Poradnik Przedsiębiorcy

Zasiedzenie nieruchomości – warunki i charakterystyka

Możliwość korzystania z nieruchomości jako dobry uczynek właściciela, a może władanie nią jak właściciel? W jakim wypadku możemy zasiedzieć nieruchomość, którą zajmujemy i gospodarujemy? W poniższym artykule przestawiamy czym jest zasiedzenie nieruchomości oraz jakie warunki należy spełnić w celu zasiedzenia. 

Zasiedzenie nieruchomości

Kodeks cywilny jasno określa przesłanki, jakie są potrzebne do tego, aby zasiedzieć daną nieruchomość (art. 172 kc). W pierwszej kolejności musi zaistnieć pewien okres. W przypadku dobrej wiary jest to 20 lat, a w ramach złej wiary – 30 lat. Podane okresy dotyczą posiadania nieruchomości przez osobę, która nieruchomość zajmuje. Obligatoryjne jest, aby mieć ją w posiadaniu jako posiadacz samoistny nieprzerwanie przez okres 20 bądź 30 lat. 

Posiadacz samoistny to osoba, która włada nieruchomością jak właściciel. Ważne, by istniała wola władania rzeczą jak właściciel, a nie fakt posiadania tytułu prawnego. „Posiadanie samoistne może występować nie tylko w sytuacji, gdy posiadacz jest przekonany o swoich uprawnieniach właściciela, lecz także wówczas, gdy wie, że właścicielem nie jest, ale chce posiadać rzecz i posiada ją tak, jakby był właścicielem” (wyrok Sądu Najwyższego z 7 lipca 2011 roku, II CSK 644/10).

Przykład 1.

Pan Andrzej zajmuje nieruchomość od ponad 30 lat, wybudował na niej dom i zarządza nią jak właściciel. Myślał, że jest to ziemia niczyja, a księga wieczysta dla niej w czasie II wojny światowej zaginęła. Nikt się po nią nie zgłaszał, więc pan Andrzej nie przejmował się sytuacją prawną. Pewnego dnia zgłosili się pierwotni właściciele, którzy wykazali, że to do nich należy ziemia. Zrozpaczony pan Andrzej zgłosił się do prawnika, który poradził mu, aby zasiedział nieruchomość, ponieważ posiada ją nieprzerwanie od 30 lat. Pan Andrzej wniósł do sądu o zasiedzenie nieruchomości. Sąd na podstawie wszystkich dowodów przyznał mu prawo własności do nieruchomości, którą posiadał od ponad 30 lat. 

Wyrok Sądu Najwyższego z 28 lutego 2018 roku (II CSK 231/17)

Opłata podatku nie świadczy o samoistności posiadania, ale jest to okoliczność, która powinna podlegać analizie łącznie ze wszystkimi faktami, które stanowią podstawę oceny prawnej charakteru posiadania nieruchomości.

Kiedy jednak występuje dobra, a kiedy zła wiara posiadacza? Charakter wiary, tj. świadomość bądź jej brak, będzie badany przez sąd tylko w przypadku, kiedy osoba posiadająca nieruchomość jest posiadaczem samoistnym (wyrok Sądu Najwyższego z 15 maja 2020 roku, IV CSK 615/19). W tej kwestii dobrą wiarę określa się jako niewiedzę posiadacza co do osoby i istnienia faktycznego właściciela nieruchomości. W takim wypadku wystarczy 20-letni okres do zasiedzenia nieruchomości przez posiadacza samoistnego. W sytuacji wystąpienia złej wiary konieczne jest posiadanie nieruchomości przez 30 lat. I odwrotnie niż w przypadku dobrej wiary – zła charakteryzuje się wiedzą posiadacza bądź możnością uzyskania wiedzy dotyczącą praw własności, które przysługują nie jemu, lecz innej osobie (wyrok Sądu Najwyższego z 7 października 2010 roku, IV CSK 152/10).

Przykład 2.

Pani Joanna wiedziała, że część nieruchomości należy do sąsiadki, która wiele lat temu wyjechała do USA. W tym czasie pani Joanna postanowiła, że zajmie się ową częścią i tym samym powiększy swój ogród. Korzystała z niej przez 20 lat i po tym czasie wróciła właścicielka. Pani Joanna chciała zasiedzieć nieruchomość, jednakże sąd nie zgodził się na to, ponieważ wiedziała ona, kto w rzeczywistości jest właścicielem części nieruchomości, więc aby zasiedzieć nieruchomość, musiałby zrobić to w złej wierze, co wymaga posiadania nieruchomości nieprzerwanie przez okres 30 lat, a pani Joanna posiadała ją przez 20 lat. 

W skrócie warunkami zasiedzenia nieruchomości jest:

  1. posiadanie nieruchomości:

    1. w dobrej wierze – nieprzerwanie przez okres 20 lat,
    2. w złej wierze – nieprzerwanie przez okres 30 lat;
  1. władanie nieruchomością jak właściciel – posiadanie samoistne.

Ochrona małoletniego a zasiedzenie nieruchomości

Zasiedzieć nieruchomość może osoba, która jest pełnoletnia, jednak może dojść do sytuacji, że właścicielem nieruchomości jest osoba małoletnia, tzn. taka, która nie ukończyła 18. roku życia i nie zawarła małżeństwa. W takim przypadku możliwe jest zasiedzenie przez nią nieruchomości, jednakże nie może się ono skończyć wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletniości (art. 173 kc). 

Może się jednak zdarzyć, że zasiedzenie będzie dotyczyło większej liczby osób. W sytuacji, kiedy małoletni jest jedną z osób, które mają prawo do zasiedzenia nieruchomości, to bieg terminu zasiedzenia przez małoletniego nie wpływa na sytuację pozostałych pełnoletnich współwłaścicieli i mogą zasiedzieć przypadające im udziały w nieruchomości bez względu na okres ochronny osoby małoletniej (wyrok Sądu Najwyższego z 7 lipca 2011 roku, II CSK 644/10). 

Czy posiadanie przez poprzednika ma znaczenie na zasiedzenie nieruchomości?

Okres 20 bądź 30 lat jest nierzadko trudny do osiągnięcia, niemniej przepisy Kodeksu cywilnego łagodzą sytuację czasu posiadania przez posiadacza samoistnego w przypadku przeniesienia posiadania. W sytuacji, w której w trakcie biegu terminu zasiedzenia przeniósł on prawo posiadania na inną osobę, istnieje możliwość zaliczenia okresu posiadania poprzednika do zasiedzenia nieruchomości przez następcę posiadania (art. 176 kc). W przypadku posiadania w złej wierze łączny okres posiadania poprzednika i obecnego posiadacza samoistnego musi wynosić przynajmniej 30 lat. 

Przykład 3.

Pan Joachim wraz z synem posiadali nieruchomość, na której wcześniej ktoś wybudował dom. Nie mając dostatecznej wiedzy na temat właściciela, który podobno zmarł i nie posiadał żadnych krewnych, zamieszkali oni w opustoszałym domu. Po 10 latach pan Joachim zmarł, pozostawiając syna samego. Mieszkał on tam przez kolejne 20 lat, aż do momentu zgłoszenia się prawdopodobnego syna ciotecznego zmarłego właściciela, który był jedynym krewnym dziedziczącym nieruchomość. W tej sytuacji syn pana Joachima wniósł do sądu o zasiedzenie nieruchomości, ponieważ łącznie z posiadaniem samoistnym przez ojca posiada nieruchomość nieprzerwanie od 30 lat (10 lat przez ojca i 20 lat przez syna). Sąd na podstawie dowodów przyznał prawo własności synowi pana Joachima. 

Podstawa prawna 

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny 

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 lipca 2011 roku, II CSK 644/10

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 2018 roku, II CSK 231/17

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 maja 2020 roku, IV CSK 615/19

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2010 roku, IV CSK 152/10