią itp. Posiada nieruchomość dla siebie, jakby był jej właścicielem, manifestuje to na zewnątrz, względem innych osób, instytucji.

Jeśli posiadacz wszedł w posiadanie w dobrej wierze, wówczas zasiedzenie następuje po upływie 20 lat nieprzerwanego posiadania nieruchomości. Jeśli natomiast objął władztwo w złej wierze, wymaga się upływu aż 30 lat. 

Kiedy nie dojdzie do zasiedzenia?

Właściciel nieruchomości może bronić się przed utratą własności przede wszystkim w ten sposób, że wykaże, że nie są spełnione wymagane prawem warunki zasiedzenia.

Właściciel nie straci nigdy prawa własności w wyniku zasiedzenia, jeśli osoba, która posiada jego rzecz nie jest posiadaczem samoistnym. Dysponowanie nieruchomością może być wykonywane w formie np. posiadania zależnego. Przykładowo, właściciel wynajmuje lokal mieszkalny. Najemca jest posiadaczem zależnym, nie włada rzeczą jak właściciel, dla siebie, ale korzysta z rzeczy na podstawie umowy. Nawet, gdyby dysponował lokalem w ten sposób przez 20 czy 30 lat, nigdy nie uzyska własności nieruchomości w wyniku zasiedzenia.

Należy pamiętać o tym, że posiadanie zależne może przekształcić się w posiadanie samoistne – zależy to od okoliczności sprawy i postawy samego posiadacza. Gdyby wspomniany wcześniej najemca lokalu nagle przestał płacić czynsz, urwał kontakt z właścicielem, zaczął w relacjach zewnętrznych zachowywać się jak właściciel, wówczas jego posiadanie mogłoby przybrać formę posiadania samoistnego. 

Przykład 1.

Najemca mieszkania zaczyna płacić podatek od nieruchomości (obowiązek podatkowy ciąży na właścicielu, a nie najemcy), wobec różnych osób czy instytucji podaje się za właściciela lokalu, dokonuje w nim istotnych inwestycji bez zgody właściciela lokalu. Do takiej sytuacji może dojść zwłaszcza wtedy, gdy np. właściciel zmarł, a jego spadkobiercy nie zgłaszają się do najemcy. Grozi to tym, że taka osoba z upływem terminu zasiedzenia przejmie własność nieruchomości. 

Z drugiej strony, w orzecznictwie wskazuje się, że samo tylko opłacanie podatku od nieruchomości nie świadczy jeszcze o samoistności posiadania, jednak jest to istotna okoliczność, która powinna podlegać analizie łącznie ze wszystkimi innymi faktami, które stanowią podstawę oceny prawnej charakteru posiadania nieruchomości (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 2018 r., sygn. akt. II CSK 231/17).

Kiedy 20 lat, a kiedy 30 lat?

Właściciel może bronić się przed utratą własności również w ten sposób, że wykaże, iż posiadacz samoistny do zasiedzenia potrzebuje 30 lat nieprzerwanego okresu posiadania, a nie 20 lat, z uwagi na to, że uzyskał posiadanie w złej, a nie dobrej wierze (art. 172 Kodeksu cywilnego).

W dobrej wierze jest ten, kto powołując się na przysługujące mu prawo błędnie przypuszcza, że prawo to mu przysługuje, jeśli tylko owe błędne przypuszczenie w danych okolicznościach sprawy uznać należy za usprawiedliwione.

W złej wierze natomiast jest ten, kto powołując się na przysługujące mu prawo wie, że własność mu nie przysługuje albo też wprawdzie nie ma takiej świadomości, jednakże jego niewiedza nie jest usprawiedliwiona na podstawie okoliczności sprawy (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 13 marca 2018 r. sygn. akt V AGa 336/2018).

Przykład 2.

Za posiadacza w złej wierze należy uznać osobę, która „nabyła” nieruchomość na podstawie umowy sporządzonej bez zachowania formy aktu notarialnego. Do zasiedzenia nieruchomości potrzeba wtedy 30 lat, a nie 20 lat posiadania.

Przerwanie zasiedzenia - jak to zrobić?

Bardzo pomocnym narzędziem prawnym w rękach właściciela umożliwiającym mu ochronę jego prawa własności są czynności pozwalające na przerwanie zasiedzenia. Jeśli takie przerwanie zasiedzenia będzie miało miejsce, termin zasiedzenia będzie biegł na nowo, co w praktyce uniemożliwi posiadaczowi zasiedzenie nieruchomości.

Bieg terminu zasiedzenia przerywa się przede wszystkim przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania spraw danego rodzaju albo przed sądem polubownym, dokonaną bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia przysługującego prawa. Najbardziej klasycznym przykładem takiej czynności jest pozew do sądu o wydanie nieruchomości.

Przykład 3.

Od 10 lat właściciel gruntu bez jakiejkolwiek umowy zajmuje część działki swojego sąsiada. Wchłonął ten teren do swojej posesji stawiając ogrodzenie, we wszystkich dokumentach wykazuje, że jest jego właścicielem, płaci większy podatek od nieruchomości. Właściciel zajętej części działki może wnieść pozew o wydanie nieruchomości. Wniesienie takiego powództwa będzie skutkować tym, że nastąpi przerwanie zasiedzenia.

Przerwanie zasiedzenia a sprawy spadkowe

Często do zasiedzenia dochodzi w relacjach rodzinnych, np. po śmierci spadkodawcy. Jeden ze spadkobierców zajmuje dom rodzinny, który wszedł do spadku, drugi nie interesuje się sprawą. Pierwszy spadkobierca posiada całą nieruchomość, mieszka w niej, dba o nią, płaci w całości podatki i inne opłaty. W większości sytuacji po upływie 30 lat nieprzerwanego posiadania doszłoby do zasiedzenia udziału we własności nieruchomości przysługującego drugiemu spadkobiercy.

Samo wniesienie sprawy do sądu o stwierdzenie nabycia spadku przez spadkobiercę nieposiadającego nieruchomości nie wystarczy, żeby nastąpiło przerwanie zasiedzenia. Podobnie, dokonanie wpisu w księdze wieczystej i ujawnienie prawa własności dwóch właścicieli (spadkobierców) również nie wywoła  takiego skutku, ze nastąpi przerwanie zasiedzenia. Czynności te nie zmierzają bezpośrednio do pozbawienia posiadacza samoistnego posiadania ponad przysługujący mu udział.

"W stosunkach między spadkobiercami do przerwania biegu zasiedzenia prowadzi przykładowo złożenie wniosku o dział spadku" (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 sierpnia 2007 r., sygn. akt III CSK 41/07).

Działania po upływie terminu zasiedzenia

Czynności podejmowane po upływie 20 lat (przy dobrej wierze) albo 30 lat (przy złej wierze) nieprzerwanego posiadania samoistnego nie doprowadzą do przerwania zasiedzenia, będą bezskuteczne, spóźnione. Do zasiedzenia dochodzi bowiem z mocy samego prawa, z chwilą upływu terminu. Z tym momentem posiadacz nabywa prawo własności. Osoba, która wcześniej była właścicielem nie może zatem nawet z formalnego punktu widzenia wnieść po tym terminie np. powództwa o wydanie nieruchomości, gdyż utraciła wspomniane prawo własności.

Ochrona właściciela - osoby małoletniej

W pewnych przypadkach właściciel nieruchomości może mieć więcej czasu na przerwanie zasiedzenia nieruchomości. Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela (art. 173 Kodeksu cywilnego).

W okresie małoletności to przedstawiciele ustawowi (np. rodzice) mają obowiązek należytego dbania o majątek osoby małoletniej. Nie zawsze jednak robią to prawidłowo i można wyobrazić sobie sytuacje, gdy np. rodzice nie zadbali o przerwanie zasiedzenia nieruchomości należącej do ich dziecka, którą dysponuje ktoś inny. Niezależnie zatem od tego, przez jaki okres posiadacz samoistny dysponuje nieruchomością, tak długo jak właściciel jest małoletni (plus dodatkowo dwa lata), zasiedzenie nie będzie możliwe.

Przykład 4.

8-letnie dziecko otrzymało w 2016 r. w spadku po dziadku niewielką działkę.  Działka ta została „na dziko” zajęta przez właściciela sąsiedniej nieruchomości, który gospodaruje na niej od 1987 r.  Sąsiad działkę ogrodził, zabudował budynkiem gospodarskim, płaci od niej podatki. Teraz sąsiad chce doprowadzić do stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości twierdząc, że w 2017 r. upłynął 30-letni okres posiadania wymagany do zasiedzenia w złej wierze. Niezależnie od okoliczności sprawy, bieg terminu zasiedzenia nie może jeszcze nastąpić, gdyż od 2016 r. właścicielem działki jest osoba małoletnia.

Inne sposoby ochrony własności przed zasiedzeniem

Jakie jeszcze czynności może podjąć właściciel, aby nastąpiło przerwanie zasiedzenia? Nastąpi to m.in. wtedy, gdy:

  • dojdzie do zawezwania do próby ugodowej: „Zawezwanie posiadacza nieruchomości do próby ugodowej na podstawie art. 184 i nast. Kodeksu postępowania cywilnego w sprawie wydania nieruchomości przerywa bieg terminu zasiedzenia” (uchwała SN z dnia 28 czerwca 2006 r., sygn. akt III CZP 42/06);

  • zostanie wniesiony pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym;

  • zostanie złożony wniosek współwłaściciela o zniesienie współwłasności nieruchomości w stosunku do innego współwłaściciela, który jest posiadaczem nieruchomości (postanowienie SN z dnia 22 sierpnia 2007 r., sygn. akt III CSK 41/07).

Tylko właściciel może przerwać zasiedzenie

Co istotne, przerwanie zasiedzenia nieruchomości może nastąpić tylko wtedy, gdy czynności są podejmowane przez właściciela nieruchomości. Tym samym skutek ten nie nastąpi, jeśli czynności prawnej dokona inny podmiot. Przykładowo, wytoczenie powództwa o wydanie nieruchomości przez osobę niebędącą właścicielem przeciwko posiadaczowi samoistnemu nie przerywa biegu zasiedzenia (uchwała SN z dnia 14 kwietnia 2018 r., sygn. akt III CZP 100/17).